Девелоперська компанія Alterra Group розробила три інвестиційні моделі в комерційну нерухомість і планує за пʼять років побудувати мережу з семи великих індустріальних парків, кожен з яких матиме на своїй території від 50 до 100 українських виробничих підприємств. Головне з розмови редактора-засновника Forbes Україна Володимира Федоріна з власниками Alterra Group Дмитром та Вікторією Ковальчуками для Forbes BrandVoice.
Підсумовуємо головні тези розмови. Інтерв’ю скорочено та відредаговано для зрозумілості
Про Alterra Group
Alterra Group – девелоперська компанія, що створює красиві обʼєкти комерційної нерухомості для лідерів нової формації. Заснована в 2015 році. Власники – подружжя Дмитро та Вікторія Ковальчуки. У портфелі компанії 43 обʼєкти, в яких 175 000 кв. м в управлінні та 72 000 кв. м на етапі девелопменту. Дмитро Ковальчук відповідає за візію, стратегію, фінанси, партнерства та розвиток бізнесу. Вікторія Ковальчук – за стратегічний розвиток команди, провадження антикризових рішень й турботу про працівників.
Про новий підхід до проєктів
Дмитро Ковальчук: Ми побудували під час війни логістичний центр PORT на околицях Львова, 70 000 кв. м складських і виробничих приміщень. Це найбільший комплекс такого масштабу у Львівській області. Зараз там уже знаходиться 87 компаній.
Більшість промислових площ в Україні – це залишки Радянського Союзу, промзони, які будували в 1960–1980 роки. Уявіть собі, як співробітник відчуває себе, коли він до цієї промзони доїжджає по розбитій дорозі. Далі він там працює в якихось умовах, переодягається, миється, виходить на обід, щось бере з собою, вертається додому тим же квестом.
Для 87 компаній (а до кінця літа їх буде 120) ми змінили ці умови для кожного окремо взятого співробітника. Тому що в нас є абсолютно вся інфраструктура. Коли ми робили концепцію, то продумували цей шлях, як робітник приходить, що відбувається на території. Ми маємо дуже великий досвід управління такими невеличкими соціальними системами, як складський комплекс. Все було враховано.
Це зовсім інші умови, рівень поваги до співробітника, інший рівень відчуття засновниками компанії своєї ролі. Коли до нас приїжджають іноземці, це також впливає на їхнє бачення України.
Якщо будівля виглядає красиво, то вона більше подобається людям, ви в ній проводитимете трошки більше часу і будете готові більше за неї заплатити. І так це капіталізується.
Дмитро Ковальчук, співвласник Alterra Group.
Про розвиток команди
Дмитро: Ми працюємо насправді в такому light asset режимі. Головний наш актив – люди, системи, процеси, звʼязки. Наш підхід – це не мати більше важких активів, крім обʼєктів нерухомості, які ми створюємо. Це дає змогу бути дуже гнучкими й швидкими. Зараз ми думаємо над тим, як оптимізовувати процеси в будівництві, але системно інвестуємо в розвиток команди.
Вікторія Ковальчук: За вісім років роботи наша команда зросла з 10 до 150 співробітників, які спільно створюють сучасні й красиві обʼєкти комерційної нерухомості. І є кілька напрямків, повʼязаних із цим питанням розвитку команди. Перший: ми активно вчимо і завжди вчили людей у команді. Багато працюємо над створенням програмних навчальних продуктів. Зараз розробляємо менторські програми, коли вже ті співробітники, які давно працюють в компанії, можуть адаптувати новачків. Другий напрямок – робота із завезенням іноземців до України. Але, на жаль, це поки що сирий блок, тому що наразі ще немає відповідного законодавства.
Дмитро та Вікторія Ковальчуки, власники Alterra Group.
Про стратегію розвитку
Дмитро: Ми маємо чітку й пропрацьовану стратегію розвитку індустріальних парків в Україні. За пʼять років побудувати розвинену мережу з семи великих проєктів у семи різних містах, кожен з яких має на своїй території від 50 до 100 українських виробничих підприємств. Ми працюємо як з маленькими підприємствами (на 20–30 співробітників), так і з великими компаніями-виробниками. Портрет нашого середнього клієнта – компанія з 250 співробітниками, якій потрібна територія близько півтора гектара з виробничими будівлями.
Ми багато аналізували різні українські міста з погляду демографії, наприклад, досліджували систему освіти, скільки вона може продукувати співробітників, інженерів, який потенціал у містах, історичний контекст. Тому в стратегії розвитку в нас на першому місці Львів, Рівне, Житомир, Київ, Вінниця, Хмельницький та Івано-Франківськ. На сьогодні, на жаль, через питання безпеки ми не готові інвестувати в Одесу, Дніпро і Харків. Звичайно, якщо макроекономічна й безпекова ситуації зміняться на краще, то всі міста-мільйонники матимуть величезний потенціал.
Наш план на 2024 рік – виторг у 2 млрд грн, за пʼять років – ще сім великих обʼєктів. Ми поки що вважаємо себе малим-середнім бізнесом, але щоб реалізувати наші плани, маємо стати великими.
Про інвестиційні продукти
Дмитро: Наразі в нас є три інвестиційні продукти. Перший – це купівля окремих будівель. Другий формат, який ми зараз запустили і який подобається нашим клієнтам, – це, власне, управління капіталом. Нам довіряють певний капітал, і ми вже самостійно вирішуємо, куди його інвестувати і як забезпечити максимальну дохідність партнеру. І третій варіант – це партнерські проєкти, де інвестор виконує свою роль, а наша компанія створює проєкт, ідеї, фінансову модель і реалізовує його. І ми розділяємо прибуток і ризики разом.
Про дохідність
Дмитро: Логістична й промислова нерухомість завжди була найбільш надійною. Коли трапляються кризи, турбулентності, перше, що робить компанія, це закриває ритейл, згортає офіс, але товари не можна швидко кудись подіти. Якщо подивитися на всі минулі кризи в Україні, то саме логістична й промислова нерухомість завжди досить добре переживала й стабільно їх проходила.
Середня роздрібна дохідність, яку зараз отримують інвестори на наших проєктах, 10–12% річних.
Також ми підвищили ліквідність наших обʼєктів, зменшивши середній чек інвестицій і дозволивши шляхом ресурсу нашої керуючої компанії виходити з активу достатньо швидко. Через те що ми інвестуємо в красу наших обʼєктів, це створює додаткову вартість. Тому завжди є покупець, який готовий купити обʼєкт дорожче, ніж це було якийсь час тому.
Вікторія: Важлива річ, яку ми пропонуємо і забезпечуємо для клієнтів, – вільний час. Є керуюча компанія, яка після того, як ви придбали обʼєкт, забезпечує всі сервіси й організує роботу цього продукту без вас. Ви не переймаєтесь пошуком орендаря, сплатою комунальних послуг, організацією навколишньої території. Наша комісія 8–12% від доходу, залежно від того, який це вид нерухомості. У офісів, торгівлі та складів буде різний відсоток за управління.
Інвестор заробляє після того, як ми здаємо обʼєкт нерухомості в оренду. І дохідність обʼєкта залежить від орендних ставок на ринку і від вакантності ринку. За умови, що все окей, виробництво розвивається, є інвестиції, рентні ставки зростатимуть. Тому що бізнесам треба буде десь розміщуватися. Якісних, хороших обʼєктів складської нерухомості не так багато.
Зараз у нас 87 резидентів у логістичному центрі PORT і вже 30 на другому проєкті PORT 2. Є бізнес-хаб PROSTIR, де вже 12 клієнтів. Продажі у 2024-му перевиконують плани, хоча у 2023-му ми їх не виконували. Ринок житла, в багатьох регіонах набагато гірше себе почуває, ніж ті сегменти, в яких ми працюємо.
Вікторія Ковальчук, співвласниця Alterra Group.
Про конкуренцію і потенціал
Дмитро: Якісних логістичних приміщень класу A та В в Україні зараз так багато, як в інших країнах. Наприклад, у Польщі – понад 30 млн кв. м. Це свідчить про те, що потенціал і місткість ринку відносно до того обʼєму, який є зараз, значний.
В Україну не прийдуть просто інвестиції, вони прийдуть із західними компаніями, які будуть тут реалізовувати проєкти. І вони, маючи фінансовий leverage, можуть дуже швидко змінювати правила гри на нашому ринку. Тому зараз наша стратегія – налагоджувати звʼязки й розмовляти з цими компаніями, які вже тут є, в Києві, є їхні представники. Вони ще не інвестують, але вже пішли в розвідку. І якщо ми зможемо з ними говорити як країна, як бізнес-середовище однією мовою, якщо вони нам зможуть довіряти, то частка тих інвестицій, які можуть розділити українські компанії, значно збільшиться.
Найбільше ми конкуруємо з житловими квартирами, які люди купують і здають в оренду. Це, мабуть, такий, на жаль, на сьогодні дуже загальний кейс, який часто зустрічається. Мати свої пʼять квартир – це зрозумілий крок, і людина почуває себе добре. Але з погляду інвестиційної привабливості, виходить 5–6% річних і багато витраченого часу. Це значно менше цікаво, ніж інвестиція в будь-яку комерційну нерухомість.
Щодо комерційної нерухомості, то тут уже є різні пропозиції. Є ритейл, який чудово працює і, я вважаю, є достатньо гідною альтернативою. Є складська нерухомість. Там більш зрозумілі клієнти, бізнеси, але спілкування на бізнесовому масштабі – це певна складність. І багато інвесторів не готові до складнощів. І це, власне, те, з чим ми працюємо.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
