С 1 марта 2021 года в Украине действует государственная программа «Доступная ипотека 7%». Какие у нее перспективы и есть ли альтернативы у классической ипотеки
Обеспеченность жильем в Украине находится на уровне 24,2 кв. м на одного человека, согласно последней статистике. Для сравнения, аналогичный показатель в странах Европы в среднем в два раза выше.
Изменить ситуацию призвана государственная программа для привлечения средств в жилищную недвижимость.
Ипотечный рынок после кризиса
В Украине в докризисный период получить ипотечный кредит было просто, этому способствовал выгодный курс гривны к доллару.
С началом экономического упадка 2008–2009 годов цены на недвижимость просели в большинстве стран мира. Заемщики не могли ни выгодно продать недвижимость, ни расплатиться залогом за полученный кредит. Многие украинцы с ростом доллара с 5 грн до 8 грн до сих не выполнили взятые обязательства перед банками.
Кризис замедлил развитие рынка жилищного кредитования Украины. Начиная с 2010-х годов немногие инвесторы решались на ипотеку. Да и получить займ стало в разы сложнее: чтобы финансово обезопасить себя, банки подняли процентные ставки. Показатель в 20%, который отмечали в лучшие времена, вырос до 28% в 2012-м. Для сравнения, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в Польше на уровне 7%, в Венгрии – 13%.
Сейчас, согласно рейтингу исследовательского сервиса Numbeo, в Украине одна из самых высоких процентных ставок среди стран мира. Закономерно, что, по оценке НБУ, объем ипотеки по отношению к ВВП у нас составил всего 0,7% на 2020 год. В свою очередь, показатели в соседних странах такие: в Польше (где процентная ставка на конец 2020-го составила 2,9%) был на уровне 20%; в Венгрии (где 4% годовых) – 8% от ВВП.
С недавнего времени государство начало активно работать над обеспечением украинцев доступным жильем. С 1 марта 2021 года действует государственная программа «Доступная ипотека 7%».
До этой программы было запущено несколько других. Но процесс получения льготных кредитов был бюрократичным, поэтому они не пользовались спросом у украинцев.
Станут ли кредиты на жилье массовыми
Среди основных условий программы «Доступная ипотека 7%» – первый взнос в размере 15% и срок выплаты до 20 лет. Предмет ипотеки должен быть принят в эксплуатацию не позже 2018 года, а его стоимость не превышать 2,5 млн грн.
Кроме того, площадь в 50 кв. м предусматривается для семьи из двух человек, на следующего члена семьи – еще 20 кв. м.
За три месяца функционирования программы заметна положительная динамика. Если в марте в среднем подписывали 11 договоров в неделю, то уже за последнюю неделю мая – около 30 кредитных соглашений. На 31 мая всего подписан 351 договор на сумму более 297,3 млн грн из предусмотренных 2 млрд грн.
Среди сдерживающих факторов – сложности с подтверждением официального дохода и опасения, что поддержка программы продлится по истечению 10–15 лет. В частности, есть сомнения в компенсации процентной ставки.
Также если за человеком числится недвижимость или он продавал ее в течение последних 5 лет, ему будет отказано в льготном кредите. Исключение – объекты на оккупированных территориях страны.
Сейчас в рамках государственной инициативы количество сделок на вторичном рынке превышает количество на первичном – 78,62% против 21,38%. Чтобы сделать первичный рынок более надежным и создать условия для его активного развития, нужно защитить вложения инвесторов на законодательном уровне. На сегодня для этой цели разработали законопроект №5091.
Кроме того, в ряде стран используют счета эскроу для финансовой защиты покупателей первичной недвижимости. Деньги пребывают в банке до выполнения застройщиком своих обязательств – реализации объекта.
Обычно эскроу-счет открывается после подписания ипотечного договора. В то же время такой механизм повышает стоимость жилья, поскольку все строительство происходит за счет девелоперской компании.
Как работает ипотека в Европе
Благодаря государственным программам в странах Европы ипотечное кредитование характеризуется комфортной ставкой на уровне 1–6%, периодом выплат до 30 лет и вариацией сумм займа, которые не ограничиваются цифрой в $90 000.
Так, в Чехии, Германии, Словакии средний показатель держится на уровне 1–3%, а сумму кредита определяют в зависимости от возраста заемщика, стоимости недвижимости и ряда других факторов.
Однако заемщик не всегда успевает выплатить жилищный кредит за 10–15 лет. Небольшие платежи по низкой ставке могут растянуть долг на длительное время, практически не уменьшая его сумму. А по истечению оговоренного срока ввиду невыплаченного кредита – стать причиной для подписания повторного соглашения с банком.
Доступное жилье для населения: альтернативы
Отдельные застройщики реализуют инициативы, делающие процесс приобретения жилья более комфортным. К примеру, схема trade-in дает инвестору возможность купить квартиру на первичном рынке, продав девелоперу свои старые апартаменты. Остальная часть суммы выплачивается в рассрочку, жилищным кредитом или другим способом.
Альтернативой классической ипотеке также выступают механизмы лизинга и жилищных строительных сбережений в рамках государственных программ.
Лизинг подразумевает возможность выкупа жилья после долгосрочной аренды. В таком случае нет необходимости в первом взносе.
Разница между ипотекой и лизингом заключается во времени получения права собственности на жилье. В случае ипотеки заемщик может зарегистрировать его сразу. Право собственности на приобретаемую квартиру в лизинг можно получить по истечению выплат банку.
Жилье в лизинг активно реализуют в Испании. Эффективность механизма обеспечивают специально сформированные институты и разработанная законодательная база, где прописаны условия дальнейшего выкупа, права и обязанности сторон.
Возможность приобрести квартиру в лизинг – следующий этап на пути реализации программы «Доступное жилье», который будет работать параллельно с классической ипотекой. С этой целью создана профильная компания «Укрфинжилье». Отмечается, что помимо 8000 ипотечных кредитов в краткосрочном времени намереваются выдать 12 000 квартир в лизинг под 5% годовых.
Запуск программы жилья в лизинг планировался в первом полугодии. Однако на сегодняшний момент эта инициатива еще не работает.
В 2021-м купить жилье в лизинг смогут определенные категории населения. Если программа будет характеризоваться положительными результатами, а экономическая ситуация стабильностью, можно ожидать ее расширение в ближайшие годы.
Система жилищных сбережений является особой формой накоплений и реализуется в Англии, Венгрии, Германии и других странах Европы наряду с ипотекой.
В таком случае после открытия сберегательного счета вкладчик ежемесячно вносит платежи на протяжении нескольких лет (зачастую пяти). А по истечению этого периода, согласно договоренностям, накопленные средства с процентами могут стать гарантией получения льготной ипотеки от государства.
Отмечается, что при такой схеме количество отказов на запросы по льготному кредитованию минимальное. Финансовые структуры видят: благонадежный заемщик или нет. К примеру, в системе жилищных сбережений Великобритании сегодня обслуживается 25 млн человек.
Для решения жилищной проблемы такой механизм внедрили в Беларуси, Казахстане и других странах СНГ. В рамках программ государства развивают ссудо-сберегательные институты, выделяют финансирование и в целом внедряют нормативно-правовую базу, которая регулирует систему и определяет роли участников.
С 2010-го по 2012 год в Украине действовала Концепция развития жилищной кооперации и внедрения жилищных строительно-сберегательных касс. В 2021-м – соответствующих программ нет в разработке.
В любом случае такая система не заменит классическую ипотеку, но сможет ее существенно дополнить. Насколько украинцы готовы к такой инициативе ввиду недоверия к банковской системе в целом – открытый вопрос.
Доступность жилья для людей связана с социально-экономическими показателями страны, и чем они лучше, тем покупка недвижимости реальнее.
У многих украинцев отсутствуют возможности для приобретения жилья. Только в Киеве на сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются чуть более 67 000 семей.
Новая программа ипотеки не станет массовой в ближайшие год-два из-за бескомпромиссных параметров – максимально допустимой стоимости будущего жилья, срока действия кредитного договора и др. Однако при правильной организации инициатива может стать первым шагом в решении жилищного вопроса и выводе показателей строительной отрасли до уровня докризисного периода.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
