Потенціал для місцевих громад. Як ефективне кредитування сприятиме відновленню і розбудові України

Кредитне плече для сприяння житловому будівництву 

Сьогодні, коли гостро стоїть питання відбудови зруйнованих житлових і комунальних об’єктів і підтримки громад України, варто ґрунтовно поміркувати про умови такої роботи. Що, кому та для чого потрібно розуміти і впровадити, аби будівництво в Україні було ефективним, корисним для суспільства та економічно вигідним?

Проєктне фінансування у сфері житлового будівництва не завжди є релевантним рішенням. Адже воно краще підходить до структурування інвестиційних проєктів щодо створення виробничих потужностей чи комплексів, які надалі на постійній основі створюють продукт/послугу з новою доданою вартістю. Такі проєкти будуються на довгострокових моделях, бізнес-планах, оцінках ринку і тактиках його експансії, моделях стресування та прорахунку сценаріїв роботи у випадку дефолту із врахуванням інтересів кредитора, можливої застави корпоративних прав тощо.

Окрім того, проєктне фінансування не набуло широкого розповсюдження в кредитуванні банками через специфіку регуляції, певний консерватизм банків після стресів попередніх економічних криз та особливо воєнного впливу на економіку й бізнес. І якщо в інших галузях держава та МФО створюють окремі програми стимулювання кредитування створення нових виробничих потужностей (ризик-шеринг, компенсація відсотків, гранти), то в галузі девелопменту такого фокусу наразі немає.

Але для того, щоб об’єкт був якісно збудований і вчасно завершений, забудовнику необхідне регулярне та достатнє надходження коштів. Це можуть бути власні кошти забудовника, кошти від продажу квадратних метрів у процесі будівництва або різні запозичення, зокрема банківські кредити.

Ситуації на ринку відрізняються залежно від обставин:

• Є забудовники, і таких немало, які справляються власними силами та коштами – притримують старт продажів ближче до готовності об’єкта.
• Девелопери з тривалою історією на ринку, з десятками зданих і проданих об’єктів та запасом накопичень і якісними фінансовими метриками.
• Також надійними в очах банків є забудовники, чиї будівельні компанії входять до складу холдингів з різними видами бізнесів. Якщо група успішна і має платоспроможних поручителів, то банки самі стають у чергу, щоб кредитувати такі обʼєкти.
• Є компанії, які потребують коштів тут і зараз, бо інакше просто не зможуть працювати. У їхньому портфоліо один або декілька об’єктів у процесі будівництва. У такому разі доки обʼєкт будується, забудовник має лише витрати. А прибуток зʼявляється лише після повної здачі обʼєкта в експлуатацію й активного його продажу. В такому разі шансів отримати кредит у банку менше.

Тому сьогодні в Україні варто говорити про створення і забезпечення стабільного та якісного попиту на квартири в об’єктах, що будуються.

Як громади можуть змінити ситуацію з попитом

Долучення громад до процесу створення і забезпечення стабільного та якісного попиту на квартири в об’єктах, що будуються, може змінити ситуацію.

Містам варто розглядати шляхи створення якісного попиту саме на їхніх територіях, адже надалі це забезпечить кількість резидентів і безпечний продаж, створення прозорої та вигідної для кінцевого покупця іпотеки й активний продаж квадратних метрів ще у процесі будівництва. Завдяки цьому забудовник матиме змогу швидко завершити будівництво обʼєкта.

До розбудови житлової інфраструктури мають долучатися самі міста – співпрацювати із забудовниками, державою та банками. У сателітах Києва чітко бачимо проблему – побудовано занадто багато житла, у якому мешкають десятки тисяч людей, а інфраструктури бракує – на одне навчальне місце в школах припадає по три–чотири дитини. Варто дивитися у бік зміни усталеного порядку: забудовник має планувати школу, садок, лікарню у кварталі, який хоче розбудувати, не самостійно, а у колаборації з громадою і міською чи селищною владою. Або навіть громада може при плануванні розбудови населеного пункту визначати локацію та інфраструктурні об’єкти, які вона (не забудовник) збудує, а завдання забудовників – будувати на цих територіях житло з дотриманням певних умов громади. Коли збалансований інфраструктурний ландшафт буде створений спільними силами, попит на збудоване житло зросте в рази.

Так, навколо Києва уже дуже мало місця для забудови, тож треба дивитися у бік розширення протяжності сателітів. Аби забудова на відстані, скажімо, 50–100 км від столиці була зручною і доступною, щоб дістатися до міста, потрібно на рівні держави розробити формат комфортної та ергономічної інфраструктури: доріг, розв’язок, дорожнього покриття. І тоді житлова забудова покриє територію більш рівномірно, і забудовники будуть активно зводити нові житлові комплекси і на 120-му, і на 130-му кілометрі від Києва.

Міста і громади – джерело попиту на капітал у межах кредитування

Сьогодні громади мають великий потенціал до запозичень і обслуговування боргових інструментів, щоб створювати якісну інфраструктуру для житлової забудови: школи, лікарні, будинки, дороги, енергоефективне тепло- та водопостачання, очистка води тощо.

Чотири–п’ять років тому ми як банк почали дивитися на ринок і фінансові можливості муніципалітетів. Що нас підштовхнуло?

По-перше, реформа децентралізації 2015 року, яка залишила більше податків на місцях – і це вже стабільно. Було кілька спроб змінити цей підхід, вони не спрацювали, і навіть останні події у 2024 році показали: міста, об’єднання, лобі працюють досить ефективно, щоб зберігати податки, принаймні 64% ПДФО, у себе.

По-друге, понад 20 років з містами і громадами працюють міжнародні фінансові організації, надаючи їм великі обсяги кредитування переважно у валюті. По-третє, за останні 15 років дефолтів по запозиченнях у міст не було (навіть по валютних кредитах після різких стрибків курсу).

Міста (після 2024 року), сільські та селищні громади можна частково кредитувати у валюті, попри будь-які побоювання. Це працює, адже основне джерело поповнення бюджетів – ПДФО, тому при інфляції і девальвації гривні заробітні плати регулярно зростають (корелюючи до змін курсу), і відповідно зростають обсяги нарахування ПДФО, більша частина яких залишається на місцях.

До повномасштабної війни міста позичали по 12, 16, 18 млрд грн на рік, і усе погасили, навіть попри воєнний стан і відчутний стрибок курсу валют в Україні. До того ж покращується податкова дисципліна, роботодавці більш відповідально ставляться до виплат прозорих зарплат, а фіскальні органи навчилися ефективно виявляти схеми ухилення від сплати податків. Це призводить до того, що з роками обсяг нарахувань від заробітних плат зростає, і цей процес незворотний. Тож змогу вчасно погашати позики міста, селища і села мають – з 1400 громад 1000 здатні отримувати і повертати кредити. Однак досі з 1400 українських громад кредитами користується лише 76.

На які цілі міста можуть швидко і в достатньому обсязі отримувати кошти? Це передусім розбудова інфраструктури, енергоефективні рішення у теплозабезпеченні, екології, водокористуванні, будівництво шкіл, укриттів та інших соціальних об’єктів.

Укрексімбанк – надійна опора муніципалітетів

Попри складнощі, спричинені військовою агресією, Укрексімбанк, заручившись підтримкою Міністерства фінансів України, продовжує впроваджувати стратегію роботи з муніципальним сектором. Банк швидко оцінює фінансову спроможність громад, аналізуючи стан їхніх публічних фінансів, переглядає стан виконання бюджетів попередніх років та прогнози у поточних бюджетах, і звісно – стратегії розвитку.

З 2020 року Укрексімбанк надав фінансування громадам і комунальним підприємствам на більш ніж 9,9 млрд грн. Зокрема, понад €10 млн в межах програм з ЄБРР. За цей час реалізовано 275 проєктів.

Сьогодні Укрексімбанк пропонує ті унікальні рішення та інструменти, що дають можливість громадам впроваджувати інфраструктурні проєкти для створення сучасних умов проживання в громадах, які мотивуватимуть українців повертатися додому.

Постійний діалог Укрексімбанку з міжнародними партнерами дозволяє зважено оцінити перспективи й доступні на сьогодні джерела фінансування для української відбудови. Найновіші напрацювання – у квітні 2025 року банк підписав угоду з Європейським інвестиційним банком та залучив кредитну лінію на €100 млн для кредитування проєктів модернізації та побудови систем теплопостачання терміном на 10 років.

Свого часу банк ініціював та долучився до: включення комунальних підприємств у програму «5-7-9»; змін до бюджетного кодексу, які дали змогу здійснювати запозичення сільським громадам і здійснювати рефінансування залучених раніше позик. Також банк активно пропагує долучення інших банків до кредитування муніципалітетів, адже потенціал величезний, і потужностей ліквідності та ризик-апетиту одного чи декількох банків не вистачить.

Окрім того, банк бачить великий потенціал і малих громад. Для розвитку цього сектору Укрексімбанк створив глобальний проєкт – платформу «Міста для людей» для фінансових і проєктних команд громад (на базі банку із залученням представників Міністерства фінансів, МФО тощо), щоб спеціалісти на місцях чітко розуміли алгоритми роботи фінансових продуктів. У межах платформи проведено: серію практичних конференцій, де ключовими спікерами є представники громад і комунальних підприємств, які мають досвід реалізації проєктів із залученням запозичень та діляться своїми історіями і практиками; семінари за участі Міністерства фінансів та МФО з метою підвищення спроможності громад ефективно використовувати фінансові інструменти; спільні заходи з Асоціацією міст України; вивчення світового досвіду та залучення проєктів з МФО; напрацювання змін до регуляції та законодавства в постійному режимі.

Укрексімбанк як банк – агент уряду сьогодні відіграє ключову роль і має амбіції стати опорним банком країни в роботі з муніципалітетами. Банк підтримує розвиток і розбудову громад, реалізацію їхніх проєктів і проєктів комунальних підприємств.

Тому банк запрошує на цей ринок інші банки та готовий ділитися своїм досвідом, бо, за нашими довоєнними підрахунками, лише потенціал кредитування цього ринку перевищував можливості всієї банківської системи.