Українські landlords. Інтервʼю з Андрієм Журжієм, засновником REIT-компанії Inzhur, що дозволяє малим інвесторам спільно володіти великими обʼєктами нерухомості

За 10 днів до великої війни Inzhur запустив свій перший інвестиційний фонд нерухомості, який одразу зацікавив українців. Inzhur став однією з перших українських REIT-компаній, що пропонували прозоре колективне інвестування у нерухомість. REIT вигадали у США у 1960 році. Він об’єднував дрібних інвесторів для купівлі великих об’єктів прибуткової нерухомості – житлових будинків, офісів, логістичних приміщень – за суми, яких не вистачило б ані на квартиру, ані на склад.

Щоб запустити в Україні цю бізнес-модель, Андрій Журжій восени 2021 року створив фонд нерухомості Inzhur 1001 і за власні кошти викупив у своєї девелоперської компанії будівлю супермаркету у селищі Лісники, що під Києвом. Будівлю вже було здано в оренду до 2031 року українській мережі супермаркетів «Сільпо». Вартість угоди становила майже 175 млн грн, що було еквівалентно $6,4 млн.

«Ми створили цей ринок, за власні кошти викупивши об’єкт, і запустивши придбання на вторинному ринку», – розповідає Журжій. З 14 по 23 лютого 2022 року було укладено сім угод на загальну суму $1,3 млн. Андрій Журжій вклав ці гроші у добудову нових об’єктів, а у березні 2022-го, незважаючи на хаос війни, виплатив інвесторам перші дивіденди за рахунок оренди. Сьогодні Андрій Журжій розвиває вже п’ять інвестфондів із різними напрямами інвестування і готується об’єднати українців для придбання частки столичного ТРЦ Ocean Plaza. Він поділився, як люди з невеликим капіталом можуть стати інвесторами у нерухомість. 

Не лише інвестиція, а й емоція

Яку структуру компанія Inzhur має станом на кінець 2023 року?

Inzhur відчутно розширився порівняно з лютим 2022-го. Маємо уже чотири фонди і плануємо пʼятий. Другий фонд, «2001», інвестує у будівлі, в яких орендарем є McDonald’s – зараз маємо по ресторану у селищах Крюківщина та Лісники, що на Київщині. Плануємо у 2024-му збудувати й відкрити ще два. Третій фонд – Inzhur Supermarket. Він уже проінвестував у три приміщення, які орендує мережа «Сільпо», і планує дійти до інвестицій у сотні супермаркетів. У рамках роботи четвертого фонду ми викупили три секції на 138 квартир у ЖК «Оптимісто» за оптовою ціною, а продамо за ринковою роздрібною.

Які матеріальні і нематеріальні завдання інвесторів розвʼязує компанія Inzhur?

Для одних інвестиції у нерухомість – це збереження коштів, для інших – отримання пасивного доходу. Люди середнього віку таким чином дбають про фінансове майбутнє дітей та батьків. Найстаршому нашому співвласникові 86 років, наймолодшому – шість. Найчастіше діти інвестують у приміщення мережі ресторанів, а батьки таким чином вчать їх фінансової грамотності.

Якщо говорити детальніше, то, по-перше, це заробіток на прибутковій нерухомості без необхідності купувати її в одноосібне володіння. Фонди Inzhur акумулюють кошти дрібних інвесторів, допомагаючи їм мати регулярний заробіток. По-друге, це надійне збереження грошей надовго. І, нарешті, це не лише інвестиція, а й емоція. Один з наших співвласників на моє запитання «Які ваші болі вирішує Inzhur?» відповів: «Inzhur покращує задоволеність життям. Коли спілкуємося з дружиною про свої «Маки», «Сільпо» і житло під Києвом, складається враження, що в житті все йде у правильному напрямку». 

Вони – співвласники нерухомості, яку ці відомі мережі орендують на 10–30 років, і лише уявіть, як трепетно люди ставляться до цього. Я і сам, якщо хочу фастфуд, то їду лише у Крюківщину або Лісники, бо мені треба побачити, що там все в порядку, може, я навіть сфотографую інтер’єр і поділюся емоціями з друзями – мовляв, дивіться, я маю стосунок до цих стін, до цієї атмосфери, веселого галасу і компанії з 70-річною історією. 

Фінансова складова питання: скільки можна інвестувати і заробити на цьому

Скільки треба мати грошей, щоб стати співвласником нерухомості в Inzhur?

Мінімальна інвестиція в сертифікати фонду нерухомості Inzhur Supermarket, який інвестує у будівлі для здачі в оренду національним та міжнародним мережам супермаркетів, – 122 000 грн або приблизно $3300. Доінвестовувати можна, купуючи по одному цінному паперу по 1000 грн кожен.

Який дохід може отримати співвласник?

Дохід від здачі нерухомості в оренду розподіляється між інвесторами фонду пропорційно їхній частці. Прогнозований розмір дивідендів фонду «2001» – 7,5% у гривнях, але він залежить від виторгу ресторанів-орендарів. Якщо відвідувачів ресторану більшатиме, згідно з договором, дохід від оренди теж зросте. Крім того, мережа ресторанів адаптує ціни до показників інфляції в Україні, і це позначається на орендній платі, а відтак і на дивідендах. Фактична дохідність фонду за 10 місяців 2023 року становить 8,55% у річному вимірі.

Прогнозована дохідність фонду Inzhur Supermarket – 9,5% у доларах до оподаткування. Розрахунки здійснюються із прив’язкою до курсу долара у НБУ, а на картку інвестор отримує дивіденди в гривні. Фактична дохідність фонду за 10 місяців 2023 року – 9,5% у річному вимірі.

Які податки треба сплатити при цьому?

Доходи від дивідендів оподатковуються: 9% – це податок на доходи фізосіб і 1,5% – військовий збір. З урахуванням цього чиста дохідність становить 8,5%. Для нас «податковий» бік роботи дуже важливий, бо, сплачуючи податки, людина зміцнює державу і бере участь у побудові її майбутнього. Під час виплати дивідендів Inzhur, як податковий агент, самостійно утримує податки та перераховує їх до бюджету. Тож співвласнику не потрібно перейматися сплатою податків з дивідендів чи звітністю.

Inzhur здійснює всі платежі прозоро, тому за роботу із комерційною нерухомістю сплачує більше 25% від грошового потоку у вигляді податків – це і ПДФО, і військовий збір, і ПДВ. 

Чому ви пропонуєте і гривневу, і доларову дохідність?

Коли ми декларуємо прогнозовану дохідність наших фондів, то виходимо з умов контрактів, укладених з орендарями. Наприклад, McDonaldʼs не підписує договори оренди з привʼязкою до валюти, але платить відсоток від виторгу ресторану. При цьому мережа сама по собі є валютою, бо має доларову бізнес-модель та дивідендну політику і у разі девальвації завдяки вільному ціноутворенню підвищує ціни на продукцію, тож вартість оренди теж зростатиме за рахунок зростання виторгу. 

Тим часом у супермаркетах контракти привʼязані до валюти, тому ми декларуємо прогнозовану дохідність від інвестицій у будівлі для мереж супермаркетів у валюті.

При цьому договори оренди передбачають на кожен рік оренди граничні курси валюти для розрахунку орендної плати – цьогоріч це 37,09 грн за долар, а у 2024-му – на 10% більше, тобто 41,4 грн за долар. І зростає на 10% щороку.

У що найкраще інвестувати, маючи, скажімо, $3300 і $300 000?

Усе залежить від горизонту інвестування та від ризик-апетиту інвестора. З мінімальним ризиком пов’язано інвестування у фонд «2001» або Inzhur Supermarket. Тоді як інвестиції у будівництво пов’язані з більшими ризиками, ніж у готові обʼєкти. Взагалі, інвестування у нерухомість – це історія не на кілька місяців, а щонайменше на два-три роки. Якщо ж у інвестора вищий ризик-апетит, він може прагнути інвестувати у будівництво, бо там ставка дохідності 15% і за два роки можна зробити 30%. Я наразі особисто проінвестував і в Inzhur 1001, і в Inzhur 2001, і (найбільше) в Inzhur Supermarket.

З якою сумою в Inzhur прийшов найбільший інвестор?

Один зі співвласників проінвестував за раз в один фонд $400 000. Також є людина, котра протягом 18 місяців вклала $650 000. Це топменеджери та підприємці.

Яким є портрет вашого інвестора? Хто ці люди за соціальним становищем, професією?

Найбільше серед співвласників фондів Inzhur IT-фахівців та військовослужбовців ЗСУ. Також є багато лікарів, підприємців, держслужбовців, юристів, учителів, викладачів вишів. Основне джерело походження їхніх коштів – зарплатня, особисті заощадження та дохід від підприємницької діяльності. 57% співвласників мають середньомісячний дохід, що перевищує 100 000 грн. Середній вік співвласників – 34 роки. 18% інвесторів – жінки, 82% – чоловіки.

Переваги і ризики моделі колективного інвестування

Якщо орендар, скажімо, припинить орендні платежі, як ви платитимете співвласникам?

Насамперед треба пояснити, що компанія Inzhur не бере у інвесторів гроші у борг, тож не платить їм із власної кишені. Джерело виплат – орендна плата орендаря нерухомості. Чи є гіпотетичний ризик, що орендар вашої квартири з’їде і ви через несприятливі умови не зможете швидко її здати і в результаті простою втратите кошти? Звісно, є. Так само цей ризик присутній під час здачі в оренду комерційної нерухомості, але він значно менший.

По-перше, Inzhur не укладає коротких договорів оренди на шість чи 12 місяців. Ми підписуємо лише довготривалі договори на 10–30 років. По-друге, наші орендарі інвестують в адаптацію приміщень для власних потреб (ремонт + обладнання) десятки мільйонів гривень. Через це вони самі зацікавлені у довготривалих відносинах і гарантіях того, що договір не буде припинено раніше. По-третє, наші орендарі – це загальновідомі національні та міжнародні компанії з сильними брендами та багатомільярдними доходами, успішність бізнес-моделей яких перевірена часом, COVID та повномасштабним вторгненням. Такі компанії дуже прискіпливо підходять до вибору локацій для своїх майбутніх об’єктів.

Тож усі ці фактори приводять до того, що і орендар (мережі), і орендодавець (Inzhur) зацікавлені у довготривалих, прогнозованих та стабільних контрактах. Це підтверджує і той факт, що перший фонд нерухомості Inzhur 1001 за 2022 рік виплатив інвесторам понад 10% річних у доларах США, незважаючи на повномасштабне вторгнення та часткову девальвацію гривні. Контракт та його механізми спрацювали, а співвласники своєчасно та в повному обсязі отримували виплати за рахунок орендних платежів. 

Як ще проявляється надійність Inzhur?

По-перше, ми будуємо публічний та прозорий бізнес зі спільного інвестування в нерухомість, що зарекомендував себе вже у 44 країнах світу. По-друге, ми, як небанківські фінансові компанії, на регулярній основі розкриваємо всю інформацію про свою діяльність перед регулятором – Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Маємо жорсткі вимоги як до менеджменту, так і до виконання фінансових нормативів.

По-третє, до процесу моніторингу нашої діяльності залучені незалежні компанії та аудитори. За 2023 рік оцінку активів здійснюватиме міжнародна компанія Baker Tilly, а аудит – міжнародна компанія, що входить до великої четвірки Deloitte. До контролю діяльності інвестфондів, що здійснюють публічне розміщення інвестиційних сертифікатів, таких як наприклад Inzhur Ocean, також залучаються банки-зберігачі, які попередньо погоджують кожну операцію на відповідність регламенту та проспекту емісії.

Далі – з січня 2023-го Inzhur є членом Національної американської асоціації Real Estate Investment Trust (Nareit). Попри відсутність в Україні законодавства щодо REIT, ми прописали американські вимоги у своїх регламентах, і Асоціація верифікувала нас на відповідність ключовим вимогам до REIT. Також асоціація надала нам право використовувати спеціалізований домен reit для нашого сайту.

Від чого залежать ціна та час виходу з фондів Inzhur? 

Інвестиції в нерухомість – це завжди про гру «вдовгу». Ви не купуєте нерухомість, аби за місяць продати її, так як транзакційні витрати високі. Наші фонди створені на 10, 20, 30 років. І до моменту завершення строку діяльності фонд не зобов’язаний викуповувати інвестиційні сертифікати у співвласників. Однак інвестор може продати інвестиційні сертифікати на вторинному ринку за ринковою ціною, знайшовши покупця самостійно (комісія за проведення угоди 1%), або продавши їх через Inzhur (в такому разі співвласник оплатить класичну ріелтерську комісію за продаж нерухомості 3%). Зазвичай на практиці це має такий вигляд, що інвестор просто пише у InzhurREIT_bot, що хоче продати свої сертифікати, і вже Inzhur знаходить покупця або викуповує самостійно, виконуючи роль «маркетмейкера». Нині середній час від заявки на продаж до виплати коштів співвласникові становить шість годин. Це дуже важливий для нас показник, над поліпшенням якого ми постійно працюємо. До речі, майже за два роки роботи з-поміж понад 1400 співвласників маємо лише 24 заявки на вихід. Це свідчить про те, що співвласникам комфортно з нами.

Що далі: плани і нові горизонти

Як плануєте розвивати бізнес у 2024-му? Що нового запропонуєте інвесторам?

Найголовніший вектор роботи – фонд Inzhur Ocean, створений для приватизації конфіскованої державою частки київського ТРЦ Ocean Plaza у розмірі 66,65%. Саме цей фонд має стати успішним прикладом класичного спільного інвестування в дорогу та високорентабельну нерухомість. Зараз ми займаємося реєстрацією випуску цінних паперів на 7 млрд грн та почнемо продавати інвестиційні сертифікати Inzhur Ocean наприкінці листопада. Прогнозована дивідендна дохідність фонду – 10% у доларах до оподаткування. Але це дуже консервативний прогноз і реальна дохідність залежатиме від ціни приватизації. Якщо уявити, що об’єкт було б приватизовано за анонсованою стартовою ціною 1,3 млрд грн, то дохідність перевищила б 50% річних, так як дохід компанії – власниці ТРЦ у доковідні 2018–2019 роки сягав 1,2–1,3 млрд грн на рік. Ocean Plaza – якісний обʼєкт нерухомості у гарній локації в центрі столиці, що має перспективу для зростання. Ми в Inzhur певні, що він має стати надбанням українського народу, і для цього зробили поріг інвестиції безпрецедентно низьким – 4000 грн.

Ocean Plaza може бути гарним прикладом для зміни умов приватизації великих обʼєктів в Україні, які зазвичай є доступними лише для обмеженого кола великих інвесторів. Inzhur, будучи однією з перших українських REIT-компаній, планує змінити це, об’єднавши невеликі суми у значний капітал, і зайти на раніше недоступний для роздрібних інвесторів ринок.