Категория
Картина дня
Дата

В Украине запущен реестр недвижимого имущества. Как можно продавать недвижимость во время войны | Объяснение юристов

Чтобы засвидетельствовать соглашение о купле-продаже недвижимости во время войны, нотариус должен отвечать определенным критериям. Нельзя будет продать недвижимость по доверенности или ту, которой владеешь меньше месяца, – все это для того, чтобы защитить продавцов и покупателей от мошенников

Forbes запустил YouTube-проект «Країна героїв». Смотрите новый эпизод о ХЕРСОНЕ после оккупации

После вторжения России в Украину работу реестра недвижимого имущества мгновенно приостановили. Серверы с информацией переместили во избежание возможных рейдерских или кибератак.

Более двух месяцев российские ракеты разрушают дома украинцев, инфраструктуру и промышленность. Пострадавшим нужно новое жилье, а для бизнеса перемещение производственных мощностей и сотрудников в безопасные регионы.

Не менее важна и ситуация, когда семья или руководство предприятия ищет возможности и желает продать свою недвижимость, чтобы начать жизнь заново в другой стране.

В начале мая приступили к работе реестры недвижимого имущества. Это унифицированная государственная система, содержащая информацию о недвижимом имуществе, людях и бизнесе, которые им владеют. Однако доступ к ней будет ограничен.

Если точнее, то право регистрировать имущество или изменять данные о нем получили исключительно добросовестные регистраторы, на которых не жаловались в Коллегию Минюста в сфере государственной регистрации. Простыми словами – те, кого не поймали за руку на рейдерстве.

Кабмин внес коррективы в постановление про «Некоторые вопросы нотариата в условиях военного положения» и заменил его новым. Там зафиксированы четкие критерии требований к нотариусам, которые смогут удостоверять сделки по купле-продаже недвижимости в Украине. А также определен пошаговый алгоритм их действий, чтобы продолжать работу в условиях военного положения.

Такими могут быть только нотариусы, которые с начала войны остались на территории Украины, поскольку заверять соглашения они имеют право только на рабочем месте, внесенном в соответствующий реестр, а не удаленно. Список таких нотариусов утвердил Минюст. С ним можно ознакомиться на сайте министерства, список будет постоянно обновляться.

Кто будет иметь право удостоверять сделки по недвижимому имуществу

В перечень включены нотариусы, которые отвечают определенным критериям, в частности таким.

  • Не взимали (получали по требованию) денег с должника с помощью кредитного договора или справки о задолженности, а после 24 ноября 2017 года – нотариально не заверенного кредитного договора.
  • Которых Минюст не «поймал» на рейдерстве после 1 января 2020 года. Речь идет о нотариусах, которым не приходилось аннулировать или блокировать доступ к реестрам. Это правило не касается случаев, когда такой приказ Минюста признавали незаконным и отменяли в судебном порядке.
  • Не удостоверяли нотариальные договоры со второго дня войны. Речь идет о продаже недвижимого имущества, его разделе или выделении, ипотеке или установлении доверительной собственности (т.е. разрешения на управление имуществом).
  • Нотариусы, которым Высшая квалификационная комиссия нотариата при Минюсте не аннулировала (и не рассматривала такую возможность) свидетельство на занятие нотариальной деятельностью.
  • Не удостоверяли договоры от имени людей, которые в это время находились за пределами Украины (исключение – действия на основании доверенности или в порядке законного представительства) или умерли.
  • Те, кто уплатил членские взносы в Нотариальную палату.

Что должен сделать нотариус, чтобы иметь возможность работать с ценным имуществом во время войны

1. Подать заявление в утвержденный Минюстом перечень председателю отделения Нотариальной палаты или ответственным лицам – нотариусам соответствующего отделения.

2. Нотариальная палата или ее отделение в течение двух дней уведомляет Минюст, что нотариус работает в офисе, указанном в лицензии, а не удаленно.

На конец апреля 271 столичный нотариус сообщил Минюсту о желании продолжить работу во время войны и попросил разрешение на возобновление доступа к государственным реестрам.

Кроме определения того, какие же нотариусы будут вправе согласовывать сделки по купле-продаже ценного имущества, Кабмин определил, что они делать не смогут.

Ограничения вполне обоснованны, поскольку позволят избежать возможных рейдерских атак на недвижимое имущество или незаконных действий доверенных лиц, имеющих право распоряжаться имуществом.

Какие нотариальные действия запрещены

1. Вносить имущество в уставный капитал или получать его в связи с выходом из общества. То есть, вы не можете сейчас выйти из общества и напоследок оставить его без недвижимости, которая раньше была гарантом вашего вступления в него.

2. Заключать договоры купли-продажи ипотеки (квартиры, дома и т.п.), которая принадлежит гражданам по потребительскому кредиту, кроме случаев, когда продажи произошли с согласия ипотекодателя (банка).

Это ограничение установили, чтобы банки не потеряли свои гарантии на погашение задолженностей по кредиту за счет недвижимости, если должник вдруг прекратит платить деньги.

3. Продавать недвижимость, которой владеют менее месяца (кроме случаев получения ее по наследству или собственной доли, например, после раздела имущества супругов), в связи с определением размера доли в общей совместной собственности.

Это ограничение ввели, чтобы после рейдерских махинаций с недвижимым имуществом не был создан так называемый «добросовестный приобретатель».

Добросовестный приобретатель – это человек, который не нарушал законодательство и приобрел имущество в установленном порядке.

Использование инструмента «добросовестного приобретателя» часто является механизмом «очищения объекта» и усложняет процесс его возвращения законному владельцу.

То есть из-за появления такого «добросовестного приобретателя» реальному владельцу, пострадавшему из-за рейдерской атаки, становится еще сложнее вернуть имущество. Через Коллегию Минюста это становится практически невозможно, поскольку во время соглашения не было никаких нарушений, поэтому необходимо обращаться в суд, предусматривающий затраты дополнительного времени и денег обманутых собственников.

4. Заключать соглашения о продаже недвижимого имущества, корпоративных прав, ипотеки на основании доверенности.

Это ограничение может усложнить процесс передачи права собственности для людей, находящихся за пределами Украины, однако обезопасит от незаконных действий.

5. Удостоверять договоры передачи прав на недвижимость или ипотеку могут исключительно по месту расположения такого имущества, кроме того, что находится в Киеве или области (то есть, находясь в Ивано-Франковске, вы не можете продать имущество в Житомире).

Что это означает

Постановление Кабмина решает сразу три экономических вопроса: наполнение госбюджета деньгами, удовлетворение потребностей людей и бизнеса, которые решили покинуть Украину, а также тех, кто, наоборот, желает начать новую жизнь в стране, однако в другом регионе.

Вместе с тем, Украина установила точки контроля. Сейчас наткнуться на рейдерскую атаку именно из-за несанкционированного доступа к реестрам стало гораздо сложнее. Вместе с тем перед покупкой любого объекта необходимо провести качественный due diligence недвижимости и его покупателей, чтобы не получить «кота в мешке» и узнать об этом в военное время или чтобы добросовестные владельцы не появились неожиданно после окончания войны.

Материалы по теме

 

Контрибьюторы сотрудничают с Forbes на внештатной основе. Их тексты отражают личную точку зрения. У вас другое мнение? Пишите нашему редактору Катерине Рещук - [email protected]
Новый выпуск Forbes Ukraine

Новый выпуск Forbes Ukraine

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине