Ринок інвестиційної нерухомості змінює формат: Марк Марченко, SENSAR, про новий погляд на девелопмент

Марку, як би ви оцінили поточну ситуацію на ринку нерухомості України?

Ринок дуже змінився і продовжує змінюватися. Але він не зупинився, а перебуває в постійній динаміці. Відбулася зміна в напрямку дохідної нерухомості. До війни люди купували квартири для збереження коштів – це було зрозумілим інструментом інвестування. Сьогодні дохідність від таких інвестицій не настільки висока, як від дохідної нерухомості. Це новий тренд, який прийшов до нас із Заходу, і так склалося, що саме під час війни.

За рахунок чого дохідна нерухомість користується популярністю зараз?

Більшість українців не знають, як правильно інвестувати, куди вкладати, щоб примножити кошти.

Нерухомість – зрозумілий для більшості інструмент інвестування. Це те, що людина може побачити на власні очі, отримати документ на право власності. Інші види інвестицій для більшості незрозумілі.

Водночас класична квартира після ремонту може принести до 5-7% річних прибутку. Нерухомість, що здається як у довготривалу, так і подобову чи бізнес-оренду, забезпечує значно вищу дохідність. Крім того, інвестору не потрібно самостійно нічого робити – всі процеси й логістичні ланцюжки вже налаштовані девелопером і керуючою компанією. Інвестор купує готовий бізнес та отримує дохід.

Ви починали з ринку нерухомості Запоріжжя. Як оцінюєте цей ринок зараз, враховуючи його близькість до зони бойових дій?

Як патріот свого міста, оптимістично. Хоча ситуація на фронті та в передмісті Запоріжжя важка, місто перебуває під постійними атаками ворога. Але навіть у таких умовах ми добудували три обʼєкти, ще один активно будується. Відділи продажу працюють, квартири продаються, хоча, порівняно з довоєнними, продажі у Запоріжжі скоротилися приблизно в 30 разів.

Треба віддати належне державі, яка добре налаштувала процедуру компенсації житла за програмою єВідновлення. Сьогодні ті, хто втратив житло, вже за два-три місяці отримують сертифікат, і в них є 30 діб на його використання. Більшість продажів відбуваються за такими сертифікатами.

Ваша компанія працює в різних областях. Чи існують відмінності у форматах нерухомості в залежності від регіону? Чим це зумовлено?

Ми добре розуміємо, що відчувають люди в регіонах, близьких до лінії бойових дій, таких як Запоріжжя, Дніпро, Харків, Херсон, Миколаїв, Одеса. Якщо, виїхавши на початку війни на захід країни, вони згодом повернулися додому, вони вже хочуть мати власну нерухомість на заході, щоб там могли перебувати їхні діти та й вони самі в разі небезпеки могли туди приїхати. Це люди, які мають бізнес у східних регіонах, працюють, заробляють, але вже не інвестують у тамтешню нерухомість. Купувати квартиру, скажімо, у Львові для них теж немає сенсу, адже для того, щоб нерухомість приносила прибуток, хтось мусить нею постійно управляти. Ну, і зрештою, хтось має гарантувати, що якщо власнику знадобиться терміново приїхати до Львова чи іншого міста на заході, він зможе зупинитися у своєму помешканні. Саме на основі такого попиту ми й формуємо нашу пропозицію дохідної нерухомості. 

Як війна вплинула на діяльність вашої компанії? Чи змінилася ваша стратегія розвитку?

Стратегія змінилася повністю. Саме під час війни ми побачили вікно можливостей. Багато девелоперів виїхали за кордон, ринок в Україні скоротився. Ми ж, навпаки, ухвалили рішення залишитися в Україні. Це дозволило нам з регіонального забудовника перетворитися на потенційного національного гравця. 

Війна та внутрішня міграція відкрили нові ринки для девелопменту, про які раніше ніхто навіть не думав.

Такі маленькі містечка, як Яремча, Трускавець чи Славське, завжди сприймалися як туристичні, ніхто не розглядав їх для девелопменту. Однак люди, які виїхали з маленьких містечок на сході, таких як Мелітополь, Бердянськ чи Енергодар, не шукатимуть нерухомість у Львові чи Києві. Вони шукатимуть житло в таких самих маленьких містах. Це також стало вікном можливостей для нас. Сьогодні, крім Запоріжжя, ми працюємо в Києві, Львові, Яремчі, Славському та Ужгороді. Ми – девелопер, представлений у найбільшій кількості регіонів України, й продовжуємо розширювати нашу географію. 

З якими найбільшими труднощами вам довелося зіткнутися під час війни? 

Труднощі – це частина росту компанії. Виклики виникають щоденно, особливо коли будуєш у семи містах одночасно. Основні труднощі повʼязані з логістикою, технологічними процесами та фінансовими інструментами. Найскладніше – з персоналом. Бракує всіх: від бухгалтерів і маркетологів до будівельників. З останніми особливо складно, адже це переважно чоловіки призовного віку. 

Як ви працюєте з персоналом і залучаєте будівельників?

Конкуренція за будівельників велика. Від цього зростає вартість їхньої роботи, що відповідно впливає на кінцеву собівартість будівництва. Однак сьогодні єдиний доступний інструмент залучити будівельників і виконувати вчасно свої зобовʼязання перед клієнтами – фінансовий. 

Які перешкоди ви зустрічаєте, розвиваючись на різних ринках України, та як їх долаєте?

У нових містах буває складно. Релоковані компанії сприймаються не як переселенці, яким потрібна допомога, і не як бізнес, який забезпечує робочі місця місцевим мешканцям, а як ті, з кого можна отримати вигоду. Це дуже болюча для нас тема.

Розкажіть детальніше про ваші проєкти на заході Україні.

Це обʼєкти в форматі дохідної нерухомості. Ми першими запропонували ринку інвестувати не в квадратні метри, а в готовий бізнес. Ми керуємо апарт-комплексом, і навіть якщо інвестори ніколи не бачили обʼєкти, забезпечуємо їхню роботу та виплачуємо дивіденди.

У всіх наших комплексах створено комфортні умови. Ми передбачаємо ресторани, і гарантуємо їхнє відкриття. Будуємо басейни, навіть у проєктах комфорткласу, коворкинг-центри, конференцзали. У нас вже реалізований за таким принципом апарт-комплекс у Львові. Таким чином ми повністю змінюємо філософію девелопменту. 

Ви самостійно здійснюєте управління своїми обʼєктами чи залучаєте готельних операторів?

У нас є два типи обʼєктів. Перший – це апартаменти, управлінням якими ми займаємося самостійно. Другий – готелі більш високого рівня, ними займається наш партнер Ribas Hotel Group.

Нещодавно ви презентували проєкт у Київській області. Розкажіть про нього детальніше, будь ласка.

З початку війни багато майданчиків у передмісті Києва відновили свою роботу, але жодного концептуально нового проєкту ринку запропоновано не було.

Купівельна спроможність українців суттєво скоротилася, а девелопери продовжують будувати однокімнатні квартири в 40-50 кв. м. Ми запропонували інший формат. Це однокімнатні квартири площею 30 кв. м з повноцінною кімнатою, а також з ремонтом і, за потреби, меблями.

Це максимально зручно для переселенців, які втратили житло й не мають часу чи можливості робити ремонт самостійно. У цьому комплексі ми робимо коворкінг-центр, щоб люди могли за потреби спокійно попрацювати, басейн, магазини та спортзал. Тобто все, що потрібно людині для життя.

Плануєте ви розширювати свою діяльність за кордоном?

Ні, ми максимально сконцентровані на українському ринку і бачимо тут великі перспективи. Навпаки, ми ставимо собі за мету розвивати внутрішній туризм, аби українці більше відпочивали в межах країни, адже у нас дуже багато мальовничих місць.

Марку, розкажіть трохи про себе. Що стало для вас вирішальним чинником у виборі карʼєри девелопера?

Понад 10 років я займався IT-бізнесом, але одне мені дуже не подобалося: скільки б ти не працював над продуктом, ти не можеш побачити кінцевого результату. У будівельному бізнесі все навпаки. Це й стало основним чинником: я хочу бачити, що роблю.

Яким ви бачите майбутнє Sensar і майбутнє ринку нерухомості?

На сьогодні ми вже лідер у сфері дохідної нерухомості. Наша мета – стати лідером девелоперського ринку України. Щодо ринку в цілому – він розвиватиметься. В Україні 50 млн кв. м зруйнованого житла. За таких обсягів будівництва, які були до війни, тільки для відбудови цих масштабів знадобиться 10 років. Якби сьогодні ми мали «закрите небо», інтенсивність будівництва була б у десятки разів вищою. Тож, я вважаю, що національний тренд відбудови та розвитку нерухомості в Україні набиратиме обертів.