З 1 березня 2021 року в Україні діє державна програма «Доступна іпотека 7%». Які у неї перспективи і чи є альтернативи у класичної іпотеки
Забезпеченість житлом в Україні знаходиться на рівні 24,2 кв. м на одну людину, згідно з останньою статистикою. Для порівняння, аналогічний показник у країнах Європи в середньому вдвічі вищий.
Змінити ситуацію покликана державна програма для залучення коштів у житлову нерухомість.
Іпотечний ринок після кризи
В Україні в докризовий період отримати іпотечний кредит було просто, цьому сприяв вигідний курс гривні до долара.
З початком економічного занепаду 2008–2009 років ціни на нерухомість просіли в більшості країн світу. Позичальники не могли ні вигідно продати нерухомість, ні розплатитися запорукою за отриманий кредит. Багато українців зі зростанням долара з 5 грн до 8 грн досі не виконали взяті зобов'язання перед банками.
Криза уповільнила розвиток ринку житлового кредитування України. Починаючи з 2010-х років небагато інвесторів зважувалися на іпотеку. Та й отримати позику стало в рази складніше: щоб фінансово убезпечити себе, банки підняли відсоткові ставки. Показник у 20%, який відзначали в кращі часи, виріс до 28% у 2012-му. Для порівняння, середньозважена процентна ставка за іпотечними кредитами в Польщі на рівні 7%, в Угорщині – 13%.
Зараз, згідно з рейтингом дослідного сервісу Numbeo, в Україні одна з найвищих відсоткових ставок серед країн світу. Закономірно, що, за оцінкою НБУ, обсяг іпотеки по відношенню до ВВП у нас склав всього 0,7% на 2020 рік. У свою чергу, показники в сусідніх країнах такі: в Польщі (де процентна ставка на кінець 2020 року становила 2,9%) був на рівні 20%; в Угорщині (де 4% річних) – 8% від ВВП.
З недавнього часу держава почала активно працювати над забезпеченням українців доступним житлом. З 1 березня 2021 року діє державна програма «Доступна іпотека 7%».
До цієї програми було запущено кілька інших. Але процес отримання пільгових кредитів був бюрократичним, тому вони не користувалися попитом в українців.
Чи стануть кредити на житло масовими
Серед основних умов програми «Доступна іпотека 7%» – перший внесок в розмірі 15% і термін виплати до 20 років. Предмет іпотеки має бути прийнято в експлуатацію не пізніше 2018 року, а його вартість не перевищувати 2,5 млн грн.
Крім того, площа в 50 кв. м передбачається для сім'ї з двох чоловік, на наступного члена сім'ї – ще 20 кв. м.
За три місяці функціонування програми помітна позитивна динаміка. Якщо в березні в середньому підписували 11 договорів на тиждень, то вже за останній тиждень травня – близько 30 кредитних угод. На 31 травня всього підписано 351 договір на суму понад 297,3 млн грн з передбачених 2 млрд грн.
Серед стримуючих факторів – складнощі з підтвердженням офіційного доходу та побоювання, що підтримка програми триватиме після закінчення 10–15 років. Зокрема, є сумніви в компенсації відсоткової ставки.
Також якщо за людиною числиться нерухомість або вона продавала її протягом останніх 5 років, їй буде відмовлено в пільговому кредиті. Виняток – об'єкти на окупованих територіях країни.
Зараз у рамках державної ініціативи кількість угод на вторинному ринку перевищує кількість на первинному – 78,62% проти 21,38%. Щоб зробити первинний ринок більш надійним і створити умови для його активного розвитку, потрібно захистити вкладення інвесторів на законодавчому рівні. На сьогодні для цієї мети розробили законопроект №5091.
Окрім того, в низці країн використовують рахунки ескроу для фінансового захисту покупців первинної нерухомості. Гроші перебувають у банку до виконання забудовником своїх зобов'язань – реалізації об'єкта.
Зазвичай ескроу-рахунок відкривається після підписання іпотечного договору. У той же час такий механізм підвищує вартість житла, оскільки все будівництво відбувається за рахунок девелоперської компанії.
Як працює іпотека в Європі
Завдяки державним програмам в країнах Європи іпотечне кредитування характеризується комфортною ставкою на рівні 1–6%, періодом виплат до 30 років і варіацією сум позики, які не обмежуються цифрою в $90 000.
Так, у Чехії, Німеччині, Словаччині середній показник тримається на рівні 1–3%, а суму кредиту визначають залежно від віку позичальника, вартості нерухомості та низки інших чинників.
Однак позичальник не завжди встигає виплатити житловий кредит за 10-15 років. Невеликі платежі за низькою ставкою можуть розтягнути борг на тривалий час, практично не зменшуючи його суму. А по закінченню обумовленого терміну через невиплачений кредит – стати причиною для підписання повторної угоди з банком.
Доступне житло для населення: альтернативи
Окремі забудовники реалізують ініціативи, які роблять процес придбання житла більш комфортним. Наприклад, схема trade-in дає інвестору можливість купити квартиру на первинному ринку, продавши девелоперу свої старі апартаменти. Інша частина суми виплачується в розстрочку, житловим кредитом чи іншим способом.
Альтернативою класичній іпотеці також виступають механізми лізингу та житлових будівельних заощаджень у рамках державних програм.
Лізинг передбачає можливість викупу житла після довгострокової оренди. У такому випадку немає необхідності в першому внеску.
Різниця між іпотекою та лізингом полягає в часі набуття права власності на житло. У разі іпотеки позичальник може зареєструвати його одразу. Право власності на придбану квартиру в лізинг можна отримати по закінченню виплат банку.
Житло в лізинг активно реалізують в Іспанії. Ефективність механізму забезпечують спеціально сформовані інститути й розроблено законодавчу базу, де прописано умови подальшого викупу, права і обов'язки сторін.
Можливість придбати квартиру в лізинг – наступний етап на шляху реалізації програми «Доступне житло», який буде працювати паралельно з класичною іпотекою. З цією метою створено профільну компанію «Укрфінжитло». Відзначається, що крім 8000 іпотечних кредитів у короткостроковому часі мають намір видати 12 000 квартир у лізинг під 5% річних.
Запуск програми житла в лізинг було заплановано в першому півріччі. Однак на сьогоднішній момент ця ініціатива ще не працює.
У 2021-му купити житло в лізинг зможуть певні категорії населення. Якщо програма буде характеризуватися позитивними результатами, а економічна ситуація стабільністю, можна очікувати її розширення в найближчі роки.
Система житлових заощаджень є особливою формою накопичень і реалізується в Англії, Угорщині, Німеччині та інших країнах Європи поспіль з іпотекою.
У такому випадку після відкриття ощадного рахунку вкладник щомісяця вносить платежі упродовж декількох років (найчастіше п'яти). А після закінчення цього періоду, згідно з домовленостями, накопичені кошти з відсотками можуть стати гарантією отримання пільгової іпотеки від держави.
Відзначається, що при такій схемі кількість відмов на запити з пільгового кредитування є мінімальною. Фінансові структури бачать: благонадійний позичальник чи ні. Наприклад, у системі житлових заощаджень Великої Британії сьогодні обслуговуються 25 млн чоловік.
Для вирішення житлової проблеми такий механізм впровадили в Білорусі, Казахстані та інших країнах СНД. У рамках програм держави розвивають ощадно-позикові інститути, виділяють фінансування і в цілому впроваджують нормативно-правову базу, яка регулює систему і визначає ролі учасників.
З 2010-го по 2012 рік в Україні діяла Концепція розвитку житлової кооперації і впровадження житлових будівельно-ощадних кас. У 2021-му – відповідних програм немає в розробці.
У будь-якому випадку така система не замінить класичну іпотеку, але зможе її істотно доповнити. Наскільки українці готові до такої ініціативи, зважаючи на недовіру до банківської системи в цілому, відкрите питання.
Доступність житла для людей пов'язана з соціально-економічними показниками країни, і чим вони кращі, тим купівля нерухомості є реальнішою.
У багатьох українців відсутні можливості для придбання житла. Тільки в Києві на сьогодні поліпшення житлових умов потребують понад 67 000 сімей.
Нова програма іпотеки не стане масовою в найближчі рік–два через безкомпромісні параметри – максимально допустиму вартість майбутнього житла, термін дії кредитного договору тощо. Однак у разі правильної організації ініціатива може стати першим кроком у вирішенні житлового питання і виведенні показників будівельної галузі до рівня докризового періоду.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
