У 2025 році ринок складської нерухомості України показав рекордну динаміку введення нових площ
За даними EXPANDIA, лише на Київщині обсяг нового будівництва сягнув близько 215 000 кв. м – це найвищий показник щорічної пропозиції з 2008-го.
Втім, за цією динамікою ховається структурний дисбаланс. «Вакантність складів класу А – сучасних приміщень із високими стелями, вантажними рампами та зручною логістикою – в Україні зараз близько 3% у Києві та 4,5% у Львові, – говорить Дмитро Ковальчук, генеральний директор Alterra Group. – Здавалося б, ринок активний, але для малого та середнього бізнесу на ньому майже немає місця. Попит формується на лоти площею 2000–3000 кв. м, тоді як пропозиція здебільшого починається від 5000 кв. м або передбачає компромісні й незручні рішення».
У результаті компанії, які потребують менших площ, змушені обирати між застарілими промзонами та переплатою за надлишкові метри. Як подолати цей розрив між попитом і пропозицією? Розповідає Геннадій Гриненко, комерційний директор інвестиційно-девелоперської компанії Alterra Group.
Довідка про компанію
Alterra Group – інвестиційно-девелоперська компанія, заснована в 2015-му, спеціалізується на повному циклі створення та розвитку комерційної нерухомості. У фокусі компанії – індустріальні парки, складські комплекси та логістичні хаби, зокрема такі проєкти, як логістичний центр PORT у Львівській області та мережа індустріальних парків Formatsia (Львів, Вінниця).
Компанія реалізувала понад 145 000 кв. м комерційної нерухомості. Серед них індивідуальні рішення для малого і середнього бізнесу. Засновник і CEO компанії – Дмитро Ковальчук. Під його керівництвом Alterra Group у 2023 році увійшла до рейтингу Forbes Ukraine NEXT-250.
Ринок, якого не вистачає
З початку повномасштабного вторгнення ринок складської нерухомості в Україні переживає структурну перебудову, що сформована кількома факторами.
По-перше, інфраструктура зазнала масштабних руйнувань. Лише навколо Києва було знищено або пошкоджено понад 500 000 кв. м складських площ – близько п’ятої частини фонду столичного регіону.
По-друге, відбулася масова релокація бізнесу з прифронтових регіонів. Компанії потребували негайних рішень – готових складських об’єктів класу А, доступних «на вчора». Основними драйверами попиту стали 3PL-оператори (компанії, що надають послуги зберігання, обробки та доставки товарів. – Ред.), на яких припадає 56% угод. Ще 39% формують гуртова та роздрібна торгівля, а також виробничі компанії, що перебудовують ланцюги постачання під нову географію та ризики.
Девелопери відповідають на цей виклик новою хвилею будівництва. Зокрема, у 2026-му, за даними наших аналітиків, планують ввести близько 100 000 кв. м нових складів класу А у Київській, Львівській та Вінницькій областях.
Втім, до 70% цих об’єктів законтрактовані ще на стадії котловану за моделлю build-to-suit – форматом, за якого нерухомість будують або адаптують під конкретного замовника. Це означає, що значна частина нової пропозиції не потрапить на відкритий ринок, а системний дефіцит збережеться.
«Вузькі місця» ринку складських приміщень
На цьому тлі загострюється проблема, яка існувала і до повномасштабної війни, але нині стала критичною. Мінімальний лот у складах класу А зазвичай починається від 5000 кв. м. Девелопери великих складських комплексів орієнтуються передусім на великі корпорації – дистриб’юторів FMCG, непродовольчих товарів, фармацевтики, а також на логістичних і 3PL-операторів, які займають від 10 000 кв. м і більше.
Технічно такі об’єкти мають значну глибину – від 84 метрів – і їх складно ефективно «нарізати» на менші блоки без додаткових інвестицій в інженерію, ворота, зони навантаження та побутову інфраструктуру для персоналу. Відповідно, у девелоперів відсутній економічний стимул адаптувати їх під менші формати.
Склад компанії Alterra Group
У результаті малий і середній бізнес, який прагне працювати в якісній інфраструктурі на площі до 2000–3000 метрів, змушений залишатися в об’єктах класу B і C або в застарілих промислових зонах. Для компаній-дистриб’юторів, яким важливо зберігати продукцію в контрольованих умовах, це не лише питання зручності, а й прямий операційний ризик.
Типова ситуація виглядає так: у Києві та Львові великі компанії працюють у сучасних «якірних» складах площею 7000–10 000 кв. м, облаштованих під усі потреби логістики. Натомість у регіонах бізнес змушений користуватися переобладнаними ангарами, де немає докових воріт, висота стель недостатня, а умови для персоналу не відповідають стандартам. Саме ця різниця створює «вузьке місце» в логістичних ланцюгах, обмежуючи можливості масштабування та розвиток регіональних ринків.
Паралельно з дефіцитом площ ринок переживає зсув у самій логіці зберігання.
До 2022-го Київ був головним логістичним хабом країни: більшість національних розподільчих центрів зосереджувалася саме тут.
Велика війна змінила цю модель. Сьогодні дистриб’ютори вже не утримують один великий склад у Києві площею 20 000 кв. м, а розподіляють активи на кілька менших об’єктів по 5000 кв. м у різних областях України. Такий підхід диверсифікує безпекові ризики і скорочує час доставки до кінцевого споживача.
Реалізація цієї стратегії потребує рівномірної мережі якісної інфраструктури. Тут проявляється друге «вузьке місце»: поза великими містами пропозиція складів класу А практично відсутня.
Нові можливості на ринку складських приміщень для МСБ
Ми в Alterra Group вирішили піти за межі стандартної моделі і будувати склади класу А з можливістю поділу на лоти від 2000 кв. м (і не лише у великих містах, а й у регіонах). При цьому кожен лот – це повноцінний автономний об’єкт із власними доковими воротами, санвузлами та інфраструктурою, необхідною для ефективної роботи бізнесу. Кожен лот має окремий вхід, достатню кількість воріт та підключені власні мережі – опалення, електрику, воду і каналізацію. Корисна висота приміщень – 12 метрів, що дає змогу ефективно зберігати й обробляти продукцію.
Досягти цього вдалося ще на етапі розробки: будівлі спроєктовані з меншою глибиною (72 метри), із заздалегідь передбаченими підведенням мереж під кожен блок та закладеною окремою інженерною інфраструктурою.
Собівартість такого девелопменту суттєво вища, ніж у традиційного великого складу. Адже дешевше збудувати один великий склад на 10 000 кв. м із одним підведенням каналізації, ніж 20 лотів із 20 каналізаціями та 40 доковими воротами.
Втім, за рахунок додаткової цінності проєктів – інфраструктури, сервісів і спільноти резидентів – бізнес бачить у таких рішеннях економічну доцільність. Орендар отримує повний сервіс: умови для персоналу, зручності для логістики та оптимізацію операцій. За це він готовий платити більше, бо це безпосередньо підвищує ефективність бізнесу.
Сьогодні компанія має такі склади на Львівщині, Київщині та у Вінниці.
Крім того, ми пропонуємо бізнесу будувати склади класу А під специфічні вимоги build-to-suit – коли об’єкт зводиться під ключ з урахуванням індивідуальних потреб замовника.
Що робити, коли простого складу недостатньо
Один із найяскравіших кейсів build-to-suit Alterra Group – мультитемпературна морозильна камера площею близько 2500 кв. м, яку ми створили для оператора холодильної логістики, що обслуговує АТБ, NOVUS та VARUS.
Весь проєкт – від замовлення до запуску – реалізували за чотири місяці.
Технічний виклик полягав у поєднанні двох різних температурних режимів у межах одного об’єкта: -18°C в одній зоні та +17–18°C у сусідній. Всі інженерні рішення потрібно було збалансувати так, щоб одна зона не впливала на іншу.
Сьогодні послуга build-to-suit має високий попит серед середнього та великого бізнесу з особливими вимогами: харчове виробництво, фармацевтичні компанії, холодова логістика. Компанії цінують можливість отримати об’єкт, який ідеально відповідає їхнім операційним потребам, і готові інвестувати в таку кастомізацію.
Склад компанії Alterra Group
Потенціал ринку малих складів класу А
Ми впевнені: будувати потрібно не так, як зручно девелоперу, а під реальні потреби клієнта.
Потенціал цього сегмента важко переоцінити. Лише в Києві та найближчих містах-супутниках, за нашими оцінками, налічується близько 70 000 га промислових зон. Якщо припустити, що навіть 10% цієї площі зайнято орендним бізнесом у старих об’єктах, виходить приблизно 7 млн кв. м інфраструктури, яка не відповідає сучасним стандартам.
Ми бачимо, що попит на малі склади класу А реально існує.
Львів уже підтвердив цю гіпотезу: бізнес готовий інвестувати в якісні приміщення, щоб забезпечити нормальні умови для операцій. У відповідь на це ми створюємо рішення для малого та середнього бізнесу, пропонуючи склади класу А навіть від 2000 кв. м із повноцінною інфраструктурою та сервісами, що підвищують ефективність роботи клієнтів.
