Категорія: Рейтинги
Дата: Сьогодні

15 проєктів дохідної нерухомості

Анна Родічкіна

Forbes

6 хв читання

Перед вами 15 проєктів, на які можна звернути увагу, якщо хочете інвестувати у дохідну нерухомість. Список вийшов строкатий – від курортних резортів і міських апартаментів до фондів нерухомості, логістичних активів та енергетичної інфраструктури. Спільний знаменник – зрозуміла бізнес-модель і прозора структура власності

Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4

Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість ~~2 400 грн~~. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.

Купити

Інвестор у дохідну нерухомість зразка 2026-го обережніший і раціональніший, ніж у попередні роки буму апарт-готелів та котеджних містечок. Обіцянки високої дохідності вже не є достатнім аргументом. «Сьогодні інвестор хоче бачити реалістичні фінансові прогнози та чітке розуміння, за рахунок чого саме формуватиметься прибуток», – каже CEO інжинірингово-консалтингової компанії Sigma+ Анна Лаєвська.

Домінує у нашому списку дохідна туристична нерухомість, але це радше вже відлуння буму, ніж передвісник тренду. Попит зміщується у міста, вважає Лаєвська.

Серед зібраних проєктів є пропозиції інвестувати не лише у житло, а й в енергетику (розглядається як фізичний актив, що генерує дохід) та складську нерухомість. На ринку є й більш екзотичні пропозиції, як-от медичні палати у приватних лікувальних закладах (не потрапили до списку). Попри радикально різні сектори, логіка всіх дохідних проєктів для інвестора однакова – вони генерують гроші від експлуатації фізичного активу.

Специфіка українського ринку інвестицій у дохідну нерухомість – мало обʼєктів, які вже працюють досить довго, щоб можна було порахувати реальну, а не декларовану дохідність. Тому під час складання списку ми орієнтувалися не на цифри прогнозованої дохідності, а на зрозумілу бізнес-модель та прозору структуру власності.

«На етапі оцінки інвестором важливо вивчати не лише сам обʼєкт, а й історію команди, репутацію бенефіціарів, – підтверджує Олег Івченко, директор компанії Pareto, що займається незалежною оцінкою. – У таких інвестиціях це має не менше значення, ніж фінансові показники».

Негативний тренд ринку – частину очікуваного прибутку власників дохідної нерухомості поступово зʼїдає зростання операційних витрат. Зарплати персоналу, комунальні платежі, енергоносії, обслуговування інфраструктури дорожчають швидше, ніж очікували інвестори до запуску проєктів.

Утім, навіть сильна фінансова модель не компенсує слабкий актив. Якщо готель має незручну локацію або в ній немає попиту чи надто конкурентне середовище, вважає Івченко з Pareto.

Поява нових форматів в інвестнерухомості дозволяє інвесторам диверсифікувати портфель своїх «квадратів» не лише у різних містах, а й у різних активах. Щоправда, ця вправа вже за межами середніх бюджетів. За оцінкою засновника Myfreedom Олександра Корчового, зібрати ефективний пул різних інструментів можна починаючи з чека у $300 000–500 000.

Диверсифікуються і самі гравці ринку. Цьогоріч фонд S1 REIT, який фокусувався на житловій нерухомості, запустив фонд у комерційній. А колега по ринку Inzhur REIT, основний фокус якого на комерційних обʼєктах, уже не вперше пробує себе у житловій нерухомості.

Такі поєднання – прагнення запропонувати інвесторам ширший набір інструментів і збалансувати ризики, пояснює Лаєвська. Для інвестора це насамперед сигнал про дорослішання ринку, додає вона.

ЯК МИ ВІДБИРАЛИ ПРОЄКТИ

Forbes Ukraine зібрав лонгліст з 40 проєктів дохідної нерухомості у різних сегментах з відкритих джерел та на основі рекомендацій учасників ринку і роздрібних інвесторів. Ключовий принцип – проєкт є доступним до інвестування (продажі тривають). Хоча енергетика є окремим сектором, для інвестора такі проєкти часто працюють за логікою інвестиційної нерухомості – генерують гроші від експлуатації фізичного активу.

Кожен з відібраних проєктів було оцінено за пʼятьма критеріями: 1) прозорість юридичної структури; 2) наявність репутаційних ризиків (судові позови, журналістські розслідування тощо); 3) наявність звітності та/або аудиту; 4) наявність завершених проєктів; 5) зрозумілість економіки та фінансової моделі відповідно до заявленої дохідності.

Критерії допомогли сформулювати Анна Лаєвська з Sigma+ та Олег Івченко з Pareto.

До фінального списку потрапили 15 проєктів у пʼятьох категоріях: інвестфонди, дохідна нерухомість (найбільша категорія на ринку), управління нерухомістю, логістична нерухомість, енергетика. Кожен набрав щонайменше три бали з пʼяти можливих. У межах однієї категорії представлено не більше одного проєкту від одного бренду. Проєкти у межах категорій розміщено в алфавітному порядку. Інформацію про дохідність, мінімальний та середній чек наведено за даними компаній.

Список «15 проєктів дохідної нерухомості»

Під таблицею шукайте розширені довідки про номінантів.

Категорія	Назва	Локація	Статус	Мінімальний чек	Середній чек
Категорія Інвестфонди	1. Inzhur Reit	Локація —	Статус працює з 2022 року	Мінімальний чек 10 грн	Середній чек 11 674 грн
Категорія Інвестфонди	2. S1 Plaza Позняки	Локація Дарницький район Києва	Статус працює з травня 2026 року	Мінімальний чек 1029 грн	Середній чек 16 900 грн
Категорія Дохідна нерухомість	3. Circle Hotel & Apartments	Локація Київ, метро «Почайна», ЖК Boston Creative House	Статус запуск — червень 2027-го	Мінімальний чек $51 000	Середній чек $65 000–75 000
Категорія Дохідна нерухомість	4. Grand SPA Resort & Conference	Локація Буковель	Статус —	Мінімальний чек €16 880 за паркомісце, €100 000 апартаменти	Середній чек €82 000
Категорія Дохідна нерухомість	5. Melis	Локація Яблуниця, Івано-Франківська область	Статус плановий запуск у першій половині 2027-го	Мінімальний чек $83 200	Середній чек $120 000
Категорія Дохідна нерухомість	6. «Уліс. Віняви»	Локація Віняви, Львівська область	Статус перші дев’ять будинків введено в експлуатацію, друга черга — IV квартал 2026-го	Мінімальний чек $188 000	Середній чек $207 000
Категорія Дохідна нерухомість	7. Kryla Karpaty by EDEM	Локація Лазещина, Закарпаття	Статус запуск першої черги — січень 2027-го	Мінімальний чек €280 000	Середній чек €500 000
Категорія Дохідна нерухомість	8. ONDE	Локація Славсько, Львівська область	Статус запуск у 2028-му	Мінімальний чек N/A	Середній чек N/A
Категорія Дохідна нерухомість	9. Onoky River Club	Локація Оноківці, Закарпатська область	Статус запуск першої черги у 2029-му	Мінімальний чек $98 420	Середній чек $170 000
Категорія Дохідна нерухомість	10. Yugen by Five Forces	Локація Яблуниця, Буковель	Статус запуск — I квартал 2028-го	Мінімальний чек $203 000	Середній чек $425 000
Категорія Управління нерухомістю	11. Zezman Holding	Локація передмістя Одеси	Статус —	Мінімальний чек $17 500 (за готовий об'єкт)	Середній чек $46 000 (за об'єкт з ремонтом)
Категорія Енергетика	12. Encraft	Локація —	Статус у лютому – березні 2026 року запущено першу чергу, запуск другої черги — І квартал 2027-го	Мінімальний чек $42 000	Середній чек $300 000
Категорія Управління нерухомістю	13. MyFreedom	Локація Київ та Львів	Статус —	Мінімальний чек $25 000	Середній чек $100 000
Категорія Логістична нерухомість	14. Formatsia	Локація —	Статус працює з 2024-го, 30 589 кв. м введено в експлуатацію	Мінімальний чек $189 000	Середній чек $450 000
Категорія Енергетика	15. Codex Energy	Локація Болград, Одеська область	Статус запуск — IV квартал 2026-го	Мінімальний чек €20 000	Середній чек €100 000

*Залежно від часу входу та суми інвестиції

**Від 7% з другого року до 12% на 10-й рік роботи

Інвестфонди

Inzhur Reit

Пайовий інвестиційний фонд з активами у комерційній та житловій нерухомості – ТРЦ, супермаркетах, ресторанах, ритейл-парку та ЖК. Інвестори отримують щомісячні дивіденди з орендних платежів.

Статус: працює з 2022 року
Мінімальний чек: 10 грн
Середній чек на травень 2026-го: 11 674 грн
Дохідність за 2025-й, $: 14,58% річних

S1 Plaza Позняки

Інвестфонд з активами у торговельному центрі, який будується у Дарницькому районі Києва. ТЦ є частиною ЖК, девелопер – Standard One біля метро «Позняки». Окрім цього, S1 REIT має ще два фонди під будівництво прибуткових будинків – S1 Obolon та S1 ВДНГ.

Статус: працює з травня 2026 року
Мінімальний чек: 1029 грн
Середній чек: 16 900 грн

Дохідна нерухомість

Circle Hotel & Apartments

Столичний апарт-готель на 382 апартаменти під попит довгострокової оренди у великому місті. Оператором буде Apgrade Hotels, інвестор отримує фіксовані орендні виплати відповідно до умов нотаріально засвідченого договору.

Статус: запуск – червень 2027-го
Локація: Київ, метро «Почайна», ЖК Boston Creative House
Мінімальний чек: $51 000
Середній чек: $65 000–75 000

*Залежно від часу входу та суми інвестиції

Grand SPA Resort & Conference

Масштабний готельний проєкт поруч із центром Буковелю на 300+ номерів. Поєднує SPA та конференц-центр, що дає всесезонний потік гостей. Від будівництва до управління проєкт реалізовує Fomich Group. Керівна компанія матиме 20% від чистого прибутку, решта – прибуток інвесторів. Fomich Group також реалізує Grand SPA Resort, Fomich Estetes, Chamonix Premier Resort та Kardamon Lifestyle Resort & SPA, де також тривають продажі.

Статус: працює з 2022 року
Мінімальний чек: €16 880 за паркомісце, €100 000 апартаменти
Середній чек: €82 000

Melis

Пʼятизірковий готель у лісі на 337 апартаментів, забудовник — NUMO Development, оператор — Ribas Hotels Group. Також група планує завершити у 2027-му проєкт WOL. Home. Karpaty у Поляниці з середнім чеком $65 000 і порогом входу $43 370.

Статус: плановий запуск у першій половині 2027-го
Локація: Яблуниця, Івано-Франківська область
Мінімальний чек: $83 200
Середній чек: $120 000

«Уліс. Віняви»

Заміський комплекс із 37 будинків. Дохід формується від подобової оренди. Управління об’єктами бере на себе оператор «Уліс». У попередніх проєктах мережі все продано, крім одного з 36 будинків «Уліс. Ворохта» (вартість – $237 000).

Статус: перші дев’ять будинків введено в експлуатацію, друга черга – IV квартал 2026-го. Локація: Яблуниця, Івано-Франківська область
Локація: Віняви, Львівська область
Мінімальний чек: $188 000
Середній чек: $207 000

Kryla Karpaty by EDEM

Гірське селище зі 100 дохідних котеджів, шале та вілл у першій черзі, яку почали зводити у 2025 році за 11 км від Буковелю, у Лазещині на Закарпатті. Друга черга – апарт-готелі та інші форми комерційної і дохідної нерухомості, як-от лазневий комплекс «Барліг». Управлятиме ним керівна компанія Edem.

Статус: запуск першої черги – січень 2027-го
Локація: Лазещина, Закарпаття
Мінімальний чек: €280 000
Середній чек: €500 000

ONDE

Перший готельний комплекс масштабного курорту GORO Mountain Resort на 426 номерів, який реалізує GORO Development. У першій черзі також заплановано ще чотири готелі. Першу інфраструктуру курорту – Welcome centre, Mountain centre та гондольну канатну дорогу – планують відкрити у 2027 році.

Статус: запуск у 2028-му
Локація: Славсько, Львівська область
Мінімальний чек: N/A
Середній чек: N/A

Onoky River Club

Перша черга рекреаційного хабу на 60 га зі SPA, ресторанами, конференц-просторами, аквапарком та іншою інфраструктурою, до якої також входить чотиризірковий комплекс відпочинку на 308 інвестапартаментів (зараз триває передпродаж, основні продажі стартують у вересні 2026-го). Забудовник – Onoky Development.

Статус: запуск першої черги у 2029-му
Локація: Оноківці, Закарпатська область
Мінімальний чек: $98 420
Середній чек: $170 000
Прогнозована дохідність, $: 8–10%*

Yugen by Five Forces

Нішевий пʼятизірковий SPA-резорт на 62 номери площею 36–139 кв. м у форматі резиденцій під управлінням Edem Family Group. Інвестор отримує 25% валового доходу. Five Forces також реалізує в Одесі проєкт MIY.

Статус: запуск – I квартал 2028-го
Локація: Яблуниця, Буковель
Мінімальний чек: $203 000
Середній чек: $425 000

Управління нерухомістю

Zezman Holding

Девелопер, який пропонує інвесторам смартквартири за $17 000–40 000 або двокімнатні за середньою ціною $54 000. Інвестор купує житло і передає в управління компанії, що займається обслуговуванням і пошуком орендарів.

Локація: передмістя Одеси
Мінімальний чек: $17 500 (за готовий обʼєкт)
Середній чек: $46 000 (за обʼєкт з ремонтом)
Середня дохідність, $: 8–12%* – за 2025-й, $

MyFreedom

Компанія, що спеціалізується на пасивних інвестиціях у житлову нерухомість. Допомагає інвестору сформувати інвестпортфель із різних форматів нерухомості за 5% вартості інвестиції або ж підібрати обʼєкт відповідно до бюджету та цілей, організовує ремонт під ключ, знаходить орендарів і бере на себе повне управління нерухомістю.

Локація: Київ та Львів
Мінімальний чек: $25 000
Середній чек: $100 000
Середня дохідність, $: 7% – за 2025-й, $

Логістична нерухомість

Formatsia

Мережа індустріальних парків від Alterra Group загальною площею понад 300 000 кв. м. Заробіток генерується від здачі площ в оренду дистриб’юторам, логістам, виробникам споживчих товарів. Інвестор купує приміщення із правом власності.

Статус: працює з 2024-го, 30 589 кв. м введено в експлуатацію
Мінімальний чек: $189 000
Середній чек: $450 000

Енергетика

Encraft

Проєкт від Concorde Capital пропонує прямі інвестиції в мережу об’єктів розподіленої генерації та систем зберігання енергії. Інвестори стають акціонерами корпоративного інвестфонду або учасниками пайового інвестфонду.

Статус: у лютому–березні 2026 року запущено першу чергу, запуск другої черги – І квартал 2027-го
Мінімальний чек: $42 000
Середній чек: $300 000

Codex Energy

Інвестиції в «Енергопарк Болград» на Одещині – сонячну електростанцію потужністю 3,3 МВт та систему накопичення енергії потужністю 3,3 МВт і ємністю 6,6 МВт·год. Планує заробляти на купівлі енергії вночі або накопиченні власного «сонця» для продажу в години пік.