Ціни на нерухомість зростають, попит перевищує пропозицію. Причини – висока інфляція та відсутність альтернатив для заощаджень.
Ціни на нерухомість в Україні досягли семирічного максимуму. За рік (грудень 2021-го до грудня 2020-го) середня ціна квадратного метра у новобудовах Києва зросла більш ніж на 25% у гривні (з 27 700 до 34 700) і на 32% у доларах (з $980 до $1290 за кв. м), зазначає директор з маркетингу компанії ЛУН Денис Суділковський. В інших містах‑мільйонниках – схожа картина.
У Києві квартири економкласу подорожчали, за даними ЛУН, у гривні на 14,6%, комфорт – на 18%, бізнес – на 27,8%, преміум – на 8,1%. Ціни на вторинному ринку загалом повторюють динаміку первинки.
«Високим був попит і на комерційну нерухомість у великих житлових комплексах, де є постійний «пішохідний» трафік», – говорить гендиректорка KDU Realty Group Олена Маленкова. – Такі об’єкти приносять доходність на рівні 7–8% річних у доларах».
На відміну від 2007–2008 років, зазначає Маленкова, коли зростання цін стимулювало доступні доларові кредити, зараз на них впливає макроекономіка. Зросли собівартість будівництва, обсяги іпотечного кредитування та платоспроможний попит.
Висока інфляція – окрема проблема. З початку року подорожчали практично всі будівельні матеріали: метал – майже вдвічі, деревина – втричі.
Фактор іпотеки – найслабший, оскільки обсяги залишаються дуже низькими, йдеться у звіті НБУ щодо фінансової стабільності за грудень 2021‑го. Однак у січні – вересні регулятор зафіксував трикратний приріст іпотечних кредитів до минулого року.
Попит на нерухомість у мегаполісах перевищує пропозицію, каже Суділковський. Нова категорія потенційних покупців – іноземні інвестори. «Вони купують як житлову, так і комерційну нерухомість, – розповідає Маленкова. – Це інвестори зі США, Ізраїлю, Польщі та навіть ОАЕ».
Завдяки високому попиту активи нерухомості почали обростати фінансовими інструментами. Приклад – інвестиційні сертифікати, які передбачають вкладення на початкових етапах будівництва, що дозволяє знизити поріг входу.
«Інвесторів у такі інструменти приваблює продукт преміум‑сегменту,– каже виконавчий директор Taryan Group Назар Бурда. – Це дає можливість заробити, не вкладаючи надто великих сум».
Вкладення у Taryan Group стартують від $6000 (проєкт Nver), Concorde Capital пропонує фізособам інвестувати в заміський комплекс Shelest від $20 000. Доходність Shelest – 8,5% річних, термін інвестиції – три роки.
«Інвестсертифікати – природний розвиток ринку через відсутність дохідних банківських продуктів та ринку акцій в Україні», – каже Суділковський. Проблема таких інструментів – невизначеність із правами власності. «Інвестори в Україні зазвичай воліють володіти об’єктом повністю, а не правами на його частину», – каже аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
Кінець 2021‑го відзначився зниженням попиту на нерухомість, розповідає президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта. Різке зростання кількості угод, пояснює він, призвело до швидкого скорочення кількості платоспроможних покупців. Тренд поки що не можна називати «падінням», вважає Суділковський із ЛУН. «Останнє опитування забудовників свідчить, що попит істотно знизився лише у 16% комплексів», – каже він.
У 2022 році пропозиція на ринку житлової нерухомості активно зростатиме. Тільки за перші три квартали 2021‑го в Україні розпочалося будівництво понад 120 000 квартир – майже удвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року, зазначається у звіті НБУ.
У Києві будується 156 житлових комплексів, рік тому в цей самий час було 149. Схожа динаміка – у передмісті столиці та інших містах‑мільйонниках. Навесні‑влітку 2022‑го на ринок, імовірно, також потраплять квартири, придбані у 2020–2021‑му під перепродаж, очікує Піта. Такого житла на українському ринку близько 10%. Ще 30% квартир купують інвестори для здачі в оренду, розповідає Костецький.
Збільшення пропозиції та зниження попиту приведе до уповільнення зростання цін на нерухомість у всіх категоріях. «Упершому півріччі 2022‑го вартість житла на первинці у великих містах зросте на 5–7%»,– прогнозує Піта з АФНУ. 70% попиту, вважає він, буде сконцентровано на об’єктах класів комфорт і вище, розташованих неподалік транспортних вузлів, із розвиненою прибудинковою інфраструктурою.
«Від початку пандемії вимоги до комфортного життя та інфраструктури власного ЖК чи котеджного містечка значно зросли», – зазначає Суділковський. На вторинному ринку успіхом продовжать користуватися невеликі одно‑ та двокімнатні квартири в будинках у хорошому стані. У цьому сегменті в першому півріччі 2022‑го збільшення вартості житла не перевищуватиме 5%, прогнозує Піта.
Серед заміської нерухомості максимальний попит мають котеджі або таунхауси площею до 150 кв. м на відстані 10–15 км від великих міст. Їхня популярність, вважає Піта, може призвести до зростання цін на великі земельні ділянки під котеджну забудову на 5–10%.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
