Побудувати готель на Балі, який буде водночас комерційно успішним та архітектурно впізнаваним, – завдання, що поставив перед собою міжнародний девелопер Teus Group. Це компанія, що має реєстрацію в Туреччині та Індонезії й працює під керівництвом бізнесмена українського походження Баселя Хуарі. Девелопер спеціалізується на будівництві дохідної готельної нерухомості в кращих туристичних локаціях світу. Проєкт Amani Melasti він реалізує спільно з міжнародним готельним оператором Wyndham, що управляє приблизно 9300 готелями під 25 брендами в 95 країнах, і українським архітектурним бюро AIMM-Груп. Founder & CEO компанії Teus Group Басель Хуари розповів Forbes BrandVoice про особливості проєкту, трансформацію ринку Балі та перспективи для інвесторів
Басель Хуарі, founder & CEO компанії Teus Group
Розкажіть, будь ласка, про свій шлях у девелопменті. Ви – український підприємець, починали в Харкові, а тепер працюєте над проєктами за кордоном. Який досвід допоміг вам вийти на світовий рівень?
Компанія «Житлобуд-2», з якої, власне, все й почалося, працює в Харкові з 1943 року. За цей час зведено мільйони квадратних метрів житлових, адміністративних і комерційних об’єктів. Останні 30 років компанія зосереджена на житловій нерухомості.
Я в девелопменті, без перебільшення, все життя. Мені подобається створювати інвестиційно привабливі проєкти з сучасною архітектурою в цікавих локаціях, у кожному з яких залишається частинка моєї душі.
Девелоперський бізнес не завершується здачею об'єкта – він існує десятиліттями й часто переживає свого творця
Басель Хуарі founder & CEO компанії Teus Group
«Житлобуд-2» – один із найбільших девелоперів в Україні, і ми вже доволі давно будували плани щодо нашої міжнародної експансії. Після початку повномасштабної війни в Україні плани лише прискорились, і ми вийшли на світовий ринок під брендом Teus Group. Спершу була Туреччина, де зараз реалізуємо готель DESIRE Antalya спільно з відомою міжнародною готельною мережею Best Western. У 2025 році стартував наш перший проєкт на легендарному Балі, півострові Букіт. Перед тим, як починати, ми повинні були впевнитися в перспективності цього проєкту. Тож ми три роки вивчали ринок нерухомості Балі, спостерігали за його динамікою, пізнавали традиції та особливості.
DESIRE Antalya
DESIRE Antalya
DESIRE Antalya
Будівництво DESIRE Antalya
Чому ви обрали саме цю локацію? Що робить Amani Melasti особливим?
Готель буде розташований за 250 метрів від «найінстаграмнішого» пляжу Балі – Меласті – й матиме приголомшливі видові характеристики. З 90 номерів – 64 з прямим або частковим видом на океан. Перший проєкт отримав мелодійну та впізнавану назву Amani Melasti.
Я особисто вивчив усі пляжі Балі й упевнений – достойної альтернативи Меласті немає. Поруч лише преміальні готелі з вищим чеком, тому ми обрали саме цю локацію.
Концепція готелю – upscale, де ціна оренди варіюватиметься від $110 до $220 за ніч. У цьому сегменті аналогів на ринку немає і навіть нових проєктів не планується. Друга перевага – управління міжнародним оператором Wyndham Hotels and Resorts.
Що це дає інвесторам?
Міжнародні мережі можуть забезпечити +30% до заповнюваності готелю та додають до вартості номера. Це стабільність і якість сервісу. Оператор ретельно підходить до вибору партнера, локації, а також до якості матеріалів і будівництва. Кінцевий споживач може бути впевнений, що отримає саме той продукт, за який заплатив. Крім того, міжнародний оператор, маючи колосальний досвід управління, може передбачити, що буде в тренді, забезпечуватиме вищий дохід, ніж стандартний готель.
Як Amani Melasti поєднує сучасні тренди нерухомості з культурними особливостями Балі?
Готель проєктований у стилі мінімалізму з елементами балійського бохо. Ми поставили собі за мету створити максимально витончений об’єкт з ідеальними пропорціями, класною ергономікою, точковими вау-ефектами, але залишити ту атмосферу релаксу та автентичності, заради якої люди з галасливих мегаполісів приїздять на казковий острів. До слова, amani на кількох мовах означає «спокій, мир, безпека». Тож ми зосередилися на тому, щоб створити місце спокою, перезавантаження та легкості буття. Для цього ми продумали все до дрібниць, навіть спеціальні матраци й подушки, які сприятимуть розслабленню. На території готелю буде власний SPA-комплекс, ресторан, rooftop-тераса з басейном, баром і краєвидами на захід сонця й пляж Меласті.
Хто проєктував готель? За якими принципами ви обирали архітектурне бюро?
Українське бюро AIMM під керівництвом Ганни Іскіердо. Наш критерій простий – працюємо лише з лідерами ринку. AIMM входить до трійки найкращих архітектурних бюро України з досвідом проєктування в Катарі, Румунії, США, Домініканській Республіці, Естонії та багатьох інших країнах. Нам імпонує наявність у них міжнародного досвіду. Тому ми залучили їх до створення проєкту в Туреччині – DESIRE Antalya, який вже виграв премію International Property Award як Best Small Hotel & Design у Європі.
Архітектори дуже ретельно продумали все: матеріали, розмір кімнат, розташування кожного номера, інфраструктуру. Вони створюють не просто красиві, а комерційно ефективні проєкти.
Це не перший їхній проєкт на острові, тож вони добре знають специфіку місцевої забудови, тут ідеться й про сейсмічність, й іро технологічні можливості реалізації проєктів, про якість робіт тощо. Тож наш запит на те, щоб під час проєктування ухвалювати рішення, які будуть простішими та швидшими в реалізації, зважаючи перш за все на локальний контекст, був реалізований на всі сто відсотків.
Чи принципово було для вас обрати українського архітектора?
Це було ключовим. Ми завжди віддаємо перевагу українським спеціалістам, якщо є така можливість. Безумовно, ми наймаємо і локальний персонал, адже їхні знання, зокрема щодо культурного ландшафту, безцінні.
Як ви оцінюєте поточний період із погляду інвестицій у нерухомість на Балі?
Зараз дуже сприятливий час для цього. На ринку великий дефіцит якісних пропозицій, тож продумані проєкти матимуть попит і зростатимуть у ціні через збільшення туристичного потоку.
Балі сьогодні – одна з головних точок тяжіння у світі. Люди повертаються сюди знову і знову. Тут безліч видовищних локацій: вулкани, водоспади, пляжі й багато іншого. І, відповідно, багато видів дозвілля.
Ваша цільова аудиторія – українці?
Так, наразі близько 90% наших покупців – українці. Та все більше іноземних інвесторів з Європи, США, Туреччини, ОАЕ, Канади й навіть Австралії також готові голосувати за наші проєкти своїми грошима.
Який потенціал доходу для інвесторів? Як працює модель розподілу прибутку?
Оператор розрахував фінансову модель. Кожен юніт має свій коефіцієнт залежно від виду та поверху. Капіталізація проєкту протягом періоду будівництва, за нашими розрахунками, становитиме 30–35%, тож інвестори зможуть заробити ще до введення готелю в експлуатацію. У перший рік роботи ми розраховуємо отримувати 14–15% річних, із приростом до 18% щороку надалі.
Старт інвестицій починався від $99 000 на пресейлі, а це доволі доступний поріг входу в проєкт із таким високим класом реалізації й дає змогу залучити широке коло інвесторів. Найдорожчі юніти коштують $299 000. У першій половині березня ми оголосили пресейл, протягом якого у співпраці з кращими агенціями з нерухомості вже реалізували майже 40 номерів.
Які помилки інших девелоперів ви врахували при розробці проєкту?
Ми ведемо будівництво цілком легально, дотримуючись усіх місцевих норм і вимог. Наш обʼєкт розташований на землі, що належить до «рожевої зони» – це територія, де офіційно дозволено зводити туристичну нерухомість.
На відміну від багатьох, ми прорахували фінансову модель на старті. Ретельно працюємо над гідроізоляцією та шумоізоляцією й створюємо об’єкт, який буде максимально близьким до балійського вайбу. Ми сформували власну службу замовника на Балі – спеціальний підрозділ компанії, який контролює реалізацію проєкту, підбирає підрядників, що вже реалізували низку успішних проєктів саме тут.
Як би ви охарактеризували сьогоднішній ринок нерухомості Балі?
По-перше, зростання попиту на стабільність і прогнозованість. Туристи віддають перевагу знайомим брендам. У Wyndham наразі близько 108 млн лояльних клієнтів – людей, які вже знайомі з цим брендом і надалі обиратимуть його.
По-друге, посилення державної регуляції та вживання санкцій до тих, хто порушує правила будівництва. Досі багато девелоперів будували на «зеленій» землі – в сільськогосподарських зонах, де будувати заборонено. Це порушувало автентичність острова, але й давало змогу демпінгувати на цінах завдяки нижчій собівартості будівництва. Дехто взагалі не отримував дозволів і вводив обʼєкти в експлуатацію завдяки прогалинам у законодавстві. Посилення контролю за будівництвом з боку уряду вирівнює ринок. Якщо ви будуєте законно в зонах, призначених для будівництва, вам не створюють жодних перепон, ваші інвестиції захищені від ризиків.
Які ризики для девелоперів й інвесторів створює зростання туристичного потоку?
На Балі попит на туристичну нерухомість зростає швидкими темпами, і наявна інфраструктура не завжди встигає за цим розвитком. Півострів Букіт, де ми будуємо Amani Melasti, поки що залишається менш завантаженою локацією, що вигідно вирізняє його на фоні інших популярних районів, таких як Чангу. Тут ширші дороги, менше транспортних заторів, а отже, комфортніше пересування для мешканців та гостей. Враховуючи цей фактор, вибір локації для інвестицій стає ще важливішим.
Водночас держава активно працює над покращенням інфраструктури острова. Наразі на Балі будується новий міжнародний аеропорт, який допоможе частково розподілити туристичний потік та знизити навантаження на чинний аеропорт у Денпасарі. Крім того, минулого року було анонсовано масштабний десятирічний план із будівництва надземного метро, що значно покращить транспортну систему острова та відкриє нові можливості для розвитку нерухомості й бізнесу.
Насамкінець розкажіть трохи про плани Teus Group. Чи розглядаєте ви інші країни для розвитку проєктів?
Цього року ми готуємо до запуску ще один масштабний проєкт на Балі, розташований у престижному районі Нуса-Дуа. Він об’єднає вілли та готельний комплекс, створюючи унікальний простір для відпочинку й інвестування.
Крім цього, ми працюємо над новим курортним проєктом у топовому туристичному регіоні світу. Це буде амбітний проєкт, який поєднає передові архітектурні рішення, розкішну інфраструктуру та високий рівень сервісу. Вже за три місяці ми офіційно представимо його, відкривши нові можливості для інвесторів.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
