Категория: Рейтинги
Дата: Сегодня

15 проектов доходной недвижимости

Анна Родичкина

Forbes

6 хв читання

Перед вами 15 проектов, на которые стоит обратить внимание, если вы хотите инвестировать в доходную недвижимость. Список получился разнообразным – от курортных комплексов и городских апартаментов до фондов недвижимости, логистических активов и энергетической инфраструктуры. Общий знаменатель – понятная бизнес-модель и прозрачная структура собственности

Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4

Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість ~~2 400 грн~~. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.

Купити

Инвестор в доходную недвижимость 2026 года более осторожен и рационален, чем в предыдущие годы бума апарт-отелей и коттеджных городков. Обещания высокой доходности уже не являются достаточным аргументом. «Сегодня инвестор хочет видеть реалистичные финансовые прогнозы и четкое понимание того, за счет чего именно будет формироваться прибыль», – говорит CEO инжинирингово-консалтинговой компании Sigma+ Анна Лаевская.

В нашем списке преобладает доходная туристическая недвижимость, но это скорее отголосок бума, чем предвестник тренда. Спрос смещается в сторону городов, считает Лаевская.

Среди представленных проектов есть предложения инвестировать не только в жилье, но и в энергетику (рассматриваемую как физический актив, приносящий доход) и складскую недвижимость. На рынке есть и более экзотические предложения, такие как медицинские палаты в частных лечебных учреждениях (не вошли в список). Несмотря на радикально разные сектора, логика всех доходных проектов для инвестора одинакова – они приносят доход от эксплуатации физического актива.

Особенность украинского рынка инвестиций в доходную недвижимость заключается в том, что мало объектов, которые уже работают достаточно долго, чтобы можно было рассчитать реальную, а не заявленную доходность. Поэтому при составлении списка мы ориентировались не на цифры прогнозируемой доходности, а на понятную бизнес-модель и прозрачную структуру собственности.

«На этапе оценки инвестору важно изучать не только сам объект, но и историю команды, репутацию бенефициаров, – подтверждает Олег Ивченко, директор компании Pareto, занимающейся независимой оценкой. – В таких инвестициях это имеет не меньшее значение, чем финансовые показатели».

Негативная тенденция на рынке: часть ожидаемой прибыли владельцев доходной недвижимости постепенно съедается ростом операционных расходов. Зарплаты персонала, коммунальные платежи, энергоносители, обслуживание инфраструктуры дорожают быстрее, чем ожидали инвесторы до запуска проектов.

Впрочем, даже сильная финансовая модель не компенсирует слабый актив. Если отель расположен в неудобном месте, на него нет спроса или в этом сегменте слишком высокая конкуренция, считает Ивченко из Pareto.

Появление новых форматов в инвестиционной недвижимости позволяет инвесторам диверсифицировать портфель своих «квадратов» не только в разных городах, но и в различных активах. Правда, это уже выходит за рамки средних бюджетов. По оценке основателя Myfreedom Александра Корчевого, сформировать эффективный пул различных инструментов можно, начиная с суммы в $300 000–500 000.

Диверсифицируются и сами участники рынка. В этом году фонд S1 REIT, который специализировался на жилой недвижимости, запустил фонд в сфере коммерческой недвижимости. А его коллега по рынку, Inzhur REIT, основной фокус которого – коммерческие объекты, уже не впервые пробует свои силы в сфере жилой недвижимости.

Такие комбинации – стремление предложить инвесторам более широкий набор инструментов и сбалансировать риски, объясняет Лаевская. Для инвестора это, прежде всего, сигнал о взрослении рынка, добавляет она.

КАК МЫ ОТБИРАЛИ ПРОЕКТЫ

Forbes Ukraine составил лонг-лист из 40 проектов доходной недвижимости в различных сегментах на основе открытых источников, а также рекомендаций участников рынка и розничных инвесторов. Ключевой принцип – проект доступен для инвестирования (продажи продолжаются). Хотя энергетика является отдельным сектором, для инвестора такие проекты часто работают по логике инвестиционной недвижимости – приносят доход от эксплуатации физического актива.

Каждый из отобранных проектов был оценен по пяти критериям: 1) прозрачность юридической структуры; 2) наличие репутационных рисков (судебные иски, журналистские расследования и т.п.); 3) наличие отчетности и/или аудита; 4) наличие завершенных проектов; 5) понятность экономической и финансовой модели в соответствии с заявленной доходностью.

Критерии помогли сформулировать Анна Лаевская из Sigma+ и Олег Ивченко из Pareto.

В финальный список вошли 15 проектов в пяти категориях: инвестиционные фонды, доходная недвижимость (самая большая категория на рынке), управление недвижимостью, логистическая недвижимость, энергетика. Каждый набрал не менее трех баллов из пяти возможных. В рамках одной категории представлено не более одного проекта от одного бренда. Проекты в рамках категорий размещены в алфавитном порядке. Информация о доходности, минимальном и среднем чеке приведена по данным компаний.

Список «15 проектов доходной недвижимости»

Под таблицей вы найдете подробную информацию о номинантах.

Категория	Название	Локация	Статус	Минимальный чек	Средний чек
Категория Инвестиционные фонды	1. Инжур Рейт	Локация —	Статус работает с 2022 года	Минимальный чек 10 грн	Средний чек 11 674 грн
Категория Инвестиционные фонды	2. S1 Plaza Позняки	Локация Дарницкий район Киева	Статус работает с мая 2026 года	Минимальный чек 1029 грн	Средний чек 16 900 грн
Категория Доходная недвижимость	3. Circle Hotel & Apartments	Локация Киев, станция метро «Почайна», жилой комплекс Boston Creative House	Статус запуск — июнь 2027 года	Минимальный чек $51 000	Средний чек $65 000–75 000
Категория Доходная недвижимость	4. Grand SPA Resort & Conference	Локация Буковель	Статус —	Минимальный чек €16 880 за парковочное место, €100 000 за апартаменты	Средний чек €82 000
Категория Доходная недвижимость	5. Melis	Локация Яблуница, Ивано-Франковская область	Статус запланированный запуск в первой половине 2027 года	Минимальный чек $83 200	Средний чек $120 000
Категория Доходная недвижимость	6. «Улис. Винявы»	Локация Винявы, Львовская область	Статус первые девять домов введены в эксплуатацию, вторая очередь — IV квартал 2026 года	Минимальный чек $188 000	Средний чек $207 000
Категория Доходная недвижимость	7. Kryla Karpaty by EDEM	Локация Лазещина, Закарпатье	Статус запуск первой очереди — январь 2027 года	Минимальный чек €280 000	Средний чек €500 000
Категория Доходная недвижимость	8. ONDE	Локация Славско, Львовская область	Статус запуск в 2028 году	Минимальный чек N/A	Средний чек N/A
Категория Доходная недвижимость	9. Onoky River Club	Локация Оноковцы, Закарпатская область	Статус запуск первой очереди в 2029 году	Минимальный чек $98 420	Средний чек $170 000
Категория Доходная недвижимость	10. Yugen от Five Forces	Локация Яблуница, Буковель	Статус запуск — I квартал 2028 года	Минимальный чек $203 000	Средний чек $425 000
Категория Управление недвижимостью	11. Zezman Holding	Локация пригород Одессы	Статус —	Минимальный чек $17 500 (за готовый объект)	Средний чек $46 000 (за объект с ремонтом)
Категория Энергетика	12. Encraft	Локация —	Статус в феврале–марте 2026 года запущена первая очередь, запуск второй очереди — I квартал 2027 года	Минимальный чек $42 000	Средний чек $300 000
Категория Управление недвижимостью	13. MyFreedom	Локация Киев и Львов	Статус —	Минимальный чек $25 000	Средний чек $100 000
Категория Логистическая недвижимость	14. Formatsia	Локация —	Статус работает с 2024 года, 30 589 кв. м введено в эксплуатацию	Минимальный чек $189 000	Средний чек $450 000
Категория Энергетика	15. Codex Energy	Локация Болград, Одесская область	Статус запуск — IV квартал 2026 года	Минимальный чек €20 000	Средний чек €100 000

*В зависимости от времени входа и суммы инвестиций

**От 7% со второго года до 12% на 10-й год работы

Инвестиционные фонды

Inzhur Reit

Паевой инвестиционный фонд с активами в сфере коммерческой и жилой недвижимости – ТРЦ, супермаркетах, ресторанах, ритейл-парке и жилом комплексе. Инвесторы получают ежемесячные дивиденды от арендных платежей.

Статус: работает с 2022 года
Минимальный чек: 10 грн
Средний чек на май 2026 года: 11 674 грн
Доходность за 2025 год, $: 14,58% годовых

S1 Plaza Позняки

Инвестфонд с активами в торговом центре, который строится в Дарницком районе Киева. ТЦ является частью жилого комплекса, девелопер – Standard One, рядом со станцией метро «Позняки». Кроме того, S1 REIT обладает еще двумя фондами, предназначенными для строительства доходных домов – S1 Obolon и S1 ВДНГ.

Статус: работает с мая 2026 года
Минимальный чек: 1029 грн
Средний чек: 16 900 грн

Доходная недвижимость

Circle Hotel & Apartments

Столичный апарт-отель на 382 апартамента, ориентированный на спрос на долгосрочную аренду в крупном городе. Оператором выступит Apgrade Hotels, инвестор будет получать фиксированные арендные платежи в соответствии с условиями нотариально заверенного договора.

Статус: запуск – июнь 2027 года
Местоположение: Киев, метро «Почайна», ЖК Boston Creative House
Минимальный чек: $51 000
Средний чек: $65 000–75 000

*В зависимости от времени входа и суммы инвестиций

Grand SPA Resort & Conference

Масштабный гостиничный проект рядом с центром Буковеля на 300+ номеров. Сочетает в себе SPA и конференц-центр, что обеспечивает круглогодичный поток гостей. От строительства до управления проектом занимается Fomich Group. Управляющая компания будет получать 20% от чистой прибыли, остальная часть – прибыль инвесторов. Fomich Group также реализует проекты Grand SPA Resort, Fomich Estetes, Chamonix Premier Resort и Kardamon Lifestyle Resort & SPA, где также продолжаются продажи.

Статус: работает с 2022 года
Минимальный чек: €16 880 за парковочное место, €100 000 за апартаменты
Средний чек: €82 000

Melis

Первый гостиничный комплекс масштабного курорта GORO Mountain Resort на 426 номеров, который реализует компания GORO Development. В первой очереди также запланировано строительство еще четырех отелей. Первые объекты инфраструктуры курорта – Welcome centre, Mountain centre и гондольная канатная дорога – планируется открыть в 2027 году.

Статус: запланированный запуск в первой половине 2027 года
Местоположение: Яблуница, Ивано-Франковская область
Минимальный чек: $83 200
Средний чек: $120 000

«Улис. Винявы»

Загородный комплекс из 37 домов. Доход формируется за счет посуточной аренды. Управление объектами осуществляет оператор «Улис». В предыдущих проектах сети все продано, кроме одного из 36 домов «Улис. Ворохта» (стоимость – $237 000).

Статус: первые девять домов введены в эксплуатацию, вторая очередь – IV квартал 2026 года. Расположение: Яблуница, Ивано-Франковская область
Местоположение: Винявы, Львовская область
Минимальная стоимость: $188 000
Средняя стоимость: $207 000

Kryla Karpaty by EDEM

Горный поселок из 100 доходных коттеджей, шале и вилл в первой очереди, строительство которой началось в 2025 году в 11 км от Буковеля, в Лазещине в Закарпатье. Вторая очередь – апарт-отели и прочие виды коммерческой и доходной недвижимости, такие как баневой комплекс «Барлиг». Управлять им будет управляющая компания Edem.

Статус: запуск первой очереди – январь 2027 года
Местоположение: Лазещина, Закарпатье
Минимальная сумма инвестиций: €280 000
Средний чек: €500 000

ONDE

Статус: запуск в 2028 году
Местоположение: Славско, Львовская область
Минимальный чек: N/A
Средний чек: N/A

Onoky River Club

Первая очередь рекреационного хаба площадью 60 га со SPA, ресторанами, конференц-залами, аквапарком и прочей инфраструктурой, в которую также входит четырехзвездочный комплекс отдыха на 308 инвестиционных апартаментов (сейчас идет предпродажа, основные продажи начнутся в сентябре 2026 года). Застройщик – Onoky Development.

Статус: запуск первой очереди в 2029 году
Местоположение: Оноковцы, Закарпатская область
Минимальная сумма покупки: $98 420
Средний чек: $170 000
Прогнозируемая доходность, $: 8–10%*

Yugen от Five Forces

Нишевый пятизвездочный SPA-курорт на 62 номера площадью 36–139 кв. м в формате резиденций под управлением Edem Family Group. Инвестор получает 25% валового дохода. Five Forces также реализует в Одессе проект MIY.

Статус: запуск – I квартал 2028 года
Местоположение: Яблуница, Буковель
Минимальный чек: $203 000
Средний чек: $425 000

Управление недвижимостью

Zezman Holding

Девелопер, предлагающий инвесторам «смарт-квартиры» по цене от $17 000 до $40 000 или двухкомнатные квартиры по средней цене $54 000. Инвестор приобретает жилье и передает его в управление компании, занимающейся обслуживанием и поиском арендаторов.

Местоположение: пригород Одессы
Минимальная стоимость: $17 500 (за готовый объект)
Средний чек: $46 000 (за объект с ремонтом)
Средняя доходность, $: 8–12%* – на 2025 год, $

MyFreedom

Компания, специализирующаяся на пассивных инвестициях в жилую недвижимость. Помогает инвестору сформировать инвестиционный портфель из объектов недвижимости различных форматов за 5% от стоимости инвестиций или подобрать объект в соответствии с бюджетом и целями, организует ремонт под ключ, находит арендаторов и берет на себя полное управление недвижимостью.

Местоположение: Киев и Львов
Минимальный чек: $25 000
Средний чек: $100 000
Средняя доходность, $: 7% – за 2025 год, $

Логистическая недвижимость

Formatsia

Сеть индустриальных парков Alterra Group общей площадью более 300 000 кв. м. Доход формируется за счет сдачи площадей в аренду дистрибьюторам, логистическим компаниям и производителям потребительских товаров. Инвестор приобретает помещения с правом собственности.

Статус: работает с 2024 года, 30 589 кв. м введено в эксплуатацию
Минимальная сумма счета: $189 000
Средний чек: $450 000

Энергетика

Encraft

Проект от Concorde Capital предлагает прямые инвестиции в сеть объектов распределенной генерации и систем хранения энергии. Инвесторы становятся акционерами корпоративного инвестиционного фонда или участниками паевого инвестиционного фонда.

Статус: в феврале–марте 2026 года запущена первая очередь, запуск второй очереди – I квартал 2027 года
Минимальный чек: $42 000
Средний чек: $300 000

Codex Energy

Инвестиции в «Энергопарк Болград» в Одесской области – солнечную электростанцию мощностью 3,3 МВт и систему накопления энергии мощностью 3,3 МВт и емкостью 6,6 МВт·ч. Планируется получать прибыль за счет закупки энергии ночью или накопления собственной «солнечной энергии» для продажи в часы пик.