Ринок дохідної готельної нерухомості в Україні набирає обертів попри війну. Серед причин – розвиток внутрішнього туризму та бажання уникнути інфляційних ризиків. Також не останню роль відіграють нові формати готельної нерухомості, які дають змогу входити на цей ринок з відносно невеликими інвестиціями. Йдеться про кондоготелі та апарт-готелі – напівкомерційну нерухомість готельного типу, яка належить різним власникам.
Для тих, хто розглядає купівлю квартири під здачу в оренду, апарт-готелі є кращою альтернативою: дохідність від апарт-готелю в середньому 9–13% з операційного прибутку, у той час як із квартири – 3–6%. Окрім того, співвласники апарт-готелю не турбуються про його обслуговування, пошук гостей, бронювання та інші моменти, які забирають багато ресурсів та потребують відповідних знань. При купівлі номера в апарт-готелі цими питаннями займається досвідчений готельний оператор. Купівля апартаментів готельної нерухомості передбачає, що ви отримуєте готовий номер під ключ і вже після першого кварталу роботи комплексу отримуєте прибуток.
Такі проєкти реалізує Ribas Hotels Group, яка нещодавно оголосила про початок будівництва нового готельного комплексу спільно із Numo Development, – апарт-готелю Melis у лісі неподалік гірськолижного курорту «Буковель». Про те, чого очікувати від нового проєкту Melis та інвестицій в апарт-готелі загалом, розповідають засновник міжнародної компанії Ribas Hotels Group Артур Лупашко, засновник NUMO Development Максим Коган та співвласниця, CEO Ribas Invest, комерційна директорка NUMO Development Яна Кузнецова.
Апарт-готель Melis у лісі неподалік гірськолижного курорту «Буковель»
Артур Лупашко
Засновник та CEO Ribas Hotels Group
Нещодавно ми презентували дослідження щодо огляду дохідної готельної нерухомості, яке показує, що туризм на Заході України розвивається дедалі активніше. Отримати дослідження можна через чат-бот. Звісно, ринок ще не вийшов на довоєнні показники, але це справа часу: інвестори розуміють, що економіка має працювати попри повномасштабну війну, гості – що відкладати відпочинок для якісного відновлення сил не варто. Ми не випадково вибираємо Карпати: це регіон, який не просто відносно найбезпечніший, а й такий, де висока сезонність пів року в рік.
Початок війни вплинув на нашу діяльність, але не зупинив її, навпаки, після майже двох років з моменту повномасштабного вторгнення ми не лише не закрили жодного проєкту, а й відкриваємо нові – в Україні – та масштабуємось на весь світ. Зараз під нашим керівництвом є 28 об’єктів, і ця цифра зростає.
Ми розуміємо всі ризики інвестицій у нерухомість під час війни, але також бачимо, як міжнародний повоєнний досвід, наприклад Чорногорії, свідчить, що під час війни треба не тримати гроші «під матрацом» – активні інвестиції в економіку держави лише сприяють тому, що країна зможе вистояти у воєнний час і процвітати після нього. Скоро Чорногорія приєднається до ЄС, і тоді автоматично вся нерухомість зросте в ціні ще більше, не кажучи вже про готову інфраструктуру і розвиток внутрішнього та міжнародного туризму. Ми віримо, що така доля чекає й Україну. Тому інвестуємо самі в розвиток територій та закликаємо однодумців робити те ж саме.
Апарт-готелі – новий тренд, який почав швидко розвиватись у світі близько сім років тому. Зараз в Україні цей формат – рушійна сила, яка впливає на весь ринок інвестиційної нерухомості: забудовник продає готелі, а керівна компанія забезпечує дохідність кожному, хто придбав апартаменти там. Мене драйвить ця історія, тому що в ній виграють всі: інвестор, тому що купує зрозумілий продукт із гарантованим прибутком (оскільки увесь прибуток апарт-готелю розподіляється рівномірно між усіма власниками), девелопер створює закінчений продукт – апарт-готель, який відповідає усім архітектурним та дизайнерським вимогам, керівна компанія забезпечує якість сервісу, гість отримує якісну послугу і задоволення від відпочинку. І, звісно, будівництво таких комплексів розвиває території.
У нас вже є 15 проєктів кондоготелів в Україні. Готельний комплекс Melis буде новим проєктом, але в ньому Ribas виступає стратегічним партнером. Ми своєю репутацією гарантуємо, що все буде побудовано своєчасно, а гості отримуватимуть сервіс відповідно до наших стандартів.
До 2020-го подібних комплексів було всього три в Україні, за останні кілька років вже є 47 проєктів кондоготелів (їх ще називаємо «дохідною нерухомістю»), в яких можна придбати апартаменти й отримувати пасивний дохід. Люди завжди купували багато житлової нерухомості, бо це зрозуміла схема. Утім, вона має багато нюансів: треба вибрати, де надійно купити квартиру, зробити там ремонт, знайти орендаря, і це все за відносно малі гроші. Є також інша нерухомість – комерційна, але складно купити її вдало, зазвичай це дуже великі чеки. Наш продукт, який я усюди просуваю із закликами й до девелоперів, і до інвесторів, – це номер готелю, в якому всі хоч раз жили й знають, що це. Він дає прибуток як комерція, і це також є власністю, і це майже та сама оренда (за яку платить керівна компанія, а не орендарі). Інвестиція в готельну нерухомість – це гра в довгу, інвестиції завжди працюватимуть за будь-яких обставин, ми пережили пандемію, зараз переживаємо війну і можемо бути впевнені в цьому типі нерухомості. Що цікаво: і офісна, і комерційна, а тепер ще й житлова нерухомість постраждали, а готельна досі працює, звісно, не там, де йдуть бойові дії.
У моєму баченні нерухомість у карпатському регіоні до 2030 року коштуватиме, як зараз нерухомість у Чорногорії, – це буде чек $10 000 за метр квадратний і вище.
У всіх наших об’єктах ми робимо ставку на високий рівень сервісу, саме тому впевнені, що готелі під нашим керівництвом матимуть постійний потік гостей, які знають, що таке бренд «Рібас» і що таке наш сервіс.
Максим Коган
CEO та співвласник NUMO Development
Це не перша моя особиста співпраця із Ribas. Ми почали працювати з Артуром Лупашком кілька років тому, разом запускаючи наш апарт-готель WOL.121 в Одесі. У цьому проєкті побачили, що співпраця вдалася, а формат апарт-готелю – це те, чого потребують як гості, так і ті, хто хоче мати постійний пасивний прибуток. Melis буде апарт-готелем іншого типу, ніж WOL.121, – масштабнішим, вищої категорії, із більшою кількістю інфраструктури та послуг. Але саме попередній досвід дав нам ще краще розуміння, чого потребує ринок. Є люди, які розуміють інвестиційну привабливість гірського регіону і планують самі зводити гостьові котеджі, не маючи попереднього досвіду. Як у випадку зі здачею квартири в оренду, тут можуть траплятися певні складнощі при самостійному будівництві такого типу нерухомості: треба обрати надійних підрядників, постійно бути на місці будови, щоб стежити за її якістю. Також можливі випадки затягування термінів будови котеджів, бо без досвіду і відповідних знань складно прорахувати усе до деталей.
Особливістю нашого проєкту є те, що всі учасники процесу, що залучені до проєктної роботи, є радше нашими партнерами, які із самого початку розробляють все відповідно до загальної концепції. Також у нас є певні чіткі терміни, у які ми зобов’язуємось здати об’єкт, наприклад, першу чергу Melis буде збудовано до кінця 2026 року. У випадку самостійного будівництва готельної нерухомості також треба врахувати, що треба буде так само самостійно шукати гостей, а це не завжди легка справа, якщо про вас ніхто не чув раніше, бренд готельного оператора знімає це питання.
Ми будуємо Melis із досвідченими підрядниками. За якість будівництва відповідатимуть спеціальні контролери й з боку нас як девелопера, і забудовника. Крім того, у співвласників буде нагода самим відвідувати будівництво і бути впевненим у його прозорості. Для мене особисто дуже важливо контролювати всі етапи будівництва, закупку матеріалів – усе має відповідати заявленій якості.
Особливістю проєкту буде те, що ми робимо акцент на інфраструктурі. Melis матиме три басейни, SPA-комплекс, два ресторани, коворкінг, конференц-зал, велику дитячу зону і багато іншого. Він буде таким комплексом, який бачитимуть всі, хто в’їжджає в «Буковель». Ми надаємо робочі місця місцевим, також NUMO збудує сортувальну станцію сміття для усього Яремчанського району. Плануємо побудувати сортувальну станцію для сміття, хочемо аби наш готель ніс просвітницьку функцію.
Для нас Melis – не просто готель у лісі, а продовження лісу. Тому ми розвиватимемо територію, дбатимемо про навколишнє середовище. Ми хочемо створити простір, який органічно переплітатиметься з навколишньою атмосферою.
Є певна пропорція у зведенні готелів, якої дотримуються забудовники: 30/70%, де 30% – це інфраструктура, а 70% – безпосередньо нерухомість на продаж. Для нас розвиток інфраструктури є важливим моментом, тому ця пропорція становитиме 45% для розвитку внутрішньої та зовнішньої інфраструктури, а 55% – це апартаменти. Ми не ставимо собі за мету продати якомога більше. З боку досвідченого інвестора можу лише додати, що готельна нерухомість – це те, що «драйвить», особливо коли ти перевіряєш у додатку бронювання за своїм апартаментом і рахуєш дивіденди, а не вирішуєш купу непередбачуваних проблем.
Melis – не просто готель у лісі, а продовження лісу
Melis матиме три басейни, SPA-комплекс, два ресторани, коворкінг, конференц-зал, велику дитячу зону і багато іншого.
Melis матиме три басейни, SPA-комплекс, два ресторани, коворкінг, конференц-зал, велику дитячу зону і багато іншого.
Melis матиме три басейни, SPA-комплекс, два ресторани, коворкінг, конференц-зал, велику дитячу зону і багато іншого.
Яна Кузнецова
Співвласниця, CEO Ribas Invest, комерційна директорка NUMO Development
У портфелі нашої компанії вже є багато апарт-готелів, які перебувають на стадії завершення, наприклад, у «Поляні» й «Буковелі» – майже всі апартаменти там викуплені ще до завершення будівництва. Це лише свідчить, наскільки цей тип нерухомості стає популярним. Стрімкий розвиток нових форматів спостерігається в туристично-рекреаційних регіонах, особливо у Львівській та Івано-Франківській областях, а не тільки в мегаполісах, як раніше. Апарт-готелі здобули свою популярність і через доступність входу як інвестора, адже ви купуєте один чи кілька апартаментів відповідно до можливостей та бажання.
Особливість нового готельного комплексу Melis у тому, що це обʼєкт, де інвестор стає повноцінним співвласником готельного номера. Дохідність проєкту дає можливість пасивного отримання прибутку до 16% річних. Середня дохідність готельного номера становить $11 000 на рік. При введенні в експлуатацію інвестори отримують готові документи із правом власності на свій апартамент, і якщо виникне така потреба, то вони можуть її продати. У нас є гарантійний фонд, який дозволяє викуповувати апартаменти, якщо виникає така потреба. Окрім того, ми гарантуємо прибуток співвласникам на перші два роки. Капіталізація у комплексі буде від 30%.
Є речі, які ми з погляду свого досвіду та експертизи беремо до уваги, під час складання калькуляції дохідності. Однією з основних є локація і попит на неї. Наприклад, розташування готелю Melis задовольняє різні потреби гостей – з одного боку, там є близькість до «Буковелю», з іншого – готель розташований посеред лісу під горою Хом’як.
Раніше серед українців було трендом купувати апартаменти в Грузії. Але це мало багато невиправданих очікувань, зокрема, ринок перенасичений пропозиціями для туристів.
Внутрішній туризм в Україні тільки набирає обертів, тому для тих, хто хоче вдало інвестувати, – це ще не заповнена ніша, де різноманіття продуктів лише сприяє попиту.
Окрім того, великою перевагою інвестицій в Україні є фізична можливість приїхати на об’єкт, перевірити, чи все гаразд, поспілкуватись особисто зі співзасновниками. Це те, що дарує вам, як інвестору, спокій.
Ми будуємо спільноту навколо готельних комплексів і раді залученню співвласників в розвиток туристичної інфраструктури й територій, Melis буде такою спільнотою однодумців. Бонусом для співвласників Melis є також можливість безплатно відпочивати в апартаментах 19 днів на рік.
Дізнатися більше про проєкт Melis можна на сайті проєкту.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
