У 2021 році команда Dreamers вивела на ринок новий продукт – заміську локацію для відпочинку на природі, побудовану за моделлю дохідної нерухомості.
Гіпотезу перевіряли мінімальним обсягом: чотири модульні будинки в Дудках на Київщині, які профінансували четверо приватних інвесторів.
Сьогодні, пʼять років по тому, це мережа діючих локацій у трьох областях України та портфель активів під управлінням команди Dreamers із ринковою вартістю понад $20 млн. До УЛІС засновники Ігор Фарберов та Євген Лавренюк збудували одну з найбільших у Східній Європі мереж Dream Hostels, а у 2019 році продали її європейську частину британській компанії Safestay. Тож в «УЛІС.Інвестиції» будувалися не з нуля, а стали новим бізнес-циклом команди, котра вже знає, якою має бути капіталізація на виході.
Ігор Фарберов,
співзасновник Dreamers
Ми не починали з нуля. За плечима був досвід мережевого бізнесу, який можна масштабувати і в який готові інвестувати. На ринку заміського відпочинку такої моделі ще не існувало – і ми вирішили її побудувати.
Як команда перетворила заміський відпочинок на інвестиційний продукт та скільки така модель приносить інвесторам – далі у партнерському матеріалі.
Від локації до мережі: підтвердження гіпотези
Ескапізм – окремий світовий тренд, що зростав задовго до 2021 року: дедалі більше мешканців великих міст шукали спосіб відновитися завдяки тиші, природі та дистанції від міського ритму. В Україні цей запит уже існував, але не мав системної відповіді: заміські будинки шукали в Instagram, бронювали через директ, а якість залежала від того, наскільки дбайливо власник керував ним вручну. Продукту з єдиним стандартом просто не було.
Євген Лавренюк,
співзасновник Dreamers
Ми побачили можливість перетворити окремі будинки для відпочинку на повноцінний готельний продукт – із професійним управлінням, стандартами сервісу та видатним клієнтським досвідом. А в основі цього продукту зробили те, за що, як ми вірили, люди будуть готові платити дедалі більше, – тишу, приватність і відновлення.
Чотири будинки в Дудках були MVP у чистому вигляді.
Ігор Фарберов,
співзасновник Dreamers
Перші четверо інвесторів увійшли в проєкт ще до появи готового продукту – фактично вони інвестували в команду та її бачення, адже саму модель ще належало довести. Але вже у перший рік роботи кількість будинків сягнула 12, середня завантаженість – 90%, а дохідність – 18% річних у доларах.
Наступним кроком став новий формат – компактні кебіни в сосновому лісі з іншого боку села. Так виникли дві окремі локації: «УЛІС.Дудки.Котеджі» та «УЛІС.Дудки.Кебіни». Сьогодні вони сумарно налічують 74 інвесторські обʼєкти (29 котеджів і 45 кебінів) та 58 інвесторів (за даними компанії).
«УЛІС.Дудки.Кебіни».
З осені 2024 року гостей приймає «УЛІС.Ворохта» в Івано-Франківській області, а з червня 2026-го – «УЛІС.Віняви» у Львівській області. Уже цієї осені мережа анонсує свою пʼяту локацію.
«За пʼять років гості забронювали УЛІС понад 50 000 разів, а інвестори сумарно отримали понад $2 825 000 дивідендів», – стверджують засновники проєкту.
Ринок, який ще не має назви
Те, що починалося як інтуїція, згодом виявилося влучанням у глобальний тренд. Втома стала важливим викликом сучасного світу: що більше пришвидшується життя, то дорожче люди готові платити за можливість зупинитися. У світі виріс окремий ринок відновлення. З 2013 року ринок оздоровчих послуг подвоївся, а з 2023 по 2024 рік зріс на 7,9%, досягнувши нового піку в $6,8 трлн – більше за світові ринки ІТ ($5,27 трлн) чи зеленої економіки ($5,1 трлн).
Територія «УЛІС.Віняви» у Львівській області.
УЛІС стоїть на перетині двох найшвидших його течій – рекреаційної нерухомості, створеної для відпочинку, і попиту на ментальне відновлення. В Україні цей ринок має додатковий і трагічний драйвер: за оцінками МОЗ і ВООЗ, психологічної підтримки потребують майже 15 млн людей, і потреба ця не зникне із завершенням війни.
На цей попит УЛІС відповідає не лише кількістю локацій, а й їхньою глибиною. Найбільша локація мережі, «УЛІС.Ворохта» в Карпатах, будується саме так: до 36 котеджів додаються готель на 33 номери з рестораном та спа-комплекс із басейном. Масштаб такий, що до реалізації долучилася інвестиційна група ICU, частково фінансуючи будівництво готелю. Інституційний капітал такого рівня заходить у проєкт під час війни лише тоді, коли бачить у ньому актив із міжнародною перспективою – курорт, здатний приймати гостей і з України, і з-за кордону, кажуть засновники УЛІС.
«УЛІС.Ворохта» в Карпатах.
Місце для такого курорту обрали невипадково. Ще 80 років тому Ворохта була найдорожчим гірськолижним курортом Карпат, який порівнювали зі Швейцарськими Альпами. Сьогодні село за 30 км від Буковелю збирає у 18 разів менший туристичний збір за того самого природного потенціалу. Курорт повертає цьому місцю те, чого не дає жоден грант, – сталий бізнес, робочі місця й потік гостей, тобто економіку, здатну втримати регіон самотужки.
Ігор Фарберов,
співзасновник Dreamers
Це не разова благодійність, а вбудований у модель ефект. За нашими оцінками, кожна локація за 10 років залишає в громаді приблизно 100 млн грн зарплат, податків і прямих інвестицій, а 10% прибутку локації спрямовується у фонд розвитку громади. Загалом мережа вже принесла українським громадам понад 50 млн грн.
Чому ця модель вигідна інвесторам
Інвестор УЛІС купує не нерухомість, а готовий бізнес, який працює без нього. У класичній моделі власник обʼєкта сам стає готельєром – шукає гостей, тримає персонал, рахує завантаження. УЛІС бере це на себе: інвестор володіє будинком і землею, а сервіс, маркетинг, завантаження й нарахування доходу лишаються за командою.
Територія «УЛІС.Ворохта» в Карпатах.
«Середня дохідність мережі за 2025 рік становила 10,9% річних у доларах – рівень, який для активу, забезпеченого реальною нерухомістю, складно знайти на традиційному ринку, – говорить Ігор Фарберов. – Тому інвестиції – це інструмент збереження капіталу: дохід тримається не на спекуляції, а на реальному потоці гостей, які бронюють будинки».
Замість підсумку
За пʼять років УЛІС пройшов шлях від чотирьох будинків до мережі, в яку заходить інституційний капітал. Український приватний інвестор змінює саме уявлення про надійне вкладення: замість квадратних метрів, що потребують уваги власника, – актив, який генерує дохід уже сьогодні. Замість експериментальних форматів – готовий бізнес під управлінням команди. І замість вибору між «прибутково» та «осмислено» – модель, де капітал зберігається там, де водночас відновлюються люди.
