Актив столетия. Как заработать на открытии рынка земли /Getty Images
Категория
Деньги
Дата

Актив столетия. Как заработать на открытии рынка земли

3 хв читання

Getty Images

После открытия рынка сельхозземля будет дорожать на 20–30% в год, прогнозируют эксперты. Как на этом заработать

📲 Forbes Ukraine у WhatsApp. Підписуйтесь й читайте головне про бізнес та економіку

У граждан Украины – новый инвестиционный инструмент, которого они были лишены с 1917 года. С 1 июля 2021-го землю сельскохозяйственного назначения, которая занимает свыше 70% территории страны, можно легально покупать и продавать. Пока владеть землей могут только государство, территориальные общины и украинские граждане – не больше 100 га «в одни руки». С 2024 года доступ к рынку получат юридические лица, а максимальный объем владений вырастет в 100 раз, до 10 000 га. 

Площадь зарегистрированных земельных участков равна, по данным Госгеокадастра, 32,3 млн га, из которых 19,9 млн га оформлены в аренду. Выставить участки на продажу могут 6,9 млн частных владельцев, которым принадлежит 27,6 млн га сельхозземли. Средний размер участка – 4,5 га. Желающих продавать пока немного. Согласно опросу Украинского института будущего, только 3% готовы продать свою землю без раздумий. 10% будут ориентироваться на предложенную цену, а 22% думают о продаже, но не хотят с ней спешить.

Покупка земли интересна в первую очередь фермерам. «Открытие рынка может дать толчок развитию органического земледелия и промышленного садоводства», – говорит исполнительный директор агентства UkraineInvest Сергей Цивкач. 

Другая заинтересованная группа – частные инвесторы. «Я вижу хорошую перспективу, – говорит ресторатор Валерий Созановский. – В отличие от криптовалюты, это полноценный материальный актив, который можно «пощупать». Созановский, известный проектами The Cake, The Burger и SHO, решил для начала вложить $200 000–300 000. «Земле карантин не страшен», – объясняет Созановский, чей бизнес сильно просел во время локдаунов. Приятный плюс, по его мнению, в том, что государство установило минимальную нормативную оценку участков, ниже которой цена не «провалится». 

Инвестирует Созановский с помощью сервиса Land Club, который берет с подписчиков $350 в год за доступ к земельным лотам, подобранным с учетом требований клиента. Каждый лот – это участок, арендуемый крупным агропредприятием. 

Аренда может приносить инвестору 10–15% годовых, подсчитал глава подразделения по управлению локальными активами инвесткомпании ICU Григорий Овчаренко. Преимущественное право выкупа – у арендатора. «Мы выступаем как брокер между аграрными компаниями, продавцами земли и покупателями», – объясняет один из основателей Land Club Денис Башлык, в прошлом глава Госгеокадастра. 

Замысел Созановского – купить землю, получать с нее арендный доход минимум до 2024 года, а при условии хорошего роста рыночной цены – продать. В самых привлекательных регионах земля в этот период будет дорожать на 20% в год, прогнозирует Башлык. По его оценке, лучшие перспективы роста у 7 млн га земли, преимущественно в Полтавской, Черкасской, Сумской и Винницкой областях. Спрос на участки вдали от портов и крупных транспортных узлов, в приграничье и на территориях с засушливым климатом будет низким.

А что крупный аграрный бизнес? Агрокомпаниям выгоднее арендовать землю, чем искать средства для ее скупки, уверен президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. «Сельхозпроизводители хотят покупать землю по цене не выше $2000 за гектар, – говорит он. – А такая цена не слишком привлекательна для продавцов». 

Актив столетия. Как заработать на открытии рынка земли /Фото 1

Инфографика: Леонид Лукашенко

Владельцы паев, опрошенные Land Club, готовы продавать землю за $1500–2200/га, рассказывает Башлык. «В Винницкой области реальная цена – $1500/га. Приблизительно столько же стоит земля в Черкасской, Полтавской областях», – рассказывает управляющий партнер My Partners Group Игорь Слободянюк, работающий с земельным банком МХП и Salic. По его словам, некоторые компании готовы заплатить эти деньги сразу после открытия рынка.

«К 2024 году цена на украинскую сельхозземлю вырастет в два – два с половиной раза, до $4000/га», – прогнозирует партнер юридической группы LCF Игорь Кравцов. Это произойдет, если Украина повторит динамику стран Центральной и Южной Европы, где в первые пять лет функционирования рынка земля дорожала на 30–35% в год, говорит Цивкач. По данным Eurostat, в 2019 году в Польше, Румынии и Болгарии 1 га сельхозземли стоил €10 991, €5339 и €5382 соответственно.

Запуск рынка приведет и к увеличению стоимости аренды, говорит Цивкач. По данным UkraineInvest, в 2019 году дороже всего обходилась аренда земли в Винницкой области – 7233 грн/га, дешевле – в Закарпатье (1417 грн/га). По словам Овчаренко из ICU, за последние четыре года размер арендной платы вырос примерно на 300%. Только в 2020-м, по данным Башлыка, цены поднялись на 10–12%. Средняя арендная плата за гектар чернозема составляет $100–150 в год. И ставкам еще есть куда расти: по данным Eurostat, в 2019 году в Польше плата за аренду равнялась €287/га, в Болгарии – €253/га. По расчетам Всемирного банка, после открытия рынка земли в Украине дополнительный доход землевладельцев, которые передают земли в аренду, может составить до $3 млрд ежегодно. 

«На рынке много желающих получать пассивный доход от инвестиций в землю, – говорит Кравцов из LCF. – Учитывая рост стоимости аренды, покупка такого актива выглядит надежно и привлекательно». 

Дополнительный фактор, который будет работать на повышение стоимости участков, – доступность кредитования. «Кредиты под залог земли менее рискованны, чем под залог товаров, – говорит первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова. – Поэтому банки готовы с ними работать». Другое дело, что банки не будут торопиться выходить в этот сегмент, пока участники рынка не определятся с рыночной ценой, добавляет она. По закону, банки получившие землю от залогодателя, в течение двух лет должны продать ее через аукцион.

Материалы по теме

Вы нашли ошибку или неточность?

Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.

Предыдущий слайд
Следующий слайд