ЖК TRIIINITY: Коли продажі у Києві повертаються до 50% від довоєнних показників

Одним з таких позитивних прикладів пожвавлення ринку нерухомості Києва є ЖК TRIIINITY від девелопера Seven Hills. Компанія швидко відновила будівництво, змогла вчасно завершити і здати в експлуатацію першу вежу та вже почала видавати ключі майбутнім мешканцям. Нині компанія продовжує зведення ще двох будинків ЖК TRIIINITY і не планує зупинятися. 

Що відбувається з цінами на ринку Києва, як компанія змогла швидко відновитися і як забезпечує безпеку під час війни – Forbes розповів комерційний директор девелопера Seven Hills Владислав Максим’як.

Чи відчуває компанія поліпшення ділової активності, як звітує НБУ? 

За останні девʼять місяців в Україні спостерігається зростання ділової активності. Люди повертаються в країну, переїжджають до Києва з інших міст, і ми спілкуємося з ними, щоб зрозуміти їхні мотиви. Багато хто ухвалює рішення продовжувати будувати своє життя в Україні, незважаючи на війну. Якщо взяти загальну динаміку, то можна сказати, що ринок нерухомості в Україні пожвавлюється. Однак ухвалення рішень про купівлю нерухомості наразі дуже залежить від того, як поводиться девелопер. Люди дивляться, як компанія впоралася з першим роком війни і як вона почувається зараз. Важливо також, як компанія здійснює роботу на майданчику і з людьми.

Багато хто очікував, що будівельні майданчики буде заморожено, а ціни рухнуть як мінімум удвічі. Як ви оцінюєте ситуацію на первинному ринку нерухомості Києва зараз? 

На жаль, багато будівельних майданчиків зупинилися. Лише невелика кількість компаній продовжує працювати в тому ж темпі, що і до війни.

У перші три місяці війни всі гравці ринку спостерігали за ситуацією. Потім компанії оцінили власні ресурси та прогнози і прийняли рішення про те, продовжувати будівництво чи ні.

Очікування великого зниження цін на нерухомість не виправдалися. Деякі клієнти запитували про додаткові знижки на початку війни. Однак це було не загальним явищем. Наші клієнти, мабуть, відрізняються від інших тим, що більш обʼєктивно оцінюють ситуацію в країні. Вони розуміють, що собівартість будівництва зросла і продовжує зростати. Нині люди очікують, що поточна ціна нерухомості – це наразі є обʼєктивний мінімум, така собі точка 0. 

На скільки зросла собівартість будівництва?

Майже всі імпортні будівельні матеріали подорожчали за рахунок валютної складової, логістики, вартості палива і страхових ризиків. Ми оплачували багато з них уже після початку війни, і ціна зросла в середньому на 20–25%, а на деякі позиції навіть на 40–50%. Проте ми не змінили жодну деталь ЖК TRIIINITY, яку обіцяли до війни, і не заміняли дешевими аналогами.

Українські виробники будівельних матеріалів з українською сировиною максимально втримали ціни. Вартість послуг підрядників також збільшилася, але не так відчутно. Вони розуміють, що у разі зупинки будівництва у них залишається мало проєктів, а це означає мало роботи.

Важливим фактором, який вплинув на собівартість TRIIINITY, було рішення генерального директора компанії починати будівництво в перші місяці війни. Це дозволило нам отримати квоти та законтрактувати великі обсяги важливих матеріалів, як-то бетон чи арматура, вчасно. Це було важливо не лише через ціни, а й через доступність матеріалів. Пізніше, коли почалися великі держзамовлення на відновлення, отримати потрібні обсяги стало просто фізично важко.

Які зміни ви очікуєте в найближчі місяці?

Ми очікуємо, що ринок продовжить відновлюватися. Це повʼязано з тим, що люди повертаються в Україну і починають будувати своє життя. Також очікуємо, що ціни на нерухомість будуть стабільно прогнозованими. Все, звичайно, залежатиме від інтенсивності бойових дій у Києві. Але ми віримо в ЗСУ і продовжуємо розвиватися. 

У середині серпня команда ЖК TRIIINITY почала видавати ключі мешканцям першого будинку, який був готовий, введений в експлуатацію і має поштову адресу. Що допомогло все встигнути в цих умовах? 

Це був великий виклик, але ми його подолали. Попри війну нам вдалося не затримати будівництво ЖК TRIIINITY і здати його вчасно. Ми виконали всі свої зобовʼязання. Коли ми здаємо будинок, він повністю готовий до проживання ззовні та всередині, з усіма комунікаціями. У нас є випадки, коли людина отримала ключі від квартири і вже наступного дня туди зайшла ремонтна бригада. Є такі мешканці, які замовили в нас ремонт ще до здачі в експлуатацію і були максимально готові до проживання в житловому проєкті.

Найбільшим фактором, який нам допоміг не затримувати строки, була безумовна віра наших клієнтів у нас. Більш як за 600 днів війни ми не мали жодного розірвання договорів купівлі квартир у ЖК TRIIINITY. Другим важливим фактором було вольове рішення генерального директора вже 20 квітня 2022 року розпочати відновлення будівельних робіт, коли не всі ризики ще були явними. Це була спільна робота команди, групи управління проєктом, генпідрядників. Ми постійно були в переговорах, щоб бетон приїхав вчасно, матеріали були вчасно, щоб усі роботи виконувались і ми могли завершити проєкт.

А як ви розвʼязали проблему розтермінування виплат ваших клієнтів під час війни? Деякі компанії жаліються, що люди не платять, тому вони й не будують. 

Початок повномасштабної війни в Україні викликав у багатьох людей страх і тривогу. Вони боялися розлучатися з грошима в цей ризиковий період. Часто це навіть не про наявність цих коштів, а про рішення платити під час війни. Але багато чого вирішує комунікація. 

Уже на другий тиждень після початку війни ми почали комунікувати з клієнтами, пояснили, що продовжуємо існувати і плануємо почати будівництво. Спочатку дали клієнтам місяць на паузу, аби вони могли оцінити ситуацію. Головною була безпека, навіть не гроші. 

Наступним кроком стала робота з реструктуризацією платежів. Ми розуміли, що для багатьох клієнтів було важко здійснити оплату через відсутність доступу до грошей або виїзд за кордон. Тому запропонували індивідуальні рішення для кожного, адаптували календар платежів, шукали компроміси разом. Для успішного продовження будівництва необхідно, щоб клієнти продовжували платити. 

Договір про купівлю квартири у TRIIINITY складено так, що пеня за прострочення виконання зобов’язань є не лише у клієнтів, а й у нас як у забудовників. Ми одна з небагатьох компаній, яка має пеню за затримки будівництва чи здачу обʼєкта. 

Важливим фактором була також наша надійність. Бо ми все здавали вчасно, багато хто з людей проголосував за нас ще до початку бойових дій. У нас була велика частина 100% оплати квартир, навіть на стадії лише 10 поверхів монолітного каркасу. Причому для нас як забудовника це не стало плюсом, бо ми взяли гроші за старим курсом, а зобовʼязання мали виконувати за новим. Робили все можливе, щоб цей процес не зупинявся. Люди бачили, що будівництво триває, і продовжували виконувати власні зобовʼязання.

Якщо говорити про модель розтермінування, то у багатьох компаній це схоже радше на оплату частинами. Нині деякі забудовники почали експериментувати з динамічними відсотками, схожими більше на банківську іпотеку. Чи готовий ринок до цього зараз? 

У нас завжди були класичні умови розтермінування з переплатою в 35%. Наразі маємо також акційні умови на перший внесок від 14%. Умови для клієнтів залежать від строку розтермінування, авансового платежу конкретного обʼєкта, а також, якщо говорити банківською мовою, від кредитної історії. Тому все обговорюється індивідуально. Важливо розуміти, що клієнт, який вирішує придбати житло зараз, напевно, це найбільш зважений клієнт, особливо в бізнес- та преміум-класі. Він чітко розуміє свою фінансову міць і фінансові перспективи або очікування грошового потоку. Ми просто знаходимо баланс між його інтересами і нашими. Звичайно, є питання дисконтування, якщо людина платить більший перший внесок або навіть 100% вартості. І такі люди зараз є. Але часто це клієнти, які купують у нас уже не перший обʼєкт, і є ті, хто придбав квартиру за повну вартість у третій черзі будівництва ЖК TRIIINITY. 

Що зараз із попитом на житло, що купують? Скільки ви квартир продали з початку війни, бо існує думка, що «нема угод».

Угоди є, хоча, звісно, темпи продажу ЖК TRIIINITY не можна назвати довоєнними. З 2020 до 2022 року ми продали майже всі дві черги будинку, це приблизно 300 квартир. Зараз це не ті темпи, але продаж достатній, щоб будувати третю чергу, яка наразі на етапі котловану, і забезпечувати її фінансування. Сезонність на ринку залишилася, але в Києві вона відверто коригується активністю ворога у столиці. Коли все спокійно, то за ці два-три тижні можна вийти на 50% довоєнних показників, а наступні два тижні, якщо будуть обстріли, все може впасти до нуля. Але в середньому наш темп продажу на рівні 25–30% від того, що було до повномасштабного вторгнення. 

Як змінився портрет покупця нерухомості під час війни? Чи є ще інвестиційні угоди, чи це все ж таки поки що лише «для життя»? 

На портрет покупця ЖК TRIIINITY впливає наше коригування асортименту. Ми виключили продаж однокімнатних квартир як окремих одиниць. Вони радше як додаткова можливість збільшити житлову площу під час купівлі нерухомості. В наших об’єктах завжди відсоток інвесторів був нижчим, ніж в обʼєктах комфорт-класу та економ-класу. Більша частина клієнтів купують для життя, тому їм потрібні ці апгрейди площі для себе та своєї родини. Для нас також важливим фактором є те, що нас продовжують рекомендувати своїм друзям та знайомим. Нові клієнти, які переїжджають з інших міст, знайомляться із Києвом, з бізнес- та преміум-класом, бо нерухомість столиці значно відрізняється від регіональних проєктів. Портрет клієнта частково змінився, бо більше людей переїжджає до Києва, який зараз можна умовно назвати найбезпечнішим містом для життя. 

Які сервіси з’явилися у ЖК TRIIINITY під час війни? 

Основна ідеологія проєкту ЖК TRIIINITY – це довготривале партнерство, life-long partnership і де одним з ключових елементів є сервіс 360. І під час війни ми не виключили жоден сервіс, але додали нові. Наприклад, запустили послугу TRIIINITY Brokers – це фактично управління нерухомістю, продаж і оренда з обслуговуванням. Є клієнти, які інвестували в орендний бізнес, але не знають, що робити з цими квартирами зараз. Ми їм з допомагаємо з повним спектром послуг. Наприклад, робимо онлайн-авторизацію дизайн-проєкту та ремонту. У нас є власний департамент архітекторів, дизайнерів, окремо підрядники з ремонтних робіт. Вони виконують «під ключ» усе, бувально до вилочок, ложечок, картин на стінах і постільної білизни. TRIIINITY Brokers здає таку квартиру в оренду і займається управлінням. Фактично ти отримуєш готовий продукт і пасивне джерело доходу. 

Як ви забезпечуєте безпеку мешканців під час війни?

Наші проєкти – ЖК TRIIINITY і ЖК Park Avenue – було спроєктовано до війни, коли ще не була обовʼязковою умовою наявність бомбосховищ у будинках. Ми спільно з керівною компанією проєкту зробили все можливе, щоб забезпечити енергетичну безпеку, щоб наші мешканці почувалися енергетично захищеними. Для цього ми встановили генератори та системи перемикань, аби все могло працювати автономно, а люди жили життя. Як базове укриття ми маємо також двоповерховий паркінг ЖК TRIIINITY. Ми додали зони, де можна просто перебувати під час повітряних тривог, забезпечивши їх Wi-Fi, водою, додатковими санвузлами та теплом. Для дітей ми додали зони, столики та стільці. У ЖК Park Avenue зроблено те саме. Наше завдання – зробити ці укриття зараз максимально комфортними для перебування.