Готель як інвестиційний актив із входом від $15 300: кейс Circle у Києві

Одним із перших проєктів такого формату в Києві стане Circle на Почайній – комʼюніті-готель на 382 номери зі спортклубом, коворкінгом, медичним хабом, школою та падел-кортами на даху. Втім, Circle – це не лише про спосіб життя. Кожен номер є окремою інвестиційною одиницею з фіксованою дохідністю і керуючою компанією, яка бере на себе всю операційну роботу. Поки будівництво триває, вхід у проєкт ще відкритий. 

Про логіку житла

Київ сьогодні – місто парадоксів. Попит на якісне житло зростає, але класична оренда дедалі менше відповідає очікуванням тих, хто формує ділову активність столиці. Підприємці, іноземні партнери, спеціалісти на проєктних контрактах, «цифрові кочівники» шукають не квадратні метри, а готове середовище з інфраструктурою, сервісом і спільнотою, яка вже існує.

Це не локальна особливість воєнного часу. За даними Grand View Research, глобальний ринок довгострокового проживання у готелях вже перевищує $57,7 млрд і до 2030 року може сягнути $98,8 млрд. Водночас, згідно з дослідженням MBO Partners, кількість «цифрових кочівників» у 2025 році перевищила 40 млн осіб, що удвічі більше показників 2019 року. 

Київ рухається в тому самому напрямі, але зі своєю специфікою: концентрація міжнародних проєктів і зростання ділової активності формують стійкий попит на формати, яких місто досі не пропонувало.

Традиційна оренда програє за складністю. Депозити, комунальні платежі, побутові питання, непередбачувані власники – це створює постійне фонове навантаження, яке не дає жодної доданої вартості. Для людини з насиченим робочим графіком це не просто незручність, а реальна перешкода: десятки дрібних рішень, що забирають час і увагу.

Відповідь на цей запит змінює логіку конкуренції на ринку житла. Метраж і ціна поступово перестають бути основними критеріями вибору. Натомість вирішальним стає те, яке середовище пропонує простір, які сценарії життя відкриває й наскільки швидко людина може почати жити так, як хоче.

Простір, де все зібрано в одному місці

На цей запит відповідає Circle – комʼюніті-готель, який будується на Почайній і запланований до відкриття на початку 2027 року. Його логіка проста: зібрати в одному місці все, що потрібно для повноцінного життя, й прибрати зайве.

У Circle інфраструктура – основний продукт.

Передбачені 382 номери, падел-корти на даху, спортклуб Smartass, коворкінг Spaces на 3000 кв. м, SPA з диско-саунами, студія звукозапису, бар Riot, руфтоп-ресторан North 13*, івент-простір на 500 місць. На території також відкриють медичний хаб, школу та садок MriyDiy. Більшість щоденних потреб – від ранкового тренування до заходу ввечері – людина зможе закрити, не виходячи з комплексу.

Студія звукозапису і бар Riot орієнтовані на креативну аудиторію: музикантів, авторів контенту, людей із культурного й диджитал-середовища. Це продовження логіки: простір, де виникають знайомства, ідеї та колаборації. Принцип добору партнерів у Circle не випадковий.

Ми почали з людини. Сформували чіткий портрет нашого клієнта, зрозуміли, які формати складають його спосіб життя, й почали створювати середовище.

Ілля Сагайдак CEO Circle

Smartass – не просто фітнес, а соціальна платформа, де тренування стає розвагою, а клуб – місцем знайомств. Spaces – міжнародний оператор із 4000 коворкінгів у світі, глобальний стандарт для тих, хто працює в русі.

Падел – один із найдинамічніших соціальних видів спорту сьогодні. Кожен елемент підібраний за принципом повної відповідності аудиторії.

У результаті виникає синергія. Це система, у якій кожен елемент в рази підсилює інший.

Ілля Сагайдак CEO Circle

Circle стане частиною багатофункціонального комплексу Boston Creative House на вулиці Степана Бандери, 14-Б. Архітектура та інтерʼєр будуть побудовані на перетині мінімалізму, лофту та бруталізму: бетон, метал, відкриті конструкції, природне світло. Форма підпорядковується функції: кожен публічний простір спроєктований так, щоб провокувати зустрічі, затримувати людей і створювати умови для спонтанної взаємодії.

Цей принцип команда Circle називає community building, і він закладений в основу концепції. Референсами слугують середовища, де простір став каталізатором для цілих культурних рухів: Фабрика Воргола, де щоденні перетини людей породжували нові роботи й ініціативи, або Баухауз із його синергією архітекторів, дизайнерів і митців. 

Спільне в обох – середовище, яке само собою створювало умови для появи нового. Circle так само будується як інфраструктура для спільноти, де бізнес-ідеї, знайомства й колаборації виникнуть як побічний ефект правильно організованого простору.

Як працює інвестиційна модель

Circle реалізується за моделлю крауд-інвестицій: кожен із 382 номерів є окремою інвестиційною одиницею, яку можна придбати як дохідний актив. Механіка проста. Після купівлі номер передається в управління готелю за нотаріальним договором оренди на 10 років, а власник починає отримувати фіксовані щомісячні виплати. Вартість входу – від $51 000, перший внесок при купівлі на виплат – від $15 300.

«За своєю природою це близько до fixed income-моделі, але з додатковою перевагою – володінням ліквідним активом», – пояснює Сагайдак.

Ключова відмінність від стандартної нерухомості – власник не нестиме жодних операційних ризиків, зазначають у компанії. Сезонність, завантаженість, маркетинг, пошук гостей, комунальні платежі, технічне обслуговування, прибирання і робота персоналу будуть на стороні керуючої компанії. Орендні виплати надходитимуть незалежно від того, як працює готель у конкретний місяць. Окремо варто розуміти горизонт інвестиції.

При цьому власник збереже повне право власності й зможе продати номер у будь-який момент. Питання ліквідності тут принципове: апартамент із сервісом, брендом і чинним договором оренди має вищий попит на ринку, ніж звичайна квартира у житловому комплексі, кажуть у компанії.

Гарантія операційної стабільності

Управління готелем бере на себе Apgrade – керуюча компанія з десятирічним досвідом і портфелем понад 10 готелів в Україні, близько половини з яких працюють в апарт-форматі. Компанія відповідатиме за повний цикл експлуатації Circle. Для інвестора в дохідну нерухомість це центральний елемент рішення, від якого залежить, чи працює модель пасивного доходу на практиці. Середній рівень завантаженості готелів у портфелі Apgrade за минулий рік становив 75%, свідчать дані компанії. Для Circle оператор прогнозує старт від 60% із виходом на близько 75% до кінця першого року роботи. Але ключове інше. 

Пасивний дохід у Circle – структурна особливість договору. Власник буде не залучений до операційних рішень: все, що відбуватиметься після підписання нотаріального договору оренди, – зона відповідальності оператора. В умовах загальної економічної нестабільності саме ця визначеність стає окремою перевагою бізнес-моделі.

Окрім фінансового повернення, власники номерів отримують статус привілейованих партнерів у мережі Apgrade: знижку 20% на проживання у Circle, доступ до закритих пропозицій по всій мережі та пріоритетний доступ до нових інвестиційних можливостей. 

«Інвестор отримує не лише актив, що буде приносити дохід, а й доступ до екосистеми сервісів і привілеїв, яка зростатиме разом із мережею», – резюмує Кузнєцов. Для частини інвесторів саме соціальний і мережевий вимір стає окремою причиною для входу в проєкт.