Киев – столица страны, в которой идет самая большая война ХХІ века. Но застройщики рапортуют о значительном спросе и росте цен. Экономист Наталья Задерей, которая в 2015–2020 годах работала в НБУ и анализировала рынок украинской недвижимости, отвечает на вопрос, может ли это быть. Вернее, почему это, скорее всего, не соответствует действительности
В прошлом году цена квадратного метра на первичном рынке Киева выросла на 4% (в долларах, по официальному курсу НБУ, данные Lun.ua ). Рост цен существенно замедлился по сравнению с 2021 годом (тогда квадратный метр подорожал на 30%), однако достаточно значительный для столицы страны, в которой продолжается полномасштабная война.
Рост цен зафиксирован и в пригороде: 3% против 28% в 2021 году. Рынок недвижимости остается долларизированным, привязку к обменному курсу часто прописывают в договорах, поэтому в дальнейшем цены и динамика приведены в долларовом эквиваленте.
Для сравнения: в Варшаве, куда переехала значительная часть украинских переселенцев, по состоянию на октябрь 2022-го цены на первичном рынке снизились на 8% год к году (в долларовом эквиваленте, в злотых выросли на 13%, данные NBP).
Динамика вторичного рынка более адекватная. Цена квадратного метра в Киеве в 2022 году снизилась на 10% после роста на 15% годом ранее, свидетельствуют данные address.ua. Снижение цен получилось в условиях понижения спроса. Отчеты нотариусов за 2022 год Минюст еще не обнародовал, именно эта статистика показывает количество сделок на вторичном рынке недвижимости. Однако из данных за ІІІ квартал 2022-го мы видим значительное падение количества сделок.
В целом по Украине количество сделок по купле-продаже квартир и жилых домов в ІІІ квартале снизилось втрое по сравнению с аналогичным периодом 2021-го и составило около 53 000. Тогда как в 2021 году количество сделок только в Киеве было почти 41 787.
Изменчивый спрос
Как объяснить рост цен в условиях войны? По версии застройщиков и риелторов, жилье дорожает и будет дорожать, поскольку спрос растет из-за разрушения жилищного фонда по всей Украине, в то время как новое предложение сокращается.
Рассмотрим данные по Киеву поподробнее. По данным Lun, количество новостроек в продаже за год сократилось с 216 до 182. Государственная служба статистики приводит данные, что в январе–сентябре 2022-го площадь введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Киеве выросла на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. года (данные за 2021-й отсутствуют, что в свое время и поспособствовало манипуляциям о дефиците новостроек).
Данные опровергают версию о нехватке предложения жилья в Киеве. Разрушенных многоквартирных домов в столице не более двух десятков, еще до трех сотен получили разную степень повреждения, в продаже 182 новостройки, введены в эксплуатацию значительные площади.
Что касается спроса – эта тема является предметом еще больших спекуляций, поскольку статистики сделок на первичном рынке никогда не существовало. Украина остается едва ли не единственной страной в Европе, где никто централизованно не собирает и не обнародует данные о количестве сделок на приобретение жилья в новостройках. И заявления игроков рынка о спросе являются оценочными и субъективными. К тому же до войны около половины сделок на рынке жилья Киева были инвестиционными, что означает значительное отложенное предложение при снижении этого вида спроса.
Динамика стоимости жилья в Киеве
Сказать – не продать
Будучи жительницей сравнительно нового микрорайона видела, как застройщик создавал видимость спроса в хорошие времена – переоформлял квартиры на связанные компании. Такая ситуация была распространена на рынке. Таким образом, можно было показать высокую долю распроданного жилья и рассказывать об ажиотаже со стороны покупателей.
Феномен роста цен может носить декларативный характер и не отражать тенденции спроса и предложения. В Украине собирают и обнародуют цены объявлений, а не сделок. А заявить в объявлении стоимость и продать по ней – разные вещи. На том же Lun видим новости о скидках в столичных новостройках от 2% до 23%, что означает, что по ценам реальных сделок ценовая динамика может быть другой.
Возможно, в условиях военного хаоса застройщики просто удерживают номинальные цены, чтобы не допустить сигнала об изменении тренда на рынке. Если инвесторы новостроек предыдущих лет почувствуют это изменение, может начаться паническая распродажа, и тогда уже традиционную для рынка инвестиционную идею «всё будет только дорожать», продавать будет труднее. Кроме того, в условиях удорожания строительных материалов застройщики Киева и пригорода хотят сохранять рентабельность, поэтому и создают видимость оживленного спроса и положительной ценовой динамики в ожидании окончания войны и восстановления.
О том, что «заявленные цены хаотичны и мало подкреплены рыночными факторами», заявил и Национальный банк в Отчете о финансовой стабильности за декабрь 2022 года.
Учитывая статистику портала Lun, спрос мог переместиться из Киева в областные центры Западной Украины. Рекордный рост цен на новостройки зафиксирован во Львове и Ужгороде (37% и 47% в долларовом эквиваленте). Что касается платежеспособных переселенцев, то логичнее покупать жилье на западе, чем, например, в пригороде Киева со значительными «шрамами» от боевых действий и регулярными отключениями света после обстрелов.
Динамика цен в западных регионах соотносится с миграционными потоками и релокациями. Хотя заявленные цены могут быть столь же далеки от действительности. Похоже, что во Львове еще до окончания войны начал формироваться ценовой пузырь: средняя цена выросла на 37% и почти сравнялась со столичным.
Одна из приоритетных задач властей на этот год – повышение прозрачности рынка недвижимости. Возврат статистики количества построенных квартир в Киеве и других городах, назначение ответственного органа за сбор данных о продажах на первичном рынке (теоретически Закон «О гарантировании вещевых прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», должен этому способствовать).
Что особенно важно в контексте амбициозных планов по развитию льготной ипотеки? Если государство хочет содействовать обеспечению жильем военнослужащих, то должно навести порядок со статистикой. Чтобы кредитное жилье покупали по понятным, рыночно обоснованным ценам. Покупателям жилья для проживания следует тщательно оценивать риски и не бояться торговаться по скидкам. Пока нет никаких доказательств, что спрос превышает предложение.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
