Інвестиційний форпост. Західний регіон України стає центром інвестицій у нерухомість. Перспективи та прогнози

Про ціноутворення та нові стандарти девелопменту ми поговорили з Вікторією Байрак, експерткою з нерухомості західного регіону, керівницею офіційної платформи з купівлі та продажу нерухомості «Буковель Інвест». 

• Україна завжди прагнула до залучення інвестицій та підвищення рівня інвестиційної привабливості. Проте тривалий час потенційні інвестори дивились на Україну зі значною пересторогою. Чи змінилась ця картина сьогодні і чи є перспективи приходу в Україну іноземного капіталу?  

Певну кількість років тому, коли в іноземців питали, що вони знають про Україну, відповіді зводились до трагедії Чорнобиля та прізвищ українських видатних спортсменів (Шевченка, Кличка, Бубки), а багато хто з далекого зарубіжжя навіть не розумів її географічного розташування. Після подій Революції гідності світ побачив країну з чітким европейським вектором руху розвитку та прагненням до неминучих змін і розбудови.

Сьогодні кожен у цивілізованому світі знає Україну й говорить про мужність українців. Україна стала світовим символом мужності та незламності, а наша ментальність і культура – обʼєктом підвищеного інтересу. Зараз майже кожен розуміє, що Україна є частиною європейського суспільства вже де-факто та зовсім у найближчому майбутньому – де-юре. 

Про надзвичайне зростання цікавості до нас свідчать і багато міжнародних опитувань, згідно з якими кожен другий європеєць і кожен сьомий американець мають намір відвідати Україну. Тож ми віримо в перемогу та очікуємо значного напливу туристів. Загалом, якщо казати про туризм, то цей напрямок економіки країни набере просто шалених обертів: як завдяки зовнішнім туристам, так і всередині країни. Адже сьогодні рівень гордості громадян своєю країною кардинально змінює пріоритетність українських туристів у бік внутрішнього туризму, саме не стільки з причин обмеження виїзду чоловіків, а через свідомий вибір громадян.

• Щодо туризму зрозуміло, а як щодо інвестицій в Україну? В яких сферах ви бачите найбільше зростання інтересу?

Всі міжнародні аналітики засвідчують цікавість до нашої країни в дуже багатьох сферах. Звичайно, перш за все це оборона і все, що з цим повʼязано. І це зрозуміло, адже, на жаль, порівняно з нами такого колосального досвіду в цій сфері не має жодна з країн західного світу. Крім того, історично наша країна приваблива в сировинному, аграрному та промисловому напрямках.

Водночас, з огляду на зростання широкого інтересу до нашої країни, розширюються й списки потенційних інвесторів в Україну – від великих інвестиційних фондів до приватних західних інвесторів. Це своєю чергою, на думку аналітиків, розширюватиме сфери інвестиційної привабливості. 

Предыдущий слайд

Следующий слайд

Якщо вивчити досвід країн, що розвиваються, які приєднувались до Європейського Союзу, то можна побачити як зміну портрета інвестора, так і зміщення акцентів інвестицій. І найбільш яскраво це відображається у такій сфері, як нерухомість, в якій, звісно, більш зацікавлені приватні інвестори, виправдано вважаючи її більш надійною та зрозумілою. 

Саме зараз ми стаємо свідками активних інвестицій в нерухомість України від іноземців. І якщо інвестиціями від європейців вже нікого не здивуєш, то активне придбання нерухомості громадянами США стало справжнім здивуванням, хоч і очікуваним.

• Якщо казати про нерухомість, то чи існує статистика, куди саме інвестують зараз українці та іноземці? 

Ці ж самі аналітики, про яких ми вже говорили, зазначають, що одним з основних аспектів фінансової привабливості України є різноманітність її географії. Особлива увага приділяється заходу України з його рекреаційними можливостями, національним колоритом та інфраструктурою, що стрімко розвивається. 

На практиці, аналізуючи потоки туристів західного регіону, цей інтерес почав активно нарощуватися ще близько пʼяти років тому, але значного активного обговорення набув в останні два роки. 

Ще однією значною перевагою цієї частини нашої батьківщини для іноземних інвесторів і просто гостей є близькість до європейських кордонів та тісні етнічно-національні звʼязки з країнами з ЄС.

Предыдущий слайд

Следующий слайд

• Якщо брати захід України, як саме розподіляються інвестиційні портфелі? 

Серед основних магнітів західного регіону аналітики окремо виділяють місця з широко розвиненою інфраструктурою європейського рівня та оздоровчо-розважальною й готельно-ресторанною складовою, що стрімко розвивається. Я б розділила тут нерухомість на дві складові: міську та курортну. 

Серед міст західного регіону України беззаперечним лідером є Львів. Фактично це единий мегаполіс цієї частини нашої країни. Надзвичайна інфраструктура міста, що постійно розвивається, в поєднанні з автентичним європейським історичним центром роблять його центром інвестиційної привабливості. Крім цього, за період широкомасштабного вторгнення місто стало майже другою столицею України, а мати дублюючий офіс у Львові фактично стало must have як для міжнародних, так і для вітчизняних інституцій та компаній.

Предыдущий слайд

Следующий слайд

Далі йдуть такі міста, як Івано-Франківськ та Ужгород, підкорюючи своїх мешканців як комфортом проживання, динамікою розвитку, інвестиційною привабливістю, так і близькістю до кордону, зокрема це стосується Ужгорода. 

Водночас сьогодні інвестори вибагливіше ставляться до своїх інвестицій і прагнуть не тільки отримувати капіталізацію, а ще й все прискіпливіше аналізують окупність і прибутковість капіталовкладень. У цьому напрямку захід України є лідером у комерційних інвестиціях, що відбувається завдяки якісному рівню розвитку саме її рекреаційних територій. 

Беззаперечним лідером туристичної індустрії західного регіону України є Bukovel. На це впливають як колосальний рівень інфраструктури европейського рівня, гармонійна розбудова готельно-відпочинкових закладів, залучення лідерів ринку ресторанних та оздоровчих послуг, так і зміщення акцентів від гірськолижної складової курорту до цілорічного відпочинку в українських Карпатах. Це, до речі, надсучасна тенденція всіх топових гірськолижних курортів Європи з огляду на можливі кліматичні коливання та зміни. І Україна тут серед лідерів такої трансформації завдяки креативності наших людей і широченному спектру національного колориту в поєднанні з мальовничістю та різноманіттям Карпатських гір.

Предыдущий слайд

Следующий слайд

Це лідерство підкреслюється як нашими громадянами, так і активно прослідковується в найавторитетніших світових інформаційних виданнях (The New York Times, Bloomberg, France 24), які ще з минулого року почали окремо описувати переваги західних регіонів нашої країни, ґрунтуючись на аспектах безпеки, надійності та перспективи, роблячи акцент саме на Bukovel.

Така зацікавленість зрозуміла, адже цивілізований світ звик, що інвестувати треба в те, що приносить гроші, а не в те, що тільки потребує додаткових вкладень, як-то ремонт, утримання і таке інше. Тому ринок приватних европейських інвестицій зосереджений саме на курортній нерухомості з розвиненою інфраструктурою для максимальної заселеності об’єкта під орендою. Для європейця дуже привабливо мати рекреаційну нерухомість, в яку він сам приїде відпочити максимум на два тижні в рік, а в інший час її здаватимуть і вона приноситиме своєму власнику дохід. 

І саме в цьому напрямку колоритні, екологічно чисті та інфраструктурно розвинені курорти західної частини нашої країни стають магнітом для західного туриста та інвестора. Відтак окрім найбільш розвиненого курорту Bukovel новий виток розвитку отримують зараз і інші куротні місця заходу України – Східниця, Трускавець, термальні курорти Закарпаття та багато інших. 

Зацікавленість іноземців заходом України ми відчули й на власному досвіді, коли в листопаді 2022 року відвідали найпотужніший архітектурно-будівельний форум у Лісабоні – там запропонували архітекторам з усіх куточків світу взяти участь у конкурсі на кращий архітектурно-будівельний проєкт розбудови кварталу в самому центрі Bukovel площею близько 8 га. За результатами цього заходу було залучено приблизно 250 компаній з усього світу. 

• Тож краще вкладати в місця з активним туризмом? 

Варто інвестувати в місця з постійним трафіком: туризм, лікування та оздоровлення, бізнес, наявність роботи й комфортної інфраструктури для життя. І зараз у лідери з переміщення вектору бізнесу зі східних регіонів у західні стрімко рухається Івано-Франківська область, хоча беззаперечним лідером, звісно, залишається Львівська.

• А чи не згасне інтерес до Західної України з відкриттям кордонів? 

О, точно ні. Як вважають наші чисельні інвестори, Львів уже є другою столицею, фактично стаючи хабом для туризму та бізнесу. А Буковель із невеликого курорту перетворюється на європейське туристичне місто з потужною й продуманою інфраструктурою для розваг та комфортного життя. І ми з ними не сперечаємося, адже кожен, хто був у цих регіонах за останній рік, бачить на власні очі темпи розвитку. 

• За останні 1,5 року ціни у західному регіоні України зросли. Чи досягли вони свого піку? 

Якщо казати не про попит, а саме про ціни, а також що стосується різних областей заходу України (окрім Львова, Івано-Франківська, Східниці, Буковеля та частково Закарпаття), то ціни на нерухомість у переважній більшості вже досягли свого піку, і почався їхній частковий спад у звʼязку зі зворотнім процесом вимушеної міграції українців. 

Водночас зростатимуть ціни на сегмент преміальної нерухомості, яка знаходиться в комплексно розвинених територіях, де вся інфраструктура та благоустрій життя відповідають стандартам європейського міста чи курорту. Важливим чинником також буде філософія, яку формує девелопер таких об’єктів – зі своєю концепцією, безпекою, стилем життя, інфраструктурою, екологічно чистим середовищем та естетикою. 

Взяти, до прикладу, найпреміальніший апарт-готель України «Глейшер Преміум Апартментс» біля гірського озера в центрі курорту. Я годину можу розповідати, як там буде організовано ваше дозвілля: від тренажерів та різних групових занять до унікального SPA й простору з естетики обличчя та тіла, від дитячого клубу повного дня до шопінгу у власній зоні комерції (салони краси, банки з дипозитаріями, бутіки одягу, косметики, спортивних товарів, дитячих тощо). Пишаємося тим, що в «Глейшер» заходять флагмани ринку – мережа київських  ресторанів La Famiglia. Окрім того, концерт-холл, SPA, кавʼярні, пекарні та навіть про розваги для ваших хвостатих улюбленців там потурбувалися.

На цьому ж прикладі давайте розберемо й відмінність інвестиційних портфелів, про які говорили раніше. Так, поріг входу в найдорожчий обʼєкт Західної України «Глейшер» не є вищим за придбання однокімнатної квартири з ремонтом у столиці чи у Львові, причому не в преміальній нерухомості, а в звичайному ЖК. Водночас, незважаючи на вартість метра квадратного, окупність такої інвестиції значно вища за окупність квартири, в якій ви зробите ремонт і здаватимете її в оренду в Києві, Львові, Одесі, Харкові чи Дніпрі. При цьому капіталізація в цій курортній перлині західного регіону виведена на найвищий рівень в Україні. То ж історія з апарт-готелями лише починається, і той, хто обрав для себе такий вид заробітку, точно задоволений. 

• Ви сказали про важливість філософії, яку закладають девелопери в об’єкти такого рівня. Але ми не бачимо значного потоку, наприклад, київських забудовників на захід України. З чим це пов’язано і чи справляються з такими викликами місцеві девелоперські компанії?

Так, дійсно, ця тенденція має місце, і ми бачимо тут декілька ключових факторів. По-перше, в Києві гігантська перевантажена дорожньо-транспортна інфраструктура, яка сформувала специфічний ринок житлової нерухомості. З огляду на це місцерозташування майданчика забудови мало домінуючий фактор під час формування ціни квадратного метра. Це, в свою чергу, зміщувало акцент від якості будівництва до умовної близькості метро, а також банально давало можливість робити обʼєкти наддохідними для девелоперів. Тоді як у містах на заході України таких інфраструктурних проблем дуже мало, а отже, й будувати треба за зовсім іншими правилами.

По-друге, не всі готові працювати, не вимиваючи гроші інвесторів із конкретних обʼєктів. Переїзд до столиці завжди був мрією для значної кількості людей з інших регіонів, що приводило до залучення девелоперами великої кількості інвестицій від громадян на дуже ранніх етапах будівництва. Люди вкладали гроші як у майбутні власні помешкання, так і в формування бази пасивного доходу. При цьому нарощення таких фінансових ресурсів створювало ілюзії в деяких забудовників, що так буде завжди. Відповідно, і забудовники, не закінчивши обʼєкти, куди люди інвестували гроші, обростали все новими й новими майданчиками, гроші на які залучались від інвесторів від ще не до кінця реалізованих і збудованих обʼєктів. Відтак, з огляду на такі піраміди, країна мала «Аркадію» та інші й, на жаль, ще може мати дуже гучні назви.

Крім того, в західній частині нашої країни є свої потужні місцеві девелопери, які мають імʼя, звикли працювати за наближено європейськими правилами (максимальна якість із цивілізованою прибутковістю). І саме вони отримали можливість нового витка розвитку. На мою думку, в недалекій перспективі саме ці девелопери прийдуть формувати новий ринок і в столицю, і в великі міста центру, півдня та сходу України.

• Зараз важкі часи, чи не бояться люди інвестувати? Які поради можете дати тим, хто вирішить купити нерухомість на заході України? 

Щодо порад, на превеликий жаль і водночас на щастя, ніхто не мав досвіду жити та працювати в умовах повномасштабної війни. Тому немає правил, кейсів чи порад, окрім найголовнішої: сплачувати податки, донатити, допомагати тим, хто нас захищає, памʼятати, завдяки кому ми з вами тут, показувати приклад і залучати інших. 

Крім того, необхідно бути в тренді й розуміти, як змінюється ринок інвестицій у країні. Якщо раніше основний напрямок пасивного доходу зводився до придбання квартир для здачі їх в оренду, то зараз ми починаємо все активніше переймати досвід економічно розвинених країн із формуванням ринку прибутково-активних кейсів, де інвестор визначає для себе, який напрям нерухомості йому обрати, чітко розуміє рівень доходності від різних видів обʼєктів та передає свої обʼєкти інвестиції в керування спеціалізованим компаніям. 

Захід України демонструє глобальні позитивні зміни на ринку девелопменту, якості та темпів будівництва. Так, завдяки будівництву за власні оборотні кошти та не виводячи гроші інвесторів за рамки компанії, можна досягти темпів, коли одна черга здається за один рік, коли всі процеси будівництва відбуваються одночасно та паралельно, коли робота йде в три зміни. І зауважте, це не просто побудувати та здати квадратні метри з «чорновою» штукатуркою – це зробити всю інфраструктуру готелю (зони розваг, ресторани, зони дозвілля та відпочинку, навколишню територію), ремонти в апартаментах, меблі, побутову техніку, текстиль. Тож зараз вкладати варто в нових лідерів ринку, в тих, хто не зупинив будівництво в надважкі часи, хто будує за власний оборотний кошт і вчасно здає обʼєкти, тримаючи високий темп та дотримуючись всіх стандартів й технологій будівництва.

• То розвиток в Україні триває? 

Саме так! І підсумовуючи базовий аналіз стрімкої зацікавленості світу брендом «Україна», після перемоги нашу країну чекає не тільки входження до родини країн Європейського Союзу та відновлення, а справжній інвестиційний і туристичний бум. Тому інвестування в національний розвиток і найбільш перспективні й цікаві регіони стає ще більш логічним та очевидним.