Чому земля – цінний та вигідний актив і як безпечно інвестувати

З 1 січня в Україні право купувати землю отримали юридичні особи. Лібералізація в законодавстві дозволила команді «Твоє Коло» запустити перші фонди земельних інвестицій, що знижують поріг входження для інвесторів. У інтерв’ю Forbes BrandVoice СЕО і співзасновник «Твоє Коло» та співзасновник КУА «Профіт» Андрій Усенко відповів на поширені запитання про інвестування в землю. 

Що з ринком землі станом на зараз?

Український ринок землі запрацював з липня 2021 року. Протягом цього часу українці придбали до 500 000 га землі, це менше 2% від загального земельного фонду. Попри велику війну обсяг угод купівлі-продажу постійно збільшується, а земля зростає у вартості на 10–15% у доларах залежно від регіону. Протягом 2023 року земельних ділянок було придбано в 1,3 раза більше, ніж квартир і будинків.

Дозвіл купувати землю для юросіб залучає на цей ринок нових гравців. За розрахунками KSE, у 2024–2025 роках очікується зростання вартості землі на 40% та капіталізації ринку до $50 млрд. Прогнозуючи подальший розвиток, орієнтуємося на приклади сусідніх країн – Польщі, Румунії, Болгарії. Там у середньому ціни на землю зросли вдвічі на п’ятий рік після відкриття ринку та втричі – на сьомий рік. Зростання не зупиняється навіть за 20–30 років і становить 2–10% залежно від країни.  

Інвестиції в землю – це вигідно?

Звісно!

Земля – один із найбільш недооцінених і водночас найбільш цінних активів України.

Це основний засіб виробництва для агросектору, на який 2023 року припадало майже 60% експорту. Аграрна індустрія надзвичайно стійка до криз і є прибутковою навіть під час війни.

Водночас земля – обмежений актив, її неможливо розмножити. Так само її неможливо знищити. Земля не має фізичного чи морального зносу й генерує додану вартість не 10, 20, 30 років, а як завгодно довго. 

Інвесторів приваблює низький поріг входження та можливість заробляти на землі пасивно, отримуючи дохід із першого дня. Орендар має бізнес-модель, яка напряму пов’язана з глобальним світовим ринком. Ціноутворення на ринку землі відбувається в доларах, тому землю можна вважати квазівалютним активом. Це консервативна інвестиція, що балансує портфель і додає йому стабільності.

На початку нашими інвесторами були підприємці, минулого року – 60% IT, зараз знову збільшилась частка підприємців, додалися професійні інвестори з нерухомості та військовослужбовці. Найважливіше, що змінилось, – сприйняття активу. Землю почали сприймати як класичну нерухомість.

Які є ризики та як їх мінімізувати?

Один з основних – помилитися з вибором ділянки. І йдеться не лише про прифронтові регіони. Під час оцінки інвестиційної привабливості землі варто враховувати багато факторів. Наприклад, ми за 16 років роботи проаналізували всі угіддя України та відібрали для наших клієнтів лише 600 000 га із 28 млн га. Окрім цього, працюємо лише з ефективними аграріями.

Щоб зменшити ризики, потрібно або детально розібратися в роботі аграріїв, або вибрати надійну управляючу компанію, що володіє такою експертизою. Головне – не йти в земельні інвестиції без супроводу, якщо немає належного досвіду.

Які можливості з’явилися в юросіб із 2024 року?

Юрособи отримали дозвіл придбати до 10 000 га землі на одного покупця. Для бізнесу земля є ще більш привабливим активом, адже оподаткування доходу з оренди становить від 5% проти 19,5% для фізосіб.

Компанії можуть використовувати землю як заставу й залучати кредитні ресурси. Також для бізнесів можливий простіший вихід з активу, що робить його більш ліквідним. Наприклад, можна зібрати ділянки на одну юрособу і потім продати корпоративні права, а не окремо кожну ділянку. Таким чином, не потрібно знову проходити через переважне право орендаря, що також зменшує податкове навантаження. Інвестування в землю – можливість зробити внесок у розвиток України, адже гроші залишаються всередині країни. Це патріотичний крок, який сприяє зростанню ВВП, стимулює економіку та забезпечує її стабільність. У виграші всі: бізнес-інвестор, аграрії та кожний окремий українець.

Яким бізнесам можуть бути цікаві земельні інвестиції?

• По-перше, це аграрні компанії. Вони зацікавлені в утриманні земельного банку, який обробляють на правах оренди, а тому для них є сенс викуповувати ділянки у власність. Дехто працює на перспективу та інвестує у землю, яку наразі обробляють інші компанії, але згодом ці ділянки стануть у пригоді для масштабування власного бізнесу.
• По-друге, будь-які інші компанії, не повʼязані з аграрним сектором. Для них земля – інвестінструмент, що дає змогу зберегти та примножити капітал в Україні, отримуючи консервативний актив зі стабільною дохідністю. 
• По-третє, відкриття ринку для юросіб створило можливості для інвестиційних компаній, які прагнуть обʼєднувати багатьох інвесторів і розвивати інститути спільного інвестування.

Ми стали першопроходцями у REIT-інвестиціях в землю в Україні: з квітня запрацювали інвестиційні земельні фонди «Твоє Коло.Щорічний дохід» і «Твоє Коло.Реінвестиція».

Що таке інвестиційні земельні фонди?

Такі фонди дають змогу заробляти на землі, не купуючи її у власність. Інвестор стає співвласником збалансованого та диверсифікованого земельного банку, яким керує компанія з управління активами. У такий спосіб кожен із вкладників отримує ефект масштабу та водночас не витрачає час і додаткові кошти на оформлення.

Вхід в актив є простим і доступним для інвесторів із будь-яким розміром гаманця. Наша аудиторія охоплює всіх українців: від ІТ-фахівців і військовослужбовців, які прагнуть примножити збереження, до великих бізнесів і професійних інвесторів, зацікавлених у ліквідних активах.

Які стратегії фондів «Твоє Коло.Щорічний дохід» і «Твоє Коло.Реінвестиція»?

«Щорічний дохід» – середньостроковий фонд на пʼять років зі щорічною виплатою дивідендів. Запланована прибутковість – 6% річних у гривнях. Він складається з орендної плати аграріїв за мінусом витрат фонду. Цей фонд буде цікавий інвесторам, для яких важливо регулярно отримувати прибуток і при цьому стратегічно заробити на капіталізації.

«Реінвестиція» – довгостроковий фонд на 10 років. Протягом цього часу всі прибутки реінвестуються у придбання нової землі. Запланована прибутковість – 15% річних у доларах. Фонд орієнтований на інвесторів, які готові почекати довше й отримати максимальну капіталізацію завдяки ефекту складного відсотка.

Для обох фондів ми вибираємо тільки найперспективніші ділянки у центральних регіонах України. Мінімальна сума інвестицій – 121 800 грн. Після цього інвестор може докуповувати будь-яку кількість сертифікатів вартістю 1000 грн.

Які переваги інвестування через земельний фонд?

Для інвесторів земельні фонди забезпечують максимальну диверсифікацію всередині активу: кожний вкладник володіє не конкретною ділянкою, а стає співвласником збалансованого земельного портфелю. Немає транзакційних витрат на нотаріальні договори, які зазвичай виникають у разі оформлення права власності. Стати учасником фондів можна онлайн за кілька кліків і без виснажливої бюрократії з документами.

Діяльність інвестиційних фондів регулює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, а також перевіряють незалежні аудиторські компанії. Це створює додатковий захист для інвестора: фонд не може використати його кошти у нецільовий спосіб. Тому вкладник може бути спокійний за свою інвестицію та отримувати низькоризиковий пасивний дохід. Інвестиції в землю – спокійне та забезпечене майбутнє.