Застройщики постепенно возобновляют строительство, но покупатели не спешат инвестировать свои средства в «кирпич и бетон». Стоит ли во время войны вкладывать средства в недвижимость? Если да, то в какую?
Дефицит жилья в Украине, сложившийся из-за войны войны, составляет не менее 50 млн кв. м оценивает президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. На восстановление нужно 5–6 лет.
Есть ли из-за этого спрос на недвижимость? «В начале сентября было всего 7–10% от довоенного уровня», – говорит соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
В регионах, где не ведутся боевые действия, застройщики пытаются возобновлять строительство. В первую очередь, завершают уже начатые жилые комплексы, чтобы выполнить обязательства перед покупателями-инвесторами. В то время как планы по строительству новых ЖК преимущественно сворачиваются.
Активные работы в сентябре велись на двух третях киевских строительных площадок, посчитала компания ЛУН. В реальности ситуация хуже: активно строится только один из трех объектов, отмечает на условиях анонимности собеседник из киевской строительной компании. «Всем не хватает средств», – констатирует он.
Следует ли инвестировать в недвижимость, учитывая все риски?
Новостройки без покупателей
Потенциальные недострои – существенная проблема. «Покупать недвижимость у застройщика теперь – фактически кредитовать его», – говорит заместитель председателя совета Профессиональной ассоциации участников рынков капитала и деривативов (ПАРД) Александр Куликов.
Количество инвестиционных сделок на первичном рынке жилья на конец 2021 года составило около 50–55% от их общего количества, оценивает Семенцов из INSPI Development. Примерно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью дальнейшей продажи. Сейчас эта категория практически исчезла.
В декабре 2021 года цены на недвижимость в Украине достигли семилетнего максимума. За год средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 25% в гривне (с 27 700 до 34 700) и на 32% в долларах (с $980 до $1290 за кв. м). А спрос на недвижимость в мегаполисах превышал предложение.
До войны инвестиции в котлован за 3–4 года приносили доходность в 30–50%, или 7–10% в год, указывает основатель First Kyiv Investment Club Иван Компан. «Сейчас такая доходность не покрывает нынешние риски», – считает он.
Отсутствие средств заставляет застройщиков «работать» с ценами. С одной стороны, на них влияет девальвация гривни и удорожание стройматериалов (25–40% за полгода), говорит директор по маркетингу компании City One Development Дмитрий Новиков. С другой – компании готовы предоставлять скидки. Дисконт от довоенной цены может достигать не менее 15–20%, говорит Семенцов из INSPI Development.
Инфографика Forbes.ua
На какую недвижимость есть спрос
Спрос на вторичном рынке выше, чем на «первичке», но сделок тоже не так много. Покупатели надеются на значительные скидки, в то время как владельцы жилья не готовы к существенно меньшим ценам.
В тренде – недвижимость гостиничного или апарт-типа в западных областях, рассказывает финансовый советник iPlan.ua Любомир Остапов. «Это так называемая доходная недвижимость, которая дает определенный гривневый поток и 5–10% годовых», – говорит он.
Другой нестандартный пример – проект «Промприбор. Реновация», который продолжает строительство офисных помещений за счет инвесторов (можно вкладывать от 50 000 грн). «Это качественная недвижимость в центре Ивано-Франковска», – говорит Остапов. Проект уже получил 100 запросов на релокацию от украинских предприятий и планирует до конца 2022 года ввести в эксплуатацию дополнительно от 12 000 до 24 000 кв. м помещений.
«Когда закончится война, цены на недвижимость могут пойти вверх, – говорит руководитель аналитического отдела Concorde Capital Александр Паращий. – Но это вряд ли будет происходить быстро, бума можно ожидать, разве что когда возобновится рынок ипотеки».
Льготная ипотека поможет
Новая государственная ипотечная программа для отдельных категорий граждан началась 1 октября. Ставки – 3–7% годовых. При эффективном внедрении она может дать определенный толчок рынку, считает Семенцов из INSPI Development, но преимущественно в западных областях Украины.
«О «прорыве» речь не идет, – говорит он. – Рост спроса может составить дополнительные 2–3%». По его мнению, без «инъекции» специальных государственных программ по кредитованию как девелоперов, так и покупателей, первичный рынок будет восстанавливаться довольно медленно.
Что так «єОселя» и как работает программа
(Нажмите «Читать больше», чтобы открыть полный текст)
Чтобы упростить получение льготной ипотеки, правительство запустило программу «єОселя», которая дает возможность оформить заявку на кредит через портал «Дія».
Программа пока работает в тестовом режиме, отмечают в Минэкономики. Первый кредит под 3% через «Ощадбанк» получила правоохранительница из Чернигова.
Подать заявку на получение льготного ипотечного кредита сроком до 20 лет по ставке 3% могут:
- кадровые военнослужащие ВСУ, Национальной гвардии, работники других силовых ведомств, полицейские и члены их семей;
- медицинские работники учреждений здравоохранения государственной или коммунальной формы собственности;
- педагоги учебных заведений государственной или коммунальной формы собственности;
- ученые.
С 2023-го правительство планирует внедрить следующий этап «єОселя». Важное условие второго этапа – более высокая ставка (7%) и первый взнос от 20% от стоимости жилья.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
