Цены на недвижимость растут, спрос превышает предложение. Причины – высокая инфляция и отсутствие альтернатив для сбережений.
Цены на недвижимость в Украине достигли семилетнего максимума. За год (декабрь 2021-го к декабрю 2020-го) средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 25% в гривне (с 27 700 до 34 700) и на 32% в долларах (с $980 до $1290 за кв. м), отмечает директор по маркетингу компании ЛУН Денис Судилковский. В других городах‑миллионниках– похожая картина.
В Киеве квартиры экономкласса подорожали, по данным ЛУН, в гривне на 14,6%, комфорт – на 18%, бизнес – на 27,8%, премиум – на 8,1%. Цены на вторичном рынке в целом повторяют динамику первички.
«Высоким был спрос и на коммерческую недвижимость в крупных жилищных комплексах, где есть постоянный «пешеходный» трафик», – говорит гендиректор KDU Realty Group Елена Маленкова.– Такие объекты приносят доходность на уровне 7–8% годовых в долларах».
В отличие от 2007–2008 годов, отмечает Маленкова, когда рост цен стимулировали доступные долларовые кредиты, сейчас на них влияет макроэкономика. Выросли себестоимость строительства, объемы ипотечного кредитования и платежеспособный спрос.
Высокая инфляция – отдельная проблема. С начала года подорожали практически все строительные материалы: металл– почти вдвое, древесина– втрое.
Фактор ипотеки – самый слабый, поскольку объемы остаются очень низкими, говорится в отчете НБУ о финансовой стабильности за декабрь 2021‑го. Однако в январе – сентябре регулятор зафиксировал трехкратный прирост ипотечных кредитов к прошлому году.
Спрос на недвижимость в мегаполисах превышает предложение, говорит Судилковский. Новая категория потенциальных покупателей – иностранные инвесторы. «Они покупают как жилую, так и коммерческую недвижимость,– рассказывает Маленкова.– Это инвесторы из США, Израиля, Польши и даже ОАЭ».
Благодаря высокому спросу активы в недвижимости стали обрастать финансовыми инструментами. Пример– инвестиционные сертификаты, которые предполагают вложение на начальных этапах строительства, что позволяет снизить порог входа.
«Инвесторов в таких инструментах привлекает продукт премиум‑сегмента,– говорит исполнительный директор Taryan Group Назар Бурда.– Это дает возможность заработать, не вкладывая слишком большие суммы».
Вложения у Taryan Group стартуют от $6000 (проект Nver), Concorde Capital предлагает физлицам инвестировать в загородный комплекс Shelest от $20 000. Доходность Shelest– 8,5% годовых, срок инвестиции– три года.
«Инвестсертификаты – естественное развитие рынка в силу отсутствия доходных банковских продуктов и рынка акций в Украине»,– говорит Судилковский. Проблема таких инструментов – неопределенность с правами собственности. «Инвесторы в Украине обычно предпочитают владеть объектом полностью, а не правами на его часть»,– говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Конец 2021‑го отметился снижением спроса на недвижимость, рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. Резкий рост количества сделок, объясняет он, привел к быстрому сокращению числа платежеспособных покупателей. Тренд пока нельзя называть «падением», считает Судилковский из ЛУН. «Последний опрос застройщиков свидетельствует, что спрос существенно снизился только у 16% комплексов»,– говорит он.
В 2022 году предложение на рынке жилой недвижимости будет активно расти. Только за первые три квартала 2021‑го в Украине началось строительство свыше 120 000 квартир – почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года, отмечается в отчете НБУ.
В Киеве строится 156 жилых комплексов, год назад в это же время было 149. Похожая динамика – в пригороде столицы и в других городах‑миллионниках. Весной‑летом 2022‑го на рынок, вероятно, также попадут квартиры, купленные в 2020–2021‑м под перепродажу, ожидает Пита. Такого жилья на украинском рынке порядка 10%. Еще 30% квартир приобретаются инвесторами для сдачи в аренду, рассказывает Костецкий.
Увеличение предложения и снижение спроса приведет к замедлению роста цен на недвижимость во всех категориях. «В первом полугодии 2022‑го стоимость жилья на первичке в крупных городах вырастет на 5–7%», – прогнозирует Пита из АСНУ. 70% спроса, полагает он, будет сконцентрировано на объектах классов комфорт и выше, расположенных недалеко от транспортных узлов, с развитой придомовой инфраструктурой.
«С начала пандемии требования к комфортной жизни и инфраструктуре собственного ЖК или коттеджного городка значительно выросли», – отмечает Судилковский. На вторичном рынке успехом продолжат пользоваться небольшие одно‑ и двухкомнатные квартиры в домах с хорошим состоянием. В этом сегменте в первом полугодии 2022‑го увеличение стоимости жилья не превысит 5%, прогнозирует Пита.
Среди загородной недвижимости максимальным спросом пользуются коттеджи или таунхаусы площадью до 150 кв. м на расстоянии 10–15 км от крупных городов. Их популярность, считает Пита, может привести к росту цен на крупные земельные участки под коттеджную застройку на 5–10%.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
