«Теперішні часи – перевірка на міцність для девелоперів». COO Avalon – про нові правила гри на ринку нерухомості

Як клієнти відреагували на вторгнення та загрозу для своїх вкладень?

Паніки не було, але гостро постало питання правильної комунікації. Люди прагнули зворотного звʼязку, особливо в перші тижні війни. Ми цю потребу забезпечили та залишались максимально відкритими до контакту: пояснювали, що ми працюємо і закриватимемо наші зобов’язання перед клієнтами. Зіграла роль і наша репутація на ринку як надійного забудовника. 

Як змінився попит на житло у західній частині країни?

Дуже важливо розмежувати поняття інтересу та попиту. Інтерес до житла зростає, зокрема й через внутрішнє переміщення населення. Але попитом це назвати важко, тому що попит – це коли укладаються угоди. Те, що ми у Львові, не означає швидких темпів відновлення бізнесу. Економіка сильно постраждала й наразі немає чіткої впевненості для нових інвестицій. Зараз ринок первинного житла дуже далекий від довоєнних показників. 

Ми готувались до різних сценаріїв і очікували на економічну турбулентність. Останні кілька років Avalon готувався, накопичував власний робочий фінансовий капітал та активно працював над собівартістю. Тому до кризи ми були підготовлені. 

З якими викликами ринку зіштовхнувся Avalon? Як забудовникам зберегти бізнес у нинішніх умовах?

Теперішні часи – це перевірка на міцність і відповідальність для девелоперів. Головне завдання зараз – закривати свої зобовʼязання перед клієнтами. Ринок побачить, хто спроможний працювати та завершувати проєкти, не маючи надходжень від продажу майбутніх метрів.  

Ми ніколи не вважаємо, що щось заробили, поки не віддаємо ключі від завершеного проєкту

Правильність побудови фінансової моделі було однією із засад нашої політики протягом багатьох років. Зараз головне зобовʼязання забудовників – добудувати те, що продали раніше, в умовах, коли продажів нових обʼєктів немає. Якщо девелопер до цього не готовий, у нього є проблеми. 

Ми постійно детально аналізуємо бюджети, шукаємо оптимальні рішення. Це також і контроль за дивідендами: ми ніколи не вважаємо, що щось заробили, поки не віддаємо ключі від завершеного проєкту. 

Завдяки грамотній фінансовій політиці компанія має ресурс на спокійне закриття зобов’язань і закінчення проєктів. Хоча ціни на будівельні матеріали мають тенденцію до зростання, наприклад, у Європі це 25%, ми перебудовуємо процеси, підлаштовуємося й оптимізуємо витрати. На жаль, у звʼязку з цим операційну команду довелось скоротити для зменшення витрат. Ми розрахували модель для найскладнішого сценарію, в якому можна залишатись максимально ефективними на довгий період.

Вимоги до житла й інфраструктури почали швидко змінюватись. Які тенденції вже можна окреслити?

Щодо фізичної безпеки вимоги клієнтів до житла однозначно змінюються, але окреслювати конкретні чи довготривалі тенденції ще рано. Люди визначили для себе умовну низку нових характеристик, про які раніше не задумувались. Наприклад, наявність двох опорних стін, близькість до об’єктів інфраструктури, наявність укриття тощо. Та чи справді ці фактори радикально визначатимуть купівельну поведінку клієнтів у майбутньому? 

• Увага на укриття 

Часто згадується досвід Ізраїлю з побудовою ізольованої кімнати з армованими стінами. Але слід розуміти, що проєкція такої вимоги в ЖК – це кропітка технічна робота, прорахунки, зміна стандартів будівництва. Наразі в України немає такого досвіду, ресурсів та експертизи, щоб масово впровадити подібні проєкти. Ключовий момент також у вигідності рішення – добудова «бункера» всередині квартири може збільшити вартість житла у 1,5 раза. 

Наразі ми більше віримо в те, що ринок поступово сформує конкретну потребу та прошарок клієнтів, які готові платити за більш безпечні рішення. Будуть і клієнти, які не мають проблем з мобільністю, спуститись в укриття, наприклад, але доступна ціна залишиться в пріоритеті.

Вкладення в нерухомість залишаються надійною інвестицією навіть зараз

Набагато ефективнішим рішенням стануть державні ініціативи для впровадження базового якісного укриття. Наприклад, укріпленої та закритої ділянки паркінгу з проведеними комунікаціями. Ціна такого житла, можливо, дещо зросте, але це не буде відчутним ударом по гаманцях клієнтів. 

• Зростання собівартості житла

 У 2022 році собівартість житла значно зросла внаслідок глобальних логістичних і фінансових викликів, та поки немає ознак зниження цін. Навіть якщо попит не зростатиме. Багато хто проводить паралелі на ринку нерухомості із ситуацією 2014 року, але насправді є багато принципових відмінностей. Тоді склалась важка економічна ситуація, але ринок досить швидко пішов угору. Зараз для відновлення потрібно значно більше часу.

• Інвестиції в готове житло

Звичайно, попит поступово відновлюватиметься, але буде більш стриманий. Люди шукатимуть стабільних та надійних забудовників «з ім’ям», бо фінансова безпека зараз не менш важлива, ніж фізична. Тому першочергово попит буде на готове житло. 

До того ж вкладення в нерухомість залишаються надійною інвестицією навіть зараз. Зокрема, це хороший шанс перевести гроші в актив, враховуючи інфляцію. До прикладу, якщо інфляція в доларовому еквіваленті досягне 8–9%, то накопичення швидко будуть танути. Нерухомість – це відносно безпечний спосіб ці кошти зберегти та примножити з урахуванням тренду зростання собівартості будівництва у валютному еквіваленті. 

• Оновлення державних стандартів будівництва 

Поки суттєвих змін у законодавчому регулюванні немає, але ринок очікує їх у майбутньому. Щодо державних стандартів, однозначно будуть зміни для більшої інклюзивності житла й інфраструктури: пандуси, легший доступ до квартир, зручне пересування прибудинковою територією тощо. Це необхідно і правильно, і ми очікуємо рух щодо цього. 

Яка роль девелоперів у розбудові інфраструктури міст?

Для таких ініціатив потрібна співпраця держави, муніципалітетів і забудовників. Бізнес несе функцію забезпечення потреб ринку, але він не зможе взяти на себе ініціативу розселення та комплексних проєктів з інфраструктури. 

Хорошою моделлю може бути забезпечення самоврядування та створення майданчиків для залучення фінансування громад і, наприклад, пільгові податкові умови. А вже громади, своєю чергою, самі визначатимуть сильні або слабкі сторони локальної інфраструктури. 

Наш ключовий меседж: ми надійні, ми працюємо, ми не зупиняємось

За такої моделі малі містечка отримають більше можливостей для розвитку, а економіка великих міст зможе взяти вектор не на виробництво, а на фінанси, освіту, науку, управління. Таким чином місто, з одного боку, уникне перевантаження інфраструктури, з іншого – привабить інвестиції через креативні індустрії. Місто зможе сфокусуватися на комфорті. Тут якраз можуть себе проявити девелопери такого формату, як Avalon. 

До комплексних проєктів ми рухаємося вже давно. Наприклад, розвиваємо Avalon Yard з цілою інфраструктурою всередині. Але у ширшому сенсі важлива ініціатива громад і державна підтримка.

Розкажіть про зміну вашої стратегії на найближчий період, зокрема, комунікаційної? 

Насамперед бізнес має розуміти свою актуальність на цей час і не намагатись «засвітитисьʼ» за будь-яку ціну. Для девелоперів важливо бути на зв’язку та гарантувати клієнтам безпеку їхніх інвестицій. Але вектор маркетингу потрібно адаптовувати, тому що ми не бачимо зараз можливостей для зростання ринку. Наша стратегічна мета – вчасно здати нашим інвесторам якісне житло в експлуатацію.

Наприклад, зараз ми віддаємо ключі від 800 квартир інвесторам ЖК Avalon Flex та Avalon Zelena Street і активно комунікуємо це, бо це важливо й актуально для клієнтів. У червні – липні поетапно здамо житловий комплекс Avalon Holiday.

Ми хочемо, щоб люди побачили в нашій компанії таких же людей. Наш ключовий меседж: ми надійні, ми працюємо, ми не зупиняємось. Житло залишається безпечною інвестицією, і ми впевнені у своїх можливостях.