Актив столетия. Как заработать на открытии рынка земли

У граждан Украины – новый инвестиционный инструмент, которого они были лишены с 1917 года. С 1 июля 2021-го землю сельскохозяйственного назначения, которая занимает свыше 70% территории страны, можно легально покупать и продавать. Пока владеть землей могут только государство, территориальные общины и украинские граждане – не больше 100 га «в одни руки». С 2024 года доступ к рынку получат юридические лица, а максимальный объем владений вырастет в 100 раз, до 10 000 га. 

Площадь зарегистрированных земельных участков равна, по данным Госгеокадастра, 32,3 млн га, из которых 19,9 млн га оформлены в аренду. Выставить участки на продажу могут 6,9 млн частных владельцев, которым принадлежит 27,6 млн га сельхозземли. Средний размер участка – 4,5 га. Желающих продавать пока немного. Согласно опросу Украинского института будущего, только 3% готовы продать свою землю без раздумий. 10% будут ориентироваться на предложенную цену, а 22% думают о продаже, но не хотят с ней спешить.

Покупка земли интересна в первую очередь фермерам. «Открытие рынка может дать толчок развитию органического земледелия и промышленного садоводства», – говорит исполнительный директор агентства UkraineInvest Сергей Цивкач. 

Другая заинтересованная группа – частные инвесторы. «Я вижу хорошую перспективу, – говорит ресторатор Валерий Созановский. – В отличие от криптовалюты, это полноценный материальный актив, который можно «пощупать». Созановский, известный проектами The Cake, The Burger и SHO, решил для начала вложить $200 000–300 000. «Земле карантин не страшен», – объясняет Созановский, чей бизнес сильно просел во время локдаунов. Приятный плюс, по его мнению, в том, что государство установило минимальную нормативную оценку участков, ниже которой цена не «провалится». 

Инвестирует Созановский с помощью сервиса Land Club, который берет с подписчиков $350 в год за доступ к земельным лотам, подобранным с учетом требований клиента. Каждый лот – это участок, арендуемый крупным агропредприятием. 

Аренда может приносить инвестору 10–15% годовых, подсчитал глава подразделения по управлению локальными активами инвесткомпании ICU Григорий Овчаренко. Преимущественное право выкупа – у арендатора. «Мы выступаем как брокер между аграрными компаниями, продавцами земли и покупателями», – объясняет один из основателей Land Club Денис Башлык, в прошлом глава Госгеокадастра. 

Замысел Созановского – купить землю, получать с нее арендный доход минимум до 2024 года, а при условии хорошего роста рыночной цены – продать. В самых привлекательных регионах земля в этот период будет дорожать на 20% в год, прогнозирует Башлык. По его оценке, лучшие перспективы роста у 7 млн га земли, преимущественно в Полтавской, Черкасской, Сумской и Винницкой областях. Спрос на участки вдали от портов и крупных транспортных узлов, в приграничье и на территориях с засушливым климатом будет низким.

А что крупный аграрный бизнес? Агрокомпаниям выгоднее арендовать землю, чем искать средства для ее скупки, уверен президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. «Сельхозпроизводители хотят покупать землю по цене не выше $2000 за гектар, – говорит он. – А такая цена не слишком привлекательна для продавцов». 

Владельцы паев, опрошенные Land Club, готовы продавать землю за $1500–2200/га, рассказывает Башлык. «В Винницкой области реальная цена – $1500/га. Приблизительно столько же стоит земля в Черкасской, Полтавской областях», – рассказывает управляющий партнер My Partners Group Игорь Слободянюк, работающий с земельным банком МХП и Salic. По его словам, некоторые компании готовы заплатить эти деньги сразу после открытия рынка.

«К 2024 году цена на украинскую сельхозземлю вырастет в два – два с половиной раза, до $4000/га», – прогнозирует партнер юридической группы LCF Игорь Кравцов. Это произойдет, если Украина повторит динамику стран Центральной и Южной Европы, где в первые пять лет функционирования рынка земля дорожала на 30–35% в год, говорит Цивкач. По данным Eurostat, в 2019 году в Польше, Румынии и Болгарии 1 га сельхозземли стоил €10 991, €5339 и €5382 соответственно.

Запуск рынка приведет и к увеличению стоимости аренды, говорит Цивкач. По данным UkraineInvest, в 2019 году дороже всего обходилась аренда земли в Винницкой области – 7233 грн/га, дешевле – в Закарпатье (1417 грн/га). По словам Овчаренко из ICU, за последние четыре года размер арендной платы вырос примерно на 300%. Только в 2020-м, по данным Башлыка, цены поднялись на 10–12%. Средняя арендная плата за гектар чернозема составляет $100–150 в год. И ставкам еще есть куда расти: по данным Eurostat, в 2019 году в Польше плата за аренду равнялась €287/га, в Болгарии – €253/га. По расчетам Всемирного банка, после открытия рынка земли в Украине дополнительный доход землевладельцев, которые передают земли в аренду, может составить до $3 млрд ежегодно. 

«На рынке много желающих получать пассивный доход от инвестиций в землю, – говорит Кравцов из LCF. – Учитывая рост стоимости аренды, покупка такого актива выглядит надежно и привлекательно». 

Дополнительный фактор, который будет работать на повышение стоимости участков, – доступность кредитования. «Кредиты под залог земли менее рискованны, чем под залог товаров, – говорит первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова. – Поэтому банки готовы с ними работать». Другое дело, что банки не будут торопиться выходить в этот сегмент, пока участники рынка не определятся с рыночной ценой, добавляет она. По закону, банки получившие землю от залогодателя, в течение двух лет должны продать ее через аукцион.

Материалы по теме

Категория

Деньги

Дата

08 июня 2021

30 франшиз, заслуживающих внимания. И подсказки экспертов и предпринимателей