Категорія
Картина дня
Дата

В Україні запустили реєстри нерухомого майна. Як можна продавати нерухомість під час війни. Пояснення юристів

Щоб засвідчити угоди про купівлю-продаж нерухомості під час війни, нотаріус має відповідати певним критеріям. Не можна буде продати нерухомість за довіреністю або ту, якої володієш менше місяця, – все це для того, щоб захистити продавців та покупців від шахраїв

Після вторгнення Росії в Україну роботу реєстру нерухомого майна миттєво зупинили. Сервери з інформацією перемістили, щоб уникнути можливих рейдерських чи кібератак. 

Більше двох місяців російські ракети руйнують оселі українців, інфраструктуру та промисловість. Постраждалим потрібне нове житло, а бізнесу переміщення виробничих потужностей та співробітників до безпечних регіонів. 

Не менш важливою є і ситуація, коли сімʼя чи керівництво підприємства шукає можливості та бажає продати свою нерухомість, щоб почати життя заново в іншій країні. 

На початку травня розпочали роботу реєстри нерухомого майна. Це уніфікована державна система, що містить інформацію про нерухоме майно, людей та бізнес, які ним володіють. Проте доступ до неї буде обмеженим. 

Якщо точніше, то право реєструвати майно чи змінювати дані про нього отримали виключно добросовісні реєстратори, на яких не скаржилися до Колегії Мін’юсту в сфері державної реєстрації. Простими словами – ті, кого не спіймали за руку на рейдерстві. 

Кабмін вніс корективи до постанови про «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» і замінив її новою. Там зафіксовані чіткі критерії вимог до нотаріусів, які зможуть посвідчувати угоди з купівлі-продажу нерухомості в Україні. А також визначено покроковий алгоритм їхніх дій, щоб продовжувати працювати в умовах воєнного стану. 

Такими можуть бути лише нотаріуси, які від початку війни залишилися на території України, оскільки посвідчувати угоди вони мають право лише на робочому місці, що внесено до відповідного реєстру, а не віддалено. Перелік таких нотаріусів затвердив Мінʼюст. З ним можна ознайомитися на сайті міністерства, список постійно оновлюватиметься. 

Хто матиме право посвідчувати угоди стосовно нерухомого майна 

До переліку включено нотаріусів, які відповідають певним критеріям, зокрема таким.

  • Не стягували (одержували на вимогу) грошей від боржника за допомогою кредитного договору чи довідки про заборгованість, а після 24 листопада 2017 року – нотаріально не посвідченого кредитного договору.
  • Яких Мін’юст не «схопив» на рейдерстві після 1 січня 2020 року. Йдеться про нотаріусів, яким не доводилося анулювати чи блокувати доступ до реєстрів. Це правило не стосується випадків, коли такий наказ Мін’юсту визнавали незаконним та скасовували в судовому порядку. 
  • Не посвідчували нотаріальні договори з другого дня війни. Йдеться про продаж нерухомого майна, його поділ або виділ, іпотеку чи встановлення довірчої власності (тобто дозволу на управління майном). 
  • Нотаріуси, яким Вища кваліфікаційна комісія нотаріату при Мін’юсті не анульовувала (і не розглядала такої можливості) свідоцтво на заняття нотаріальною діяльністю. 
  • Не посвідчували договори від імені людей, які в цей час перебували за межами України (виключення – дії на підставі довіреності чи в порядку законного представництва) або померли. 
  • Ті, хто сплатили членські внески до Нотаріальної палати.

Що має зробити нотаріус, щоб мати можливість працювати з цінним майном під час війни 

1. Подати заяву до затвердженого Мін’юстом переліку голові відділення Нотаріальної палати або відповідальним особам – нотаріусам відповідного відділення.

2. Нотаріальна палата або її відділення протягом двох днів повідомляє Мінʼюст, що нотаріус працює в офісі, вказаному в ліцензії, а не віддалено.

На кінець квітня 271 столичний нотаріус повідомив Мін’юст про бажання продовжити роботу під час війни та попросив дозвіл на поновлення доступу до державних реєстрів. 

Крім визначення того, які ж нотаріуси матимуть право погоджувати угоди з купівлі-продажу цінного майна, Кабмін визначив, що вони робити не зможуть. 

Обмеження є цілком обґрунтованими, оскільки дозволять уникнути можливих рейдерських атак на нерухоме майно або ж незаконних дій довірених осіб, які мають право розпоряджатися майном. 

Які нотаріальні дії заборонено

1. Вносити майно до статутного капіталу або отримувати його у звʼязку з виходом із товариства. Тобто ви не можете зараз вийти з товариства та наостанок залишити його без нерухомості, що раніше була гарантом вашого вступу до нього. 

2. Укладати договори купівлі-продажу іпотеки (квартири, будинку тощо), що належить громадянам за споживчим кредитом, крім випадків, коли продаж відбувся за згодою іпотекодавця (банку). 

Це обмеження встановили, щоб банки не втратили своїх гарантій на погашення заборгованостей за кредитом за рахунок нерухомості, якщо боржник раптом припинить платити гроші. 

3. Продавати нерухомість, якою володіють менше місяця (крім випадків отримання її в спадщину чи власної долі, наприклад, після поділу майна подружжя), через визначення розміру частки в спільній сумісній власності. 

Це обмеження запровадили, щоб після рейдерських махінацій із нерухомим майном не було створено так званого «добросовісного набувача». 

Добросовісний набувач – це людина, яка не порушувала законодавства та придбала майно у встановленому порядку. 

Використання інструменту «добросовісного набувача» часто є механізмом «очищення об’єкту» та ускладнює процес його повернення законному власникові. 

Тобто через появу такого «добросовісного набувача» реальному власнику, який постраждав через рейдерську атаку, стає ще складніше повернути майно. Через Колегію Мін’юсту це стає просто неможливо, оскільки під час угоди не було жодних порушень, а тому необхідно звертатися до суду, що передбачає витрату додаткового часу та грошей ошуканих власників. 

4. Укладати угоди щодо продажу нерухомого майна, корпоративних прав, іпотеки на підставі довіреності.

Це обмеження може ускладнити процес передачі права власності для людей, які перебувають за межами України, однак убезпечить від незаконних дій. 

5. Посвідчувати договори щодо передачі прав на нерухомість чи іпотеку можуть виключно за місцем розташування такого майна, крім того, що перебуває в Києві чи області (тобто, перебуваючи в Івано-Франківську, ви не можете продати майно в Житомирі). 

Що це означає

Постанова Кабміну розв’язує одразу три економічні питання: наповнення держбюджету грішми, задоволення потреб людей та бізнесу, які вирішили залишити Україну, а також тих, хто, навпаки, бажає розпочати нове життя в країні, проте в іншому регіоні. 

Разом із тим Україна встановила точки контролю. Наразі наткнутися на рейдерську атаку саме через несанкціонований доступ до реєстрів стало значно складніше. Разом із тим перед купівлею будь-якого об’єкту необхідно провести якісний due diligence нерухомості та його покупців, щоб не отримати «кота в мішку» та дізнатися про це у воєнний час або ж аби добросовісні власники не з’явилися неочікувано після закінчення війни. 

Матеріали по темі

 

Контриб'ютори співпрацюють із Forbes на позаштатній основі. Їхні тексти відображають особисту точку зору. У вас інша думка? Пишіть нашій редакторці Катерині Рещук – [email protected]