Як зробити реновацію знакової для міста будівлі правильно. Кейс KYЇVPROEKT City Space

Одним із прикладів успішної реновації знакової будівлі в Києві є новий сучасний простір KYЇVPROEKT City Space. Андрій Вавриш, власник та CEO компанії SAGA Development, яка спільно з Perfect Group займається реалізацією цього проєкту, розказав, як правильно проводити подібну реновацію. 

Визначте, яка мета реновації

Якщо метою є збереження історичного характеру будівлі, важливо визначити, які саме елементи й деталі необхідно зберегти та відновити. Для нас важлива спадковість цього місця, тому ми вирішили зберегти у KYЇVPROEKT City Space цінності та ідеї, які були закладені в основу «Київпроєкту», і створити тут центр для архітекторів і урбаністів. Ця будівля в самому центрі столиці ще за радянських часів була колискою талановитих архітекторів, які поклали початок київському модернізму. Саме вони у «Київпроєкті» створили знакові будівлі столиці: Український Дім, Палац спорту, готелі «Україна», «Салют», будівлю УкрІНТЕІ («Тарілка»). Також ми відкриємо музей, де можна буде дізнатися про історію створення багатьох київських будівель, спроектованих у «Київпроєкті». Ми маємо таку можливість завдяки архівам інституту, які плануємо систематизувати та зробити доступними для всіх, хто цікавиться українською архітектурою.

Якщо метою є покращення функціональності, важливо визначити, які аспекти потребують модернізації. Це може бути підвищення енергоефективності, створення просторів для нових завдань або адаптація під сучасні вимоги. Важливо дотримуватися принципів функціоналізма – архітектурний образ будинку визначається чітким розумінням його майбутніх функцій. Ми вирішили створити повноцінну екосистему, яка об’єднає візіонерів зі сфер архітектури, дизайну, мистецтва, технологій та бізнесу, і це рішення вплинуло на набір просторів, які втілюватимуться в проєкті. 

Врахуйте історичну цінність та архітектурний стиль будівлі

Важливо дослідити, як будівля вписується в історичний контекст міста. Розгляньте, які архітектурні елементи є характерними для того часу, коли будівля була зведена.  

Будівля «Київпроєкту» розташована в історичній частині вулиці Богдана Хмельницького, проте зовнішній вигляд споруди схожий на багатоповерхові будівлі, які зʼявилися в центрі під час брежнєвського застою. Для цього періоду характерна лаконічність форм, притаманна радянському модернізму. «Універсальна» коробка типового НДІ розташована всередині кварталу, тоді як фасадна частина зі стилобатом із відкритим атріумом адаптована до навколишньої забудови. Пʼятиповерховий обʼєм повторює висоту й ритм цієї частини вулиці, виділяючись архітектурною формою.

Дослідіть стан будівлі та визначте, які архітектурні елементи потребують відновлення або збереження. Останні роки будівля «Київпроєкту» перебувала в аварійному стані, деякі приміщення здавалися нечисленним орендарям, а територія майже не використовувалася. Ми вирішили зберегти стиль, але додати нове прочитання архітектури і оновити стилобатну частину. Вона гармоніюватиме з історичним стилем, а за формою вписуватиметься в ритм вулиці. 

Зʼясуйте, які потреби міста задовольняє реновація

При розробці концепції важливо оцінити вплив локації на сприйняття будівлі. Розгляньте прилеглі обʼєкти, інфраструктуру та зони комунікацій.  

Дослідити потреби навколишнього району нам допомогло просторово-соціологічне дослідження, проведене командою «Агенти змін». Воно показало, що району не вистачає пішохідних зв’язків із іншими частинами історичного Києва, суспільного простору, а також доступних і популярних закладів громадського харчування. 

Виявилося, що околиці «Київпроєкту» – один із найбільш завантажених мікрорайонів Києва. Щодня тут проходить близько 800 людей на годину. Однак, згідно з дослідженнями, лише третина території є відкритою. Інші ділянки зайняті дорогою або режимними об’єктами. Незручностей додає й те, що на вулиці Богдана Хмельницького практично відсутня публічна інфраструктура. Тому ми поєднуємо пасажами Володимирську з вулицею Євгена Чекаленка, а Богдана Хмельницького – з Прорізною. А у дворі створюємо поліфункціональний простір, щоб тут проводили час не лише мешканці чи офісні працівники майбутнього комплексу, а й учні найближчих шкіл, відвідувачі театрів, мешканці сусідніх будинків. Також навколо немає достатньої кількості дерев, тому ми додали на даху стилобатної частини KYЇVPROEKT City Space публічний зимовий сад. 

Одна з головних проблем вулиці Богдана Хмельницького – відсутність паркінгу, навіть для тих, хто живе і працює поряд. Він є лише у будівлі ЦУМу та нечислені місця вздовж дороги. Тому відвідувачі офісів або залишають автівки у внутрішньому дворі, який став стихійним паркінгом, або шукають місця на віддалених вулицях. У KYЇVPROEKT Citу Space після реновації зʼявиться власний підземний паркінг, який вирішить проблему доступності цієї будівлі на авто. 

Спільно з архітекторами розробіть концепцію реновації

Після всіх досліджень та аналізу важливо розглянути можливості розширення функціонального призначення будівлі з метою задоволення потреб всіх зацікавлених сторін. Окрім створення відкритих громадських просторів, де кияни можуть зустрічатися та взаємодіяти, ми додали можливість організації культурних заходів, виставок чи інших подій, які збагатять життя спільноти. А також розглянули можливість створення офісних просторів і підприємницьких інкубаторів для підтримки бізнес-спільноти. 

Концепцію KYЇVPROEKT Citу Space можна назвати «Будинок культури». Бо в сучасному розумінні культура це значно ширше, ніж лише про музику, театр і літературу – це й про архітектуру, дизайн, соціальні тренди і навіть більше. Ми розраховуємо, що KYЇVPROEKT City Space стане масштабною платформою для спілкування різних людей, сприятиме соціальній взаємодії та спільному розвитку, створюючи простір для взаємодії різних соціальних груп. Так зʼявилися сім тематичних кластерів залежно від потреб конкретної аудиторії. Наприклад, у кластері Education LAB будуть відкриті лекційні зали, коворкінг та освітні платформи. В рамках Smart Lab будуть представлені флагманські технологічні простори, а Media LAB обʼєднає міні-кінотеатр і студії звукозапису. Поруч із ними розташуються шоуруми українських дизайнерів і бутики міжнародних брендів у Fashion LAB.

Також у комплексі передбачено простір для гастрономічних вражень Kitchen LAB з фудхолом, рестораном та флагманським супермаркетом. Крім того, там будуть б’юті-, фітнес- і СПА-центри у Health LAB, а для найменших мешканців міста облаштований простір Kids LAB з освітньою платформою, школою робототехніки й дитячим розважальним центром.  

Подбайте про максимальний набір функцій

При створенні концепції реновації важлива поліфункціональність, оскільки різноманітне використання будівель і територій сприяє сталості та ефективному використанню простору. При цьому житлова функція також впливає на соціальне середовище, суспільні відносини й затишок навколишніх вулиць. Різноманіття функцій створює більш сталі та життєздатні міські середовища.

Тому у KYЇVPROEKT City Space можна буде жити з неймовірним панорамним видом на історичний центр Києва. Житловий простір розташований на 24 поверхах та включатиме всього 256 апартаментів.

Додавання житлової функції також дає змогу зменшити залежність від маятникової міграції, створюючи робочі та житлові зони в одному місці. Це сприяє стійкості міського середовища, зменшує транспортні потреби та сприяє більш ефективному використанню міських ресурсів.

Спільна розробка концепції повинна бути результатом взаємодії між усіма зацікавленими сторонами, забезпечуючи збалансований та всебічний підхід до реновації, що задовольняє різні потреби й очікування громади. Це допомагає забезпечити збалансований підхід, що відповідає динаміці міста, сприяє відкритості сучасного життя столиці. Це і є ключем до успішного та гармонійного розвитку Києва.