Після відкриття ринку сільгоспземля дорожчатиме на 20–30% на рік, прогнозують експерти. Як на цьому заробити
Список найбільших експортерів, рік війни Зеленського, пригоди Баффета в Україні, реанімація бізнесу Rozetka та ще два десятки ексклюзивних матеріалів. Forbes Україна випустив новий номер журналу. Купити його з безкоштовною доставкою можна за цим посиланням.
Громадяни України матимуть новий інвестиційний інструмент, якого вони були позбавлені з 1917 року. З 1 липня 2021 року землю сільськогосподарського призначення, яка займає понад 70% території країни, можна легально купувати і продавати. Поки що володіти землею можуть лише держава, територіальні громади та українські громадяни – не більше як 100 га «в одні руки». З 2024 року доступ до ринку отримають юридичні особи, а максимальний обсяг володінь зросте у 100 разів, до 10 000 га.
Площа зареєстрованих земельних ділянок дорівнює, за даними Держгеокадастру, 32,3 млн га, з яких 19,9 млн га оформлені в оренду. Виставити ділянки на продаж можуть 6,9 млн приватних власників, яким належить 27,6 млн га сільгоспземлі. Середній розмір ділянки – 4,5 га. Охочих продавати поки що небагато. Згідно з опитуванням Українського інституту майбутнього, тільки 3% готові продати свою землю без роздумів. 10% будуть орієнтуватися на запропоновану ціну, а 22% думають про продаж, але не хочуть із ним поспішати.
Купівля землі цікава в першу чергу фермерам. «Відкриття ринку може дати поштовх розвитку органічного землеробства та промислового садівництва», – говорить виконавчий директор агентства UkraineInvest Сергій Цівкач.
Інша зацікавлена група – приватні інвестори. «Я бачу гарну перспективу, – каже ресторатор Валерій Созановський. – На відміну від криптовалюти, це повноцінний матеріальний актив, який можна «помацати». Созановський, відомий проєктами The Cake, The Burger і SHO, вирішив для початку вкласти $200 000–300 000. «Для землі карантин не страшний», – пояснює Созановський, бізнес якого неабияк просів під час локдаунів. Приємний плюс, на його думку, в тому, що держава встановила мінімальну нормативну оцінку ділянок, нижче за яку ціна не «провалиться».
Інвестує Созановський за допомогою сервісу Land Club, який бере з передплатників $350 на рік за доступ до земельних лотів, підібраних з урахуванням вимог клієнта. Кожен лот – це ділянка, орендована великим агропідприємством.
Оренда може приносити інвестору 10–15% річних, підрахував глава підрозділу з управління локальними активами інвесткомпанії ICU Григорій Овчаренко. Переважне право викупу має орендар. «Ми виступаємо як брокер між аграрними компаніями, продавцями землі і покупцями», – пояснює один із засновників Land Club Денис Башлик, у минулому голова Держгеокадастру.
Задум Созановського – придбати землю, отримувати з неї орендний дохід мінімум до 2024 року, а за умови хорошого зростання ринкової ціни – продати. У найпривабливіших регіонах земля в цей період дорожчатиме на 20% на рік, прогнозує Башлик. За його оцінкою, найкращі перспективи зростання мають 7 млн га землі, переважно в Полтавській, Черкаській, Сумській та Вінницькій областях. Попит на ділянки віддалік від портів і великих транспортних вузлів, у прикордонні та на територіях із посушливим кліматом буде низьким.
А що великий аграрний бізнес? Агрокомпаніям вигідніше орендувати землю, ніж шукати кошти для її скупки, впевнений президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль. «Сільгоспвиробники хочуть купувати землю за ціною не вище $2000 за гектар, – каже він. – А така ціна не надто приваблива для продавців».
Інфографіка: Леонід Лукашенко
Власники паїв, опитані Land Club, готові продавати землю за $1500–2200/га, розповідає Башлик. «У Вінницькій області реальна ціна – $1500/га. Приблизно стільки ж коштує земля в Черкаській, Полтавській областях», – розповідає керівний партнер My Partners Group Ігор Слободянюк, який працює із земельним банком МХП і Salic. За його словами, деякі компанії ладні заплатити ці гроші одразу після відкриття ринку.
«До 2024 року ціна на українську сільгоспземлю зросте у 2–2,5 раза, до $4000 га», – прогнозує партнер юридичної групи LCF Ігор Кравцов. Це станеться, якщо Україна повторить динаміку країн Центральної і Південної Європи, де в перші пʼять років функціонування ринку земля дорожчала на 30–35% на рік, каже Цівкач. За даними Eurostat, у 2019 році в Польщі, Румунії та Болгарії 1 га сільгоспземлі коштував €10 991, €5339 і €5382 відповідно.
Запуск ринку призведе і до збільшення вартості оренди, говорить Цівкач. За даними UkraineInvest, у 2019 році найдорожче коштувала оренда землі у Вінницькій області – 7233 грн/га, найдешевше – у Закарпатті (1417 грн/га). За словами Овчаренка з ICU, протягом останніх чотирьох років розмір орендної плати зріс приблизно на 300%. Лише в 2020-му, за даними Башлика, ціни піднялися на 10–12%. Середня орендна плата за гектар чорнозему становить $100–150 на рік. І ставкам ще є куди зростати: за даними Eurostat, у 2019 році в Польщі плата за оренду дорівнювала €287/га, в Болгарії – €253/га. За розрахунками Світового банку, після відкриття ринку землі в Україні додатковий дохід землевласників, які передають землі в оренду, може становити до $3 млрд щороку.
«На ринку багато охочих отримувати пасивний дохід від інвестицій у землю, – каже Кравцов з LCF. – З огляду на зростання вартості оренди, купівля такого активу видається надійною і привабливою».
Додатковий фактор, який працюватиме на підвищення вартості ділянок, – доступність кредитування. «Кредити під заставу землі менш ризиковані, ніж під заставу товарів, – каже перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова. – Тому банки готові з ними працювати». Інша річ, що банки не поспішатимуть виходити в цей сегмент, доки учасники ринку не визначаться із ринковою ціною, говорить вона. Згідно із законом, банки, що отримали землю від заставодавця, протягом двох років повинні продати її через аукціон.
