Будівництво обʼєктів нерухомості починається з детально розробленого проєкту. Для цього девелопер має знайти генерального проєктувальника, розрахувати собівартість, визначити ціну продажу за квадратний метр тощо. В Україні компанією, що реалізує проєкти для девелоперів, є VISIA, яка входить до складу холдингу SAGA Development.
Проєктуванням у холдингу займаються понад 11 років, але ті послуги, які VISIA надає сьогодні, впровадила та трансформувала співвласниця проєкту Вікторія Сорель. У 2021-му вона приєдналася до команди SAGA Development та VISIA і за цей час створила в компанії екосистему, яка дозволяє девелоперу розрахувати фінансову модель усього проєкту й отримати консалтинг ще на початковому етапі покупки земельної ділянки та розробки урбан-концепції. У Вікторії амбітна мета: зробити VISIA єдиним генеральним розробником девелоперських проєктів України та вивести компанію на світовий ринок. Вікторія Сорель розповіла про «підводні камені» українського девелопменту, бізнес-модель VISIA і те, яким вона бачить Київ майбутнього.
Шлях до будівництва
Вікторіє, чому «інженер-будівельник»? Досить нетиповий вибір для жінки
Я завжди була амбітною, але знала, що, мріючи масштабно, потрібно тримати контакт з реальністю. Тому на третьому курсі вже працювала інженером-будівельником у торговельно-промисловій групі. А за два роки була інженером на будівництві й супроводжувала зведення елеватора для аграрного підприємства.
Житловими об’єктами я почала займатися за рік після випуску з університету. Я стала керуючим партнером у приватній науково-виробничій компанії, яка запускала житлові, громадські та адміністративні будівлі. Потім розпочався власний бізнес. У 2015-му я заснувала компанію з дизайну інтерʼєру й архітектурного планування, а у 2021-му – компанію з обслуговування нерухомості повного циклу Luxoria. Того ж року зі мною звʼязався головний акціонер SAGA Development, тоді я запускала вже третій власний бізнес. На той момент у холдингу була потреба закрити роль лідера запуску продуктів і керівника проєктів. Наші очікування збіглися.
Про платформу VISIA
Розкажіть про вашу роль у SAGA Development та участь у проєкті VISIA
Компанія VISIA зʼявилась раніше за SAGA. Андрій Вавриш заснував компанію багато років тому. Через певний час платформа VISIA почала існувати як генеральний проєктувальник, зокрема обʼєктів SAGA. Коли я прийшла в компанію, моїм головним завданням було зробити апгрейд проєкту. За два роки ми цілком його реформували: від удосконалення системного управління до розробки інноваційних платформ. Назву компанії також змінили – як символ нового шляху. Сьогодні я генеральна директорка й одночасно співвласниця VISIA. Паралельно у SAGA Development очолюю команду із запуску нових продуктів.
Як саме змінилась VISIA? Що входить в її екосистему?
Ми фактично створили нову платформу для генерального проєктування, яка допомагає провести якісну технічну експертизу. Замовник, обираючи VISIA, відразу отримує топменеджмент, який проводить аудит проєкту. Але водночас сам замовник продовжує керувати своїми інвестиціями в ньому.
VISIA дає можливість девелоперу організувати бюджетно орієнтоване проєктування, тобто закрити основний біль кожного девелопера.
Якщо партнерські частини не опрацьовано ще на старті, то потім це призводить до того, що будівництво виходить за межі бюджету. Припустимо, девелопер укладає угоду на будівництво великого офісного комплексу. Розробили проєкт, умовно, за мільйон євро, щоб продати за два, а у результаті витратили на будівництво всі три. Математика не сходиться. На нашій платформі ми розраховуємо всю урбан-концепцію, починаючи з вартості землі та закінчуючи формуванням фінансової моделі. Зазвичай проєктувальники цього не роблять.
У нашому штаті є сертифіковані кошторисники, які працюють разом з головними архітекторами й інженерами проєктів, а ті, своєю чергою, контролюють менші за рівнем команди та звіряють кожну цифру. Таким чином, проєкт проходить декілька ітерацій. Як тільки ми закриваємо стадію робочої документації, у нас вже є повністю готовий звіт для будівельників, і вони вже рахують свою вартість, покладаючись на наші розрахунки.
Чи може VISIA взятись за якусь окрему частину проєкту чи ви надаєте тільки генеральне проєктування?
До нас часто звертаються з так званими «розірваними проєктами». Ми можемо підхопити проєкт на будь-якій стадії, зробити його аналіз і видати готову стратегію, з якою девелопер іде далі. Наприклад, іноземні донори неодноразово стикались з тим, що українські команди не виконують зобовʼязань з освоєння коштів, і тоді починається юридична тяганина. В таких випадках ми підключаємо експертизу – аналізуємо, де є недопрацювання, показуємо, яким має бути договір. Далі пропонуємо допроєктувати обʼєкт своїми силами.
VISIA – українська платформа. Чи є щось схоже за кордоном?
Вікторія Сорель
співвласниця проєкту VISIA
На мою думку, наш продукт є автентичним на світовому ринку. VISIA базується на інноваційній IT-системі, що забезпечує обмін між усіма сторонами девелопменту, та орієнтована на розрахування фінансової моделі ще на початку проєктування. Навіть у США немає схожої технології. Там є окремо або проєктна, або будівельна компанії. Тому можна сказати, що на світовому ринку аналогів нашому продукту немає.
Скільки часу зазвичай займає ведення одного проєкту?
Це залежить від обʼєму. Обʼєкт на 250 тис. кв. м зазвичай робимо від шести до девʼяти місяців. Обʼєкти менші, до 150 тис. кв. м, за пів року. Але все залежить від участі сторін у цьому процесі, адже під кожен обʼєкт є свої містобудівні умови та обмеження. Ми ніколи не рухаємось далі, якщо в нас немає чітких, погоджених документів. Ми наполягаємо на законному проєктуванні й узгодженому будівництві.
VISIA спирається на технології ВІМ-проєктування. У чому їхня перевага?
Уявімо, що ми проєктуємо обʼєкт. Спочатку його має розробити архітектор і передати свої рішення інженеру. Той, своєю чергою, розраховує конструктив. Далі вони передають проєкт сантехніку, електрику, інженеру з вентиляції тощо. Врешті-решт головний архітектор і головний інженер мають ці всі альбоми звʼязати та перевірити між собою. Це складно і довго.
Що дає нам BIM-технологія? Умовну роботу за круглим столом усіх спеціалістів одночасно. Вони працюють в одній моделі: інженер робить конструктив, сантехніки прокладають у ньому ж труби, а електрик – дроти. Це все створюється паралельно, що заощаджує 50% часу. Висока геометрична точність конструкцій, що отримується за допомогою BIM, і можливість передачі даних у САМ-системи значно підвищують технологічність виробництва та скорочують час монтажу, а також дають можливість реалізувати складні архітектурні форми, мінімізують терміни на розроблення проєкту, а також внесення до нього змін, якщо це необхідно.
Які компанії входять у портфель VISIA?
Наразі портфель компанії налічує близько 150 проєктів на різних стадіях виконання. Нашим ключовим замовником є Saga Development, але ми працюємо з іншими девелоперами також. Нашою платформою може скористатися будь-який девелопер, який готовий до співпраці та не обмежується одним проєктом. Ми прагнемо створювати довгострокові відносини. Глобально наша стратегія полягає в тому, щоб охопити всі девелоперські проєкти на ринку України, а потім вийти за кордон.
Вікторія Сорель у 2021-му приєдналася до команди SAGA Development та VISIA
Чіткий горизонт майбутнього
Якою ви бачите столицю України в майбутньому? Чого не вистачає Києву, на вашу думку?
Сьогодні перевагу віддають комплексному розвитку територій. Таке рішення передбачає організацію середовища за принципом «потрібне під рукою» – різноманітна забудова, необхідна інфраструктура, коли, скажімо, всі заклади на відстані короткої прогулянки від будинку, розвинена мережа громадського транспорту, рекреаційні зони тощо. Такі рішення впроваджують європейські міста, щоб реалізувати комфортний простір для проживання. І таким я бачу Київ.
Наскільки комфортним є місто, вимірюється тим, наскільки зручно в ньому пішоходу. Пішоходу, наприклад, може бути некомфортно через неправильне розташування будівель та доріг, відсутність велодоріжок та естетики навколо. У Києві є багато невідпрацьованих транспортних шляхів, і саме можливість побудови великих житлових комплексів дає змогу оптимізувати ці транспортні шляхи, так, щоб вони були зручними для всіх мешканців міста.
А як бути зі старим фондом, на вашу думку?
Капітальний ремонт і модернізація будинку може додати йому ще 40–50 років життя. Але в українських реаліях в більшості будинків капітального ремонту не було ще від часів спорудження. Я думаю, тут є тільки один шлях, а саме – переселення людей у комфортніші місця, завчасно підготовлені для них. І поступова перебудова старого фонду в більш інноваційну картину майбутнього.
Які проєкти вас надихають?
Кожен новий проєкт. Я люблю при запуску продуктів ще на старті бачити, як проєкт розвиватиметься. І, звісно, мене надихають проєкти SAGA Development. Ще коли я не була дотична до SAGA, то вже купувала нерухомість цього девелопера в Києві та Одесі. Тож я була щаслива, коли мене запросили приєднатись до команди.
Сьогодні я бачу VISIA інноваційним і розвиненим проєктувальником.
Тому, продовжуючи працювати в такому темпі, ми з командою матимемо всі шанси посісти ключові позиції на українському та світовому ринку проєктних послуг у будівництві.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
