«В умовах війни земля довела свою ефективність відносно інших активів», – Олександр Чорний, Zeminvest

Яким є коло покупців сільськогосподарської землі в Україні?

Я б виділив три класи покупців. Почну з того, що коли відкрився ринок землі, перші угоди на ньому фактично формалізували ті приховані продажі, що відбувалися під час дії мораторію через механізм емфітевзиса тощо. Характерною ознакою таких угод було укладання за ціною Нормативної грошової оцінки землі (НГО).

Другий клас – це певний прошарок фермерів, які почали скуповувати по 100 га землі на людей зі свого оточення. Вони побоювалися, що після відкриття ринку землі земельний банк буде швидко розпроданий. Але так не сталося, і попит з їхнього боку поступово знижувався.

Третій клас – реальні інвестори, кількість яких зростає. Адже земля себе дуже добре показала як інвестиція під час війни. І ми отримуємо відгуки від інвесторів, які кажуть, що в 2022–2023 роках сільськогосподарська земля стала ледь не єдиним активом, на якому їм вдалося заробити.

Як на настрої інвесторів вплинуло повномасштабне вторгнення?

Пауза на ринку тривала від початку повномасштабного вторгнення до літа 2022 року, відколи ми відчули певне пожвавлення. А надалі попит корелювався з успіхами нашої армії. Наприклад, коли звільнили Херсон чи Харківщину, попит зростав, а якщо йшлося про загрозу чергового наступу – знову падав. 

Врешті наприкінці 2023 року наблизились до рівня лютого 2022-го за кількістю офіційно проведених угод. А якщо розглядати виключно купівлю реальними інвесторами, кількість угод навіть збільшилась відносно довоєнного рівня. За моїми відчуттями, частка таких інвестиційних купівель зараз складає близько 60%. Принаймні попит з боку інвесторів на якісну сільськогосподарську землю перевищує пропозицію, яка є на сьогодні.

Який пасивний дохід можуть отримати інвестори від здавання сільськогосподарської землі в оренду?

Основний прибуток дасть капіталізація. Зараз ми маємо унікальний шанс, який нівелюється в наступні 10 років, оскільки ціна на землю в усіх європейських країнах зросла. Натомість орендна плата дає можливість отримувати пасивний дохід уже з першого року. На сьогодні він варіюється від 5% до 8% річних, що співставно з пасивним доходом від нерухомості. Окрім зростання капіталізації, відповідно до статистики європейських країн, ми можемо прогнозувати, що й орендна плата за 10 років зросте в 1,8–2,4 раза. Відповідно, навіть пасивний дохід дасть змогу досить непогано заробити.

А якою була динаміка вартості сільгоспземлі в Україні від початку функціонування ринку?

На момент відкриття ринку, за нашими спостереженнями, як компанії, яка допомагає інвестувати в сільськогосподарську землю, її середня ціна складала $1200–1600. Зараз земля коштує $1600–2300. Тобто її ціна у доларовому еквіваленті зросла на 20–25%. Таким чином, в умовах війни земля довела свою ефективність відносно інших активів. Серед її переваг – фактична незнищенність і використання як основного ресурсу для забезпечення продовольчої безпеки.

Додам, що продаж землі розпочалася зі східно-південного та північного напрямків: Херсон, Миколаїв, Одеса, Дніпро, Запоріжжя, Суми, Чернігів. Тобто саме звідси зʼявилися перші пропозиції.

Якщо до війни доволі серйозний попит мали Суми та Чернігів, то наразі, попри гарні цінові пропозиції, інвестори проявляють обережність. Але угоди все одно складають, оскільки знижується ціна. Тобто інвестори можуть отримати велику премію за ризик. Додалися пропозиції й у центральних регіонах. А на заході країни пропозицій традиційно менше.

Вартість відображає не тільки безпековий фактор, а в першу чергу якість землі. Західні регіони за ціною тримають найвищу планку. Також в ціні чорноземи у відносно безпечних Вінницькій, Хмельницькій, Київській, Житомирській та Рівненській областях. Наприклад, земля в Київській області коштує близька $3000 і дає дохід 6–8% річних, а ціна землі в Миколаївській області складає $1800 і теж обіцяє дохід 6–8%. 

Якими є прогнози стосовно подальшої зміни вартості сільгоспземлі в Україні за різними сценаріями?

Я розглядаю три сценарії через вісім років після закінчення війни. Якщо реалізується песимістичний варіант, ціна складе близько $6000 за 1 га при теперішній середній ціні близько $2000. Базовий сценарій – близько $8000. Оптимістичний – близько $10 000. Тут я можу провести паралель із Польщею, де ринок землі відкрився з ціною близько €1500, а зараз земля там коштує €11 000–12 000.

Наскільки швидко за потреби можна вийти з інвестиції в землю, якщо терміново потрібні гроші?

Ми одразу пояснюємо, що кошти в землю за рахунок дорогого входу через супутні послуги (витрати на нотаріуса тощо) краще вкладати на термін не менше 5–7 років. За нашим договором передбачено на перші три роки щорічну гарантовану капіталізацію 8% від суми інвестиції. Тому, навіть якщо щось трапиться, клієнт не має фіксувати збитки.

Яким на сьогодні є мінімальний і оптимальний поріг входу в інвестицію в сільгоспземлю?

Йдеться про $4500–5000 – середня вартість паю мінімального розміру. І такий, порівняно з ринком нерухомості, низький поріг входу – одна з переваг інвестування в сільськогосподарську землю. На початковому етапі я б рекомендував вкладати в землю $20 000–25 000. Але є інвестори, які скеровують на цей напрямок $300 000–500 000. 

Якою є роль професійного посередника у сфері інвестицій у землю і як його участь дасть змогу зменшити ризики й збільшити дохідність?

Ринок сільськогосподарської землі молодий, і перше, з чим ми на ньому стикнулися, стала невизначеність ціни попиту й пропозиції. Бо ринок ще інформаційно не насичений як з боку інвесторів, так і з боку продавців. Тому роль, яку виконує наша компанія, – визначитися з ціною й укласти домовленості.

У той же час юридична процедура придбання землі достатньо непроста і недешева. А ми працюємо з нашим нотаріусом уже тривалий час, що дає змогу за рахунок обороту забезпечити найкращу ціну на такі послуги. Перевірка, супроводження угоди – також потребують часу й досвіду. А далі стає у пригоді досвід в управлінні земельними ділянками.

Наша перевага – гарантований пасивний дохід, незалежно від того здається земля в оренду чи ні.

Наприклад, у нас близько 6–7% проданих земель перебували в окупації. Попри це Zeminvest за 2022 рік виплатила всі пасивні доходи, гарантовані згідно з договорами з інвесторами. Зараз ця земля звільнена і вже обробляється. Також, як я казав, ми гарантуємо на початковому етапі капіталізацію. Ми супроводжуємо й контролюємо земельну ділянку, перевіряємо, як вона використовується. 

Уточню, що орендну плату інвестор отримує від фермера, а ми не маємо з неї доходу. Ми заробляємо комісію 6% від ціни на вході, а після виходу з інвестиції отримуємо комісію 15% від капіталізації – тобто від прибутку інвестора.