Попри воєнні виклики Україна продовжує відновлювати індустрію гостинності. За даними аналізу EY, у 2025 році готельний ринок демонструє стійке зростання: заповнюваність у Києві та Львові підвищується, а RevPAR (показник доходу з одного доступного номера) у ключових туристичних локаціях, зокрема в Буковелі, зріс на чверть у річному вимірі
Інвестори шукають робочі бізнес-моделі, зрозумілу окупність і команди, які зможуть запускати проєкти не на папері, а в реальності. З’являється попит на компанії, що закривають повний цикл – від концепції до операційного управління. Однією з них є HBD – компанія, яка будує, запускає та управляє проєктами гостинності. Про те, як сьогодні працює ринок hospitality і які ключові переваги HBD, в інтервʼю Forbes BrandVoice розповів співвласник та СЕО компанії Сергій Жук.
Скільки років компанія працює на ринку й з якого запиту народилася ідея створення HBD?
Я маю понад 18 років досвіду в сфері гостинності: працював у Hyatt, першому міжнародному готелі в Україні, який сформував у нас новий стандарт сервісу, а також Radisson, керував готелями «Бристоль», «Лондонська», працював у Dragon Capital та очолював девелопмент Edem Resort & Spa Kyiv. Цей досвід підштовхнув мене та мого партнера Володимира Непийводу в 2024 році створити компанію, яка не просто керує, а створює простори гостинності з нуля.
Юридично HBD з’явилася в 2021 році, але через війну ми розпочали активну роботу лише в середині 2024-го.
Які ключові болі девелоперів та інвесторів у сфері гостинності ви закриваєте?
Найчастіше до нас приходять із ділянкою, але без чіткого розуміння, що там повинно бути і чи буде це економічно життєздатно.
Ринок перенасичений апартаментами та хаотичними проєктами, й наше основне завдання – нівелювати невизначеність.
Ми аналізуємо локацію, формуємо концепт, описуємо цільового гостя, створюємо детальну фінмодель. Фактично ми відповідаємо на ключові питання девелопера: який формат працюватиме, якою буде економіка об’єкта, скільки коштує будівництво та який час повернення інвестицій. Так ми зводимо до мінімуму ризик помилки на старті, коли неправильна концепція або планування можуть зруйнувати економіку всього проєкту.
У чому головна місія HBD та ваша роль у розвитку сфери гостинності в Україні?
Для мене HBD – це створення просторів гостинності, а не просто управління готелями. Ми не заходимо в готові будівлі й не беремо участі в тендерах на управління. Формуємо ідею, наповнення, архітектуру й операційну модель з нуля. Звідси й назва: Hospitality. Business. Development.
Наша місія – розвивати в Україні нову культуру гостинності, де кожен об’єкт має сенси, унікальність, економічну логіку і високий стандарт сервісу.
Яка бізнес-модель компанії? На чому заробляєте: консалтинг, управління, проєктний супровід, відсоток від операційного доходу?
Ми заробляємо там, де створюємо цінність. На старті це консалтинг: концепція, технічне завдання, фінмодель. Наступний етап – проєктний менеджмент, будівництво, комплектація. Ми супроводжуємо інвестора на цих етапах й формуємо об’єкт до моменту відкриття.
Але основний дохід компанії – від операційного управління після запуску. Ми орієнтуємося на модель відсотку від прибутку, але поступово рухаємося до комбінованої системи: частка від валового доходу плюс частка від операційного результату, щоб інвестор бачив нашу мотивацію працювати на ефективність.
Що робить HBD сильним гравцем на ринку?
Перш за все команда. Усі ключові фахівці – люди з досвідом у міжнародних мережах, таких як Hyatt, Fairmont, InterContinental, Hilton, Opera, та кращих локальних 5-зіркових готелях. Це рівень сервісу, який можна отримати тільки на практиці.
Друга наша сила – повний цикл послуг, що унеможливлює розрив між ідеєю та реалізацією.
Третє – ми надзвичайно швидкі в ухваленні рішень і, що надважливо, дуже глибоко розуміємо технологію та інженерію. Це дозволяє створювати об’єкти з оптимальною економікою, де кожна система працює ефективно на комфорт гостя й прибуток інвестора.
І четверте – власна маркетингова команда, яка створює візуальні концепції, брендбуки та стратегії розвитку проєктів. Ми працюємо з даними на всіх етапах і завдяки синергії між девелопментом, операційним управлінням та маркетингом забезпечуємо цілісну й ефективну стратегію, яка працює в реальності, а не лише на папері.
На які показники ви орієнтуєтесь під час оцінки ефективності проєктів?
Ми починаємо з детальної фінансової моделі, де закладаємо собівартість наповнення, операційні витрати, фонд оплати праці, податки, комунальні платежі. Ключові метрики – ROI, IRR та прогнозована рентабельність. Так інвестор отримує чітку економічну картину ще до старту будівництва.
Окремий блок – ефективність інженерних систем. Ми закладаємо правильні технічні та інженерні рішення ще на етапі концепції, щоб мінімізувати майбутні операційні витрати й забезпечити стабільно високий рівень сервісу для кожного гостя (вентиляцію, опалення, кондиціонування, автоматизацію, які безпосередньо впливають на прибуток.) Комунальні платежі можуть становити 10–15%, фудкост – 25–30%, лейбор – ще близько 20–30%. Якщо не розрахувати ці параметри на старті, об’єкт просто не вийде в прибуток.
У підсумку ми оцінюємо проєкт за тим, чи здатен він показувати реальну економічну ефективність і стабільне повернення інвестицій. Якщо модель створена грамотно, це генерує дохід щодня.
Сергій Жук, co founder та СЕО компанії HBD
Як виглядає повний цикл роботи над проєктом у HBD: від ідеї до запуску об’єкта?
Все починається з земельної ділянки. Ми аналізуємо локацію і формуємо концепт: прописуємо формат гостя, сценарії його перебування, конкурентні переваги та загальну ідеологію простору. Після цього створюємо детальну фінансову модель і технічне завдання.
Після затвердження концепції залучаємо архітекторів для розробки генплану та дизайнерів для реалізації саме того простору, який ми уявили. Супроводжуємо будівництво або працюємо з партнерами, оптимізуючи бюджети завдяки нашому досвіду й кращим ринковим умовам.
Фінальний етап – «тестове відкриття»: формуємо команду, навчаємо її, тестуємо інженерні системи та запускаємо операційну модель.
Увесь цикл займає два–три, інколи чотири роки.
У якій частині створення об’єктів у сфері гостинності бізнеси найчастіше припускаються помилок? З якими типовими проблемами ви стикаєтесь на старті співпраці?
Найбільша помилка – купити земельну ділянку без розуміння, що на ній може працювати. Локація задає концепцію. Коли ділянку вже обрано, поле можливостей звужується.
Друга типова помилка – бачити в апартаментах «золоту жилу». Неправильне співвідношення номерного фонду й інфраструктури або некоректні інженерні рішення можуть знищити рентабельність. Ми часто зупиняємо девелоперів від ризикових рішень. Це краще, ніж будувати об’єкт із гарантованими проблемами в майбутньому.
Хто ваша цільова аудиторія? З ким ви працюєте найчастіше?
Наші клієнти – девелопери та власники великого бізнесу, які хочуть інвестувати в гостинність, але не мають досвіду в цій сфері.
Друга група – приватні інвестори або компанії, які хочуть створити один або кілька сильних об’єктів, а не продавати сотні апартаментів.
Наш клієнт мислить довгостроково й хоче унікальний продукт з реальною операційною ефективністю.
Які реалізовані проєкти ви вважаєте показовими для ринку?
Одним із ключових для мене став проєкт Edem Resort під Києвом. Початково це був тризірковий готель «Старий Відень», який ми фактично перебудували з нуля: збільшили будівельний об’єм до 10 000 квадратних метрів і сформували комплекс у тому вигляді, який сьогодні знають гості. Девелоперська експертиза в цьому проєкті стала фундаментом HBD.
Другий знаковий кейс – Seven Lakes у Києві. На 32 гектарах ми створили сучасний рекреаційний простір із будиночками, рибальськими локаціями, пляжами, басейнами та рестораном Farm Table. Проєкт став впізнаваним і медійним: цього літа ми відкрили першу чергу, зараз добудовуємо готель на 12 номерів, ще 13 будинків і невеликий spa-комплекс.
В обох кейсах складність полягала в створенні системного продукту, який працює й генерує дохід.
Зараз ми втілюємо кілька проєктів, які стануть справжніми візитівками HBD – і за силою концепції та продукту, і як нові архітектурні та дизайнерські перлини нашої прекрасної країни.
Сергій Жук, co founder та СЕО компанії HBD
Хто є вашими ключовими партнерами і яку роль вони відіграють у реалізації проєктів?
Наш головний партнер – Володимир Непийвода і команда YOD Group. Вони відповідають за архітектуру та дизайн. Поєднання операційного мислення й дизайнерського бачення дозволяє нам створювати одночасно емоційні та економічно ефективні простори.
Другий блок партнерств – будівельні та виробничі компанії. Завдяки обсягам і репутації YOD ми отримуємо кращі умови на матеріали та обладнання. Для нас партнери – це частина екосистеми, яка визначає якість і швидкість реалізації проєктів.
Володимир Непийвода, co founder HBD, співзасновник та керуючий партнер YOD Group
Який вигляд сьогодні має ринок гостинності в Україні? Що змінила війна?
Незважаючи на COVID-19, війну та корупційні викривлення, ринок залишається активним. Парадоксально, що саме ці чинники прискорили розвиток: з’явилися інвестори з ресурсами, а девелопери активніше пішли в рекреаційні формати.
Карпати та Буковель вже «перегріті», на мою думку, тому увага зміщується до Києва та області, Вінниці а також інших регіонів із потенціалом.
Вісім великих компаній уже будують рекреаційні комплекси навколо Києва. Поділля має величезний недооцінений ресурс: Подільські Товтри можуть стати другими Карпатами за трендовістю. Війна зробила інвесторів обережнішими: вони хочуть реалістичних фінмоделей. Попит на якісну гостинність великий, а хороших продуктів усе ще мало.
Які тенденції та бізнес-моделі найбільш перспективні?
Майбутнє за комплексними продуктами з ідеєю, сервісом і сильною економікою. Перспективу мають рекреаційні комплекси, приватні лоджі, бізнес-бутик-готелі у регіонах, де є молодь і попит, але бракує якісної інфраструктури.
Важливий напрям – поєднання рекреації з медициною. Ми вже працюємо з такою моделлю у Марбельї, Іспанія.
Які плани та стратегічні цілі HBD на найближчі два–три роки?
Ми хочемо сформувати портфель із шести реалізованих унікальних об’єктів і паралельно вести три–чотири нові проєкти.
Другий напрям – створення власної генпідрядної функції, щоб контролювати будівництво, оптимізувати бюджети та пришвидшувати реалізацію. Для нас критично важливо вибудувати прозору фінансову модель компанії зі стандартами міжнародного рівня. Це питання репутації, якої сьогодні бракує ринку.
Стратегічно ми хочемо формувати новий рівень української гостинності й створювати продукти, які не просто відповідають ринку, а піднімають планку для всієї індустрії.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
