Інвестиції в райський острів. Топменеджери Big Waves Development та Ribas Hotels Group розповіли про інвестування у дохідну нерухомість на Балі

Флагманська послуга Ribas Hotels Group – керування готелями. Сьогодні в керуванні, проєктуванні та будівництві компанії знаходиться 55 готелів із номерним фондом понад 1000 номерів. Портфоліо компанії включає проєкти у Польщі, Молдові, Туреччині, Вірменії, Італії, Казахстані, на Кіпрі та в Індонезії. Зокрема, на острові Балі команда Ribas Hotels Group керує обʼєктами девелопера Big Waves Development, що спеціалізується на будівництві вілл, апартаментів і готелів у курортних зонах острова. У відеопроєкті Forbes Ukraine BrandVoice Марина Білобровська, керуюча партнерка Big Waves Development, та Ксенія Дронга, керівниця офісу Ribas Hotels Group на Балі, розповіли Євгену Синельникову, режисеру, телеведучому та мандрівнику, про особливості й переваги балійських проєктів.

Це скорочена текстова версія епізоду, повний випуск дивіться на YouTube-каналі Forbes Ukraine за посиланням.

Про пошук концепції

У чому особливість острова Балі?

Марина Білобровська: Попри те, що на дворі 21-ше століття – епоха стрімкого розвитку, – острів Балі досі не втрачає своєї унікальності. Люди тут змогли поєднати побутове життя з духовним і бути від цього щасливими. У світових туристичних рейтингах вже кілька років поспіль Балі посідає топові місця. Сюди їдуть як туристи, так і люди, які працюють віддалено і хочуть поєднати життя на острові з роботою. А ще на Балі сезон триває 365 днів. Навіть попри те, що кілька місяців тут йдуть дощі, туристів дуже багато.

У чому полягає ваш підхід до розробки концепції готелів? 

Ксенія Дронга: Найважливішою людиною для нас є гість. Тому розробляти концепцію ми починаємо з дослідження ринку, намагаючись зрозуміти, хто наша цільова аудиторія: пари, сімʼї з дітьми, індивідуали чи бізнес-туристи. Так ми досліджуємо багато деталей. Наприклад, моєму сину пʼять років, і при виборі готелю я звертаю увагу на те, що сподобається йому, – чи є у готелі аніматор, дитяча кімната, басейн тощо. Водночас навряд чи пари, які приїхали відсвяткувати медовий місяць, оцінять присутність мене з сином у басейні під час їхнього відпочинку. Для «молодят» ми продумаємо геть іншу концепцію – ставимо великі двоспальні ліжка і робимо акцент на відпочинку удвох.

Попередній слайд

Наступний слайд

Де знаходяться ваші обʼєкти та в чому їхня фішка?

МБ: Наші обʼєкти знаходяться в трьох різних районах острова. Один з обʼєктів ми побудували в так званому тусовочному районі Чангу, де велика кількість ресторанів, барів, клубів та серферів. Другий – розташований в районі Убуда, що оточений джунглями. Це принципово інша картинка Балі – тут багате духовне життя. Третій район – схід острова. Поки що він не настільки популярний, як Чангу, але тут знаходяться місця, що є меккою для дайверів та фрідайверів. Це місце підходить для людей, які прагнуть спокійного острівного відпочинку.

Про секрети продажів

Ваш перший проєкт Moon Rock Village був проданий ще до завершення будівництва. Як вам це вдалося?

МБ: У квітні ми обрали ділянку, а в травні уклали угоду про її покупку, паралельно розпочавши розробку проєкту з нуля. Маючи досвід проживання на острові протягом кількох місяців, ми розуміли, на що слід звернути увагу: на те, як має бути організований простір в апартаментах, скільки часу потрібно, щоб дістатись в інші райони, та інші нюанси.

Тому презентуючи обʼєкт інвесторам, ми показали, що заздалегідь вирішили їхні болі. Цей обʼєкт став цікавим клієнтам, бо він поєднував класну архітектуру та інтерʼєр, а головне – обіцяв приносити дохід. Додатковим поштовхом стала співпраця з Ribas Hotel Group. За пів року ми повністю розпродали проєкт, а зараз на старті вже друга черга Moon Rock Village.

Попередній слайд

Наступний слайд

Наскільки впливає наявність готових продуктів на імідж забудовника?

МБ: Звісно, наявність вже готових об’єктів позитивно впливає на наш імідж. Клієнти бачать, що маємо на фініші два продукти, тому довіряють нам. Зазвичай приїжджає їхній представник, дивиться на наш формат та якість, і передає все це своїм замовникам. Коли ми тільки починали, то показувати було нічого і продажі йшли важче. Комунікація з інвесторами два роки тому і комунікація зараз – це два різних діалоги.

Які обʼєкти мають попит серед інвесторів?

МБ: Попитом користуються обʼєкти з високим рівнем сервісу – таким, якого часто не вистачає в звичайних готелях. Наприклад, гість приїздить до одного з наших апартаментів і оцінює якість обслуговування. Якщо йому все подобається, він може обрати інший наш обʼєкт, навіть із зовсім іншою концепцією, але з таким же рівнем комфорту. Завдяки цьому ми підтримуємо високу завантаженість апартаментів, а інвестори отримують стабільний дохід.

Переважна більшість наших клієнтів-інвесторів – українці. Для багатьох з них сьогодні актуальним є питання диверсифікації ризиків та збереження накопичень. Тому від українських інвесторів ми рідко чуємо запит на «перепродати». Вони хочуть проінвестувати та отримувати пасивний дохід. І таким чином ми переходимо в площину B2B, коли люди починають вибудовувати свій маленький бізнес. 

Про що ваш проєкт AWWA Hotel?

МБ: Це апартаменти у районі Чангу з 25-метровим басейном, кінотеатром на даху та йога-place. Його гості – люди, яких не цікавить вілла на 120 кв.м, а яким потрібна комфортна кімната з ортопедичним ліжком, блокаут-шторами та консʼєрж-сервісом. Тут все має бути безпечно, комфортно і легко. Ми навіть подумали про камеру gopro, яку можна взяти на ресепшені та зняти відео (рілз). Насправді нюансів безліч.

Інвестиційні стратегії  

Що таке дохідна нерухомість? Як тут все працює?

МБ: Інвестор або клієнт може стати власником частини обʼєкта, одного або кількох апартаментів, і здавати їх в оренду, отримуючи пасивний дохід. На перший погляд, здавалося б, все зрозуміло, але на кожному з етапів виникає безліч запитань: як придбати, що для цього потрібно, чи варто приїжджати самому, як здійснити оплату, які податки сплачувати та як потім все це здавати. Ускладнює ситуацію і різниця в часі. Саме тому ми, як девелопер, обрали надійного юридичного підрядника, що закриває всі юридичні питання, та досвідченого керуючого партнера зі зрозумілим алгоритмом дій. Сьогодні, після двох років роботи, ми можемо впевнено сказати: побудувати нерухомість, яка приносить пасивний дохід, у нас вийшло.

Попередній слайд

Наступний слайд

Припустимо, у мене є $100 000. Чи варто задуматись про інвестицію в нерухомість на Балі?

КД: Все залежить від вашої мети. Зазвичай апартаменти купують, щоб отримувати пасивний дохід. Лише інколи зустрічаються інвестори, які купляють житло суто для себе. Інвестиції в нерухомість вважаються менш ризикованими, ніж у криптовалюту, наприклад. Ваші $100 000 можна вкласти у покупку апартаментів і надалі отримувати від $1000 щомісяця. Або зробити аванс на покупку вілли, сплатити всю вартість частинами та потім отримувати дохід від $3000 на місяць.

Як швидко я почну отримувати дохід після інвестування?

КД: Все залежить від стратегії. Можна купити нерухомість на етапі передпродажу, коли ціна на апартаменти мінімальна. А за півтора року перепродати її та заробити від 10 до 30% залежно від проєкту. Таку стратегію називають фліпінг. Інша стратегія – отримувати прибуток від здачі апартаментів в оренду. Щоб інвестора не ошукали, потрібно обирати надійного партнера. Зазвичай ми робимо повний аналіз забудовника, перевіряємо, чи є у нього всі відповідні дозволи на будівництво та землю.

Чи потрібно їхати на Балі, щоб підписати угоду про інвестування?

МБ: В Індонезії електронний підпис прирівнюється до підпису на паперовому носії, хоча і не для всіх видів відчуження. На стадії будівництва можна підписати контракт дистанційно, а потім його відправлять поштою або курʼєрською доставкою, щоб клієнт міг підписати наживо. Після введення обʼєкта в експлуатацію підписати договір вже на готовий обʼєкт можна за допомогою доручення, яке нам підготують місцеві нотаріуси. Так що все можна зробити дистанційно.

Про якість будівництва

Чим відрізняється будівництво в Україні від будівництва в Індонезії? 

МБ: Головна відмінність у тому, що в наших українських широтах важливо подбати про теплоізоляцію через холодні зими, а на Балі – про захист приміщень у сезон дощів. Ба більше, навіть у відносно «сухі» періоди вологість тут сягає 90%. Тому необхідно встановлювати ефективну систему дощової каналізації та забезпечити правильну ізоляцію даху, щоб він не перегрівався під палючим сонцем.

Чи даєте ви гарантію на будівництво?

МБ: Ми надаємо гарантію на 10 років на конструкцію будівлі й один рік на декоративне оздоблення. Договори ми укладаємо як з інвесторами, так і з керуючою компанією, за якими маємо виконувати гарантійні зобовʼязання щодо роботи інженерних систем, водопостачання, водовідведення, очисних споруд тощо.

А де сплачувати податки – в Україні чи в Індонезії?

МБ: Первинно потрібно сплатити податок в Індонезії. Це податок, отриманий від здачі в оренду нерухомості. В Україні так само потрібно задекларувати дохід і сплатити податки відповідно до українських законів. У нас є підрядник, фахова аудиторська компанія, спеціалісти якої консультують з подібних питань. Саме у сильній команді, надійних партнерах і хороших людях і полягає наша сила.