Наприкінці березня у Києві відбувся Інвестиційно-будівельний конгрес, на якому девелопери, інвестори та бізнес-лідери обговорили ключові виклики ринку нерухомості України. Подія об’єднала близько 6000 учасників, серед яких понад 100 спікерів.
Про стратегію розвитку українських міст, і, зокрема, Одеси, говорили на панельній дискусії «Чи вимірюються інвестиції стратегією розвитку?», яку ініціював Олександр Селезньов, CEO девелоперської компанії Spatium Group.
Його мета – об’єднати лідерів думок навколо головного виклику галузі: як в умовах невизначеності перетворити візіонерство на реальні метрики прибутку проєктів і капіталізацію територій.
До участі в дискусії було запрошено представницьку експертну групу, в якій: Олексій Волошин, СЕО керуючої компанії Edem Family Group; Олександр Авдєєв, начальник управління ДАБК і депутат Одеської міської ради; Петро Обухов, депутат Одеської міської ради; Олександр Малін, доктор економічних наук, професор Національного університету «Одеська політехніка»; Юрій Маслов, економіст, громадський діяч, один із фундаторів імплементації в Україні Дунайської стратегії ЄС.
Спікери панельної дискусії «Чи вимірюються інвестиції стратегією розвитку?» Фото предоставлена пресс-службой
Про головні інсайти дискусії – в матеріалі.
Довідка про компанію
Spatium Group – девелоперська компанія, заснована у 2019-му в Одесі. Працює з повним циклом девелопменту – від концепції, містобудівного планування та проєктування до будівництва, управління об’єктами й інтеграції партнерських сервісів.
Ключовий фокус – формування середовища «місто в місті», де в межах одного проєкту поєднані різні функції: комфортне житло, доступ до якісної медицини, робочі простори, рекреаційні та культурні локації. За чотири роки повномасштабного вторгнення компанія ввела в експлуатацію 12 обʼєктів.
Кінець старих правил
Сьогодні, коли країна живе в умовах високої невизначеності, старі підходи до розвитку територій більше не працюють, упевнений Олександр Селезньов.
«Сучасні ринки та технологічні ланцюжки не просто трансформуються, а виходять за межі правил, за якими бізнес працював десятиліттями, – говорить він. – У таких умовах стратегія має будуватися не як фіксований «жорсткий» план, а як адаптивна гнучка система, здатна реагувати на зміни».
Олександр Селезньов, CEO девелоперської компанії Spatium Group.
У нових умовах проєктування потребують значно більшого рівня експертизи, критичного мислення та стратегічного бачення. Жоден окремий проєкт не може зібрати достатньо такої експертизи, але увесь наявний досвід можна залучити до розробки стратегії міста.
«Саме ці якості разом із практичним досвідом формують нове лідерство, – переконаний Олександр Селезньов. – Стратегію міста мають розробляти не теоретики чи чиновники, а «агенти розвитку» – люди, які мають реальний досвід роботи та на практиці знають, як залучати інвестиції й управляти ризиками».
Концепція «Платформи»
Селезньов критикує звичну логіку визначення міст через їхню спеціалізацію – «портове», «промислове» чи будь-яке інше. Такий підхід, на його думку, більше не працює в умовах сучасної економіки. Замість створення однорідних проєктів він пропонує іншу модель – розвиток за принципом «платформи».
«Дедалі більше на девелоперському ринку значення має не функція об’єкта, а екосистема, яку він формує, – пояснює Олександр Селезньов. – Якщо місто – це середовище, де різні види діяльності повсякчас виникають, масштабуються і зникають, то завдання девелопера – створювати платформи, які ніби «ущільнюють» цю діяльність».
Йдеться про простори, де в межах одного об’єкта поєднуються різні, але взаємодоповнювальні функції: готель, медична клініка, гастрономія, мистецький простір. Ключова умова такої моделі – кожен компонент має бути сильним і самодостатнім у своїй ніші.
Цю логіку підтверджує і практика. За словами Олексія Волошина, CEO Edem Family Group, бізнес у сфері гостинності сьогодні перетворюється на багатофункціональну екосистему:
Олексій Волошин,
CEO Edem Family Group
Будь-який п’ятизірковий готель впливає одразу на десятки індустрій. Це 10–15 бізнесів в одному: ресторани, медицина, клінінг, культурні проєкти. І на відміну від класичних виробництв така модель генерує додану вартість цілодобово.
Олексій Волошин, CEO Edem Family Group
Показовим прикладом є спільний проєкт компаній Spatium Group та Edem Family Group в Одесі – готель на 125 номерів, який планують ввести в експлуатацію в 2028-му. Проєкт на вулиці Дерибасівській в Одесі поєднає готель преміумкласу з медичним центром та іншою інфраструктурою, яка займе близько половини площі об’єкта, що є нетиповим для центру міста.
Візуалізація проєкту готелю від Spatium Group та Edem Family Group в Одесі
«Ми будуємо цей проєкт не лише для туристів, а й для містян, – наголошує Волошин. – Адже головним бенефіціаром будь-якого міського проєкту мають бути його жителі. Якщо вони закохаються в цей простір і ним пишатимуться, він автоматично стане успішним і для гостей».
Саме такий підхід – через створення багатофункціональних платформ, орієнтованих на людину, – формує нову логіку розвитку міст, де цінність виникає не в окремих об’єктах, а у зв’язках між ними.
Магніт для інвестицій
Такі «платформні» проєкти здатні розвʼязати ще одну системну проблему – ефективне використання внутрішнього капіталу.
Сьогодні в Україні накопичено значний обсяг ресурсів, які шукають можливості для інвестування, але не знаходять їх у традиційних бізнесах. Як наслідок гроші часто заходять у проєкти без чітких правил і прогнозованої моделі повернення.
«Багато цих коштів зосереджено у столиці, але їм бракує зрозумілих і надійних можливостей для вкладення, – говорить девелопер. – Як показує приклад Західноукраїнського санаторного кластера, гроші вже заходять у нові проєкти, але часто без чітких правил, гарантій і прозорої моделі повернення інвестицій. Традиційний бізнес не встигає запропонувати достатньо якісних і структурованих можливостей, тому частина цього ресурсу використовується неефективно або залишається поза системною економікою».
Спікери панельної дискусії «Чи вимірюються інвестиції стратегією розвитку?»
У цьому контексті нові девелоперські формати, на думку Олександра Селезньова, можуть стати точкою тяжіння для капіталу. Вони збільшують кількість видів діяльності, створюють нову економічну «щільність» і, як результат, забезпечують притік ресурсів у місто та зменшення їхнього відтоку.
«Якщо стратегія дає відповідь на запитання, як саме, у якому напрямі та з якої причини трансформується територія, інвестор отримує головне – розуміння, що на нього чекає, – говорить топменеджер. – Саме ця визначеність і формує передумови для системного притоку капіталу».
«Економіка вражень» як показник ефективності
Для оцінки ефективності інвестиційних проєктів у межах стратегії Олександр Селезньов пропонує спиратися на три базові метрики: надійність, дохідність і «враження».
«Ми живемо у так званій «економіці вражень», де виробництво речей відходить на другий план, – пояснює він. – Тому успішність стратегії міста чи окремого проєкту вимірюється тим, наскільки він здатний справляти враження та сприяти швидшому притоку ресурсів – грошей, людей чи ідей – на певну територію».
Саме ця триєдина модель, за його словами, дає можливість оцінити проєкт комплексно – не лише з фінансової точки зору, а й з позиції довіри інвестора та цінності для кінцевого користувача.
У довгостроковій перспективі таке поєднання визначатиме успіх як окремого проєкту, так і всього міста.
Олександр Селезньов, CEO девелоперської компанії Spatium Group
