За 20 лет бизнес Томаша Фиалы в Украине вырос в 200 раз. Предприимчивый чех не намерен останавливаться: готовит новые сделки, строит склады и жилые комплексы. Как устроен бизнес Dragon Capital и в чем секрет его успеха?
⚡️Даруємо 700 грн знижки на річну підписку на сайт Forbes. Діє з промокодом 700 до 28.04 Оформлюйте зараз за цим посиланням
«Бизнес – это марафон, – говорит Томаш Фиала, 46, – ты должен не сдаваться и продолжать идти».
В офисе основанной им инвестиционной компании Dragon Capital на улице Саксаганского обстановка почти спартанская. Ни турникетов, ни кожаных диванов, ни самоварного золота. Единственное украшение офиса – портфолио сделок с участием компании в коридоре и старинные облигации в переговорных. Владелец состояния в $340 млн прост в общении, предпочитает свободный стиль в одежде, работает в опенспейсе.
Фиала излучает олимпийское спокойствие. Лишь под конец двухчасового интервью проявляет признаки нетерпения, слегка покачивая ногой. Говоря об успехах компании, довольно улыбается, но конкретные цифры называть не спешит. «Мы это не раскрываем», – отвечает бизнесмен на вопросы о финансовых показателях. Ограничивается лишь макропараметрами: за 20 лет компания провела сделки на $5 млрд, а бизнес вырос почти в 200 раз.
В главном офисе работает две сотни человек, в компаниях под управлением Dragon – около 10 000. «Сейчас я могу себе позволить больше делегировать и положиться на коллег», – говорит Фиала. Высвободившееся время он посвящает ежедневным полуторачасовым тренировкам, выходные проводит с семьей. Так было не всегда.
Проживший первые 15 лет в Чехословацкой Социалистической Республике, Фиала – прирожденный антисоветчик. Его прадед за отказ идти в колхоз был разжалован из офицеров, а родители были ярыми антикоммунистами. От родного города Фиалы Брно всего 50 км до австрийской границы. В детстве он часто сожалел, что не родился на 50 км южнее. Повзрослев, понял: без этого опыта он бы не усвоил, что Совок – это зло. Яркие воспоминания детства – поездки со сборной Чехословакии по парусному спорту на соревнования в Австрию, Италию, Швецию, Западную Германию. Правда, возвращение на социалистическую родину повергало подростка в депрессию.
Первые деньги Фиала заработал в 13 лет, занимаясь уборкой многоэтажного дома, где жила его семья. За это ему платили около 200 крон в месяц при средней зарплате в Чехии в 2500. В 11-м классе, уже после Бархатной революции, уехал на год в Берлин. После возвращения работал переводчиком с немецкого и в свои 18 зарабатывал больше, чем родители. В 1996 году, после третьего курса Пражского университета экономики, 22-летний Фиала мог выбрать работу аналитиком в Лондоне, Нью-Йорке или Сан-Франциско. Вместо этого он принял предложение своего работодателя, инвесткомпании Wood & Co, и поехал в Украину, чтобы организовать и возглавить бизнес. Очутившись в Киеве, за неделю подготовил бизнес-план: пообещал заработать в первый год $1 млн, а заработал в 20 раз больше.
Первая сделка Фиалы в Украине обернулась провалом: акции банка «Украина» он так и не получил
Первая сделка Фиалы в Украине обернулась провалом. Он договорился о покупке 4% акций банка «Украина», подписал контракт, провел сделку через биржу и известил о ней Financial Times и Wall Street Journal. В день ожидаемой поставки акций, в пятницу, 13 декабря, председатель правления «Украины» Виктор Кравец заявил, что набсовет против сделки и Фиала должен от нее письменно отказаться, иначе, мол, никто не гарантирует его безопасность. Тот ничего подписывать не стал. Через полгода хождения по властным кабинетам деньги вернули, но акции Фиала так и не получил. Этот урок он усвоил навсегда: контракт, подписанный в Украине, ничего не стоит и надо тщательно выбирать партнеров.
В 2001 году «Украина» обанкротилась.
После кризиса 1998 года и массового бегства инвесторов Фиала занялся организацией интернет-трейдинга в варшавском офисе Wood & Co, но удовольствия от такой работы было мало. В 2000-м он вернулся в Украину, где вместе с выходцами из Wood & Co Камилом Гоцей, Дмитрием Тарабакиным и Майклом Сито основал Dragon Capital.
Инфографика Леонид Лукашенко
Следующий урок, который преподала ему Украина, был связан с инвестициями в сеть строительных супермаркетов «Новая линия». В 2002 году Dragon купил миноритарный пакет акций ритейлера. Долями в компании владели шведский фонд прямых инвестиций East Capital и менеджеры «Новой линии». В какой-то момент Фиала заметил, что из компании пропадают деньги. Разгорелся конфликт. Смена менеджмента потребовала титанических усилий и времени. Фиала смог назначить своих людей, остановить отток денег, нарастить прибыль и в октябре 2013-го продать компанию владельцам сети «Эпицентр» Александру и Галине Герегам. С тех пор Dragon покупает только мажоритарные пакеты. Такие сделки сложнее – надо найти подходящий объект, убедить ключевого владельца продать свою долю и активно участвовать в управлении компанией. Но и риск потерь значительно ниже.
Кризис 2008 года Dragon пережил относительно легко. У компании практически не было кредитов, как и недостатка денег – накануне кризиса, в 2007 году, 5% акций компании выкупил Goldman Sachs. В 2017-м Goldman Sachs продал свою долю Фиале, но продолжает сотрудничать с Dragon как инвестор в фонды. Последние четыре года Фиала берет кредиты под покупку недвижимости в пределах 40% ее стоимости из расчета, чтобы поступления от аренды позволяли обслуживать долг и выплачивать дивиденды. Смену стратегии он объясняет большей уверенностью в завтрашнем дне благодаря переходу к политике гибкого курса, позволяющей избегать стремительной и глубокой девальвации. «Благодаря профициту текущего счета платежного баланса ожидается укрепление гривни», – прогнозирует Фиала.
Осторожность – вторая натура Фиалы. «Томаш консервативен во всем, что касается риска, у него все должно быть четко выверено, одобрено юристами, – рассказывает аналитик Сергей Фурса, работающий в Dragon с 2011 года. – Он не разбрасывается деньгами». По его мнению, благодаря такой политике в Dragon в кризис 2008-го сократили всего 10% персонала, хотя у некоторых конкурентов этот показатель достигал 90%. Работать с Фиалой комфортно, говорят его подчиненные, просившие не раскрывать их имени в печати: он уважителен и демократичен, но старается вникать во все процессы.
Инвестиции Dragon структурируются через холдинговые структуры на Кипре, где действует английское право, но судиться дешевле, чем в Великобритании. Фиала – 100-процентный владелец ключевой компании холдинга Dragon Capital Holding Limited. Более 10 ключевых сотрудников имеют опционы на приобретение акций.
Член Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Дмитрий Тарабакин, который организовывал бизнес Dragon вместе с Фиалой как директор компании и руководитель отдела торговых операций, вспоминает былые времена с азартом. «Нам было по 20 с небольшим лет. Томаш был агрессивный в хорошем смысле этого слова, — рассказывает он. — С позиции регулятора могу сказать, что мы в Dragon построили правильные процессы».
Ключевое преимущество «драконов» перед конкурентами – они рискуют наравне с партнерами, на треть вкладываясь в фонды прямого инвестирования своими деньгами. В Europe Virgin Fund, созданный в 2010 году, Dragon инвестировал $20 млн из $57 млн, в организованный в 2015-м Dragon Capital New Ukraine Fund – $30 млн из $95 млн. Фиала полагает, что это гарантирует общность интересов – страх потери денег мотивирует соинвесторов намного сильнее, чем перспектива заработать. Среди инвесторов в фонды Dragon – Goldman Sachs, Европейский банк реконструкции и развития, швейцарский инвестиционный фонд SIFEM, Черноморский банк торговли и развития, Международная финансовая корпорация развития США (DFC), чешская финансово-промышленная группа J&T и фонд семьи Сорос.
Фиала гордится сотрудничеством с Джорджем Соросом. Его восхищает деловая хватка 90-летнего миллиардера и тот вклад, который внес Сорос в демократизацию бывшей советской империи. Как произошел контакт? В 2015-м Сорос через украинский фонд AVentures Capital купил долю в украинском IT-аутсорсере Ciklum. Это была первая инвестиция Сороса в Украину и самая крупная на тот момент инвестиция в украинскую IT-компанию. «Мы привели фонд Сороса в Ciklum, а позже он стал партнером Dragon в его фондах прямого инвестирования», – говорит управляющий партнер AVentures Capital Андрей Колодюк.
В конце 2015-го Dragon объявил о запуске совместного с Soros Fund Management фонда прямого инвестирования – New Ukraine Fund. По оценкам инвестаналитиков, SFM вложил в общий котел около $35 млн. На звание «агента Сороса» Фиала не претендует: доля миллиардера в проектах под управлением Dragon не превышает 5%.
Dragon управляет фондами прямых инвестиций на $700 млн. Большая часть этих средств, или $500 млн, вложена в 695 000 кв. м в столице, Киевской области, а также во Львове, Виннице и Запорожье. Половина площадей приходится на логистические центры, остальное – на офисы и торговые центры. Фиала начал скупать недвижимость в апреле-мае 2015-го, когда ее продавали дешевле себестоимости с доходностью от аренды 15% годовых. Другие покупатели тогда только присматривались к рынку, на котором в начале 2015-го случилась масштабная девальвация.
Dragon охотно рассматривает объекты, где есть конфликт акционеров, чрезмерная долговая нагрузка или юридические сложности, с которыми не могут справиться владельцы. «В таких ситуациях легче договориться о цене, – поясняет управляющий директор Dragon по прямым инвестициям Владимир Тимочко. – Иначе украинские продавцы обычно имеют завышенные ожидания». Покупая у банков права требования на залоговую недвижимость, Dragon договаривается с владельцами этой недвижимости об отсутствии претензий к покупателю, чтобы не погрязнуть потом в судебных разбирательствах.
Доля собственности Dragon в объектах, приобретенных за последние пять лет, везде 100%. С недвижимостью Фиала однажды уже обжегся. Конфликт вокруг ТРЦ Sky Mall между его ключевыми собственниками Андреем Адамовским и компанией Arricano Хиллара Тедера длится уже 10 лет. Адамовский вопреки решению Лондонского суда 2017 года не возвращает контроль над объектом Тедеру и не рассчитался с банком «Південний», в котором заложил свой пакет акций. Банк получил контроль над ТРЦ и уже перепродал. Доля Dragon в этом бизнесе – 12,5%. Фиала полагает, что этот конфликт мог стать одной из причин обысков Службы безопасности в офисе Dragon в апреле 2017-го. Сейчас, по его словам, организованных наездов на компанию нет, но и вопрос возврата инвестиций в Sky Mall остается открытым.
В мирное разрешение конфликта вокруг Sky Mall Фиала не верит. Наиболее логичный путь – узаконить в Украине решение Лондонского суда, но правоохранители саботируют этот процесс. Тимочко допускает, что Arricano может обратиться в инвестиционный арбитраж, чтобы возместить убытки за счет государства. Такие разбирательства достаточно длительные, но прецедент, когда Украине пришлось расплачиваться за правовой беспредел, уже имеется. Лондонский суд обязал Украину выплатить российскому инвестору $112 млн за рейдерский захват Кременчугского НПЗ.
Конкуренции в сегменте дорогой офисной недвижимости Фиала не ощущает – он начал покупать раньше и активно ищет объекты
Жемчужина в портфеле недвижимости Фиалы – бизнес-центр Horizon Park из четырех зданий площадью 69 030 кв. м, купленный в 2018 году у Альфа-Банка за $70 млн. Сделка стала крупнейшей на рынке офисной недвижимости Украины за 10 лет, а ее подготовка длилась три года. Horizon Park был построен ISA Prime Developments Александра Башенко. До кризиса 2008 года он был лидером среди застройщиков на рынке офисной недвижимости, после – не смог рассчитаться по кредиту в $200 млн перед UniCredit Bank. Dragon выждал, пока стороны урегулируют конфликт, и купил объект.
Конкуренции в сегменте дорогой коммерческой недвижимости Dragon не ощущает. Других желающих купить Horizon Park не было. В более дешевом сегменте есть локальные игроки, покупающие недвижимость за $10–20 млн, но это не помешало Фиале сформировать крупнейший в Украине портфель коммерческой недвижимости. Dragon начал покупать раньше конкурентов и продолжает активно искать объекты.
Dragon инвестирует десятки миллионов долларов в реконструкцию. В Horizon Park отремонтировали парковки, создали зоны отдыха, обновили фасады и рестораны, установили зарядки для электромобилей. В планах – лаунж-зона для арендаторов на крыше и дорога, чтобы улучшить заезды-выезды к объекту. Во львовском ТРЦ Victoria Gardens достроили 10 000 кв. м под офисы. Стартовавшая в январе 2020-го реконструкция ТРЦ «Пирамида» предполагает увеличение полезных площадей центра в полтора раза. Фиала констатирует, что это позволяет увеличить поток посетителей и арендаторов, благодаря чему доходность с 15% годовых в момент покупки выросла до 20%.
Инфографика Леонид Лукашенко
«В покупке складской недвижимости ребята сделали ставку на рост потребления и не прогадали, – считает владелец компании-конкурента Concorde Capital Игорь Мазепа. – Но из-за пандемии бизнес-центры и ТРЦ, скорее всего, потеряли треть своей выручки». Офлайн-магазины, считает Мазепа, будут актуальны еще лет пять, а будущее офисов в связи с COVID-19 вообще сложно предугадать, потому Фиале придется корректировать планы.
Фиала пока планы не меняет. В момент покупки офисных центров вакантность на рынке была в пределах 20–30%, парирует он, и текущий показатель на уровне 10% все равно ниже, при этом арендные ставки после сильного роста в 2018–2019 годах откатились только до уровня 2017 года.
«Практически все активы Dragon Capital в сегменте коммерческой недвижимости генерируют доход, – вторит Фиале управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко. – Драматического обвала цен, который мы наблюдали при кризисах 2008-го и 2014 годов, даже при неблагоприятном сценарии ожидать не стоит».
Dragon не только покупает, но и строит с нуля. В планах на 2021 год – строительство индустриального парка на 27-м километре Житомирской трассы. За пять-семь лет Фиала рассчитывает построить 200 000 кв. м производственно-складских помещений класса А с терминалами кросс-докинга, офисно-бытовыми и инфраструктурными объектами. Объем инвестиций – более $100 млн. Компания уже ведет переговоры с потенциальными арендаторами.
Есть и жилая недвижимость – коттеджные городки Green Hills и Riviera Villas, а также комплекс бизнес-класса Obolon Residences с объемом инвестиций в $80–90 млн, коммерческими площадями на первых этажах, спортивной площадкой и зоной отдыха на крыше. Сейчас на столичной Оболони строится новый комплекс Obolon Plaza, в который Фиала намерен вложить около $20 млн.
В портфеле Dragon не только недвижимость. Компания инвестировала в машиностроение, продукты питания, e-commerce, ритейл, онлайн-ресурсы. В 2019-м Dragon вместе с AVentures Capital приобрел долю в Ciklum.
В этом году Фиала вместе с банкиром Иваном Свитеком едва не купил Идея Банк. Владеющий банком польский Getin Holding оказался в центре скандала, после того как прокуроры обвинили его основного владельца Лешека Чарнецки в финансовых злоупотреблениях. Холдинг выставил на продажу своих украинскую и белорусскую «дочек». По информации одного из участников переговоров, летом 2019 года стороны согласились оценить украинский банк в два капитала– $56 млн. Пока улаживали все формальности, началась пандемия. Фиала пересмотрел свое отношение к банковскому сектору и попытался снизить цену, но продавец отказался.
«Это редкая ситуация, когда банк в Украине чувствует себя лучше, чем его материнская структура в Евросоюзе», – говорит аналитик группы ICU Михаил Демкив. Банк специализируется на потребительском кредитовании, а этот сегмент в Украине динамично развивается. На текущих гривневых счетах украинцев накопилась рекордная сумма в 5,7% ВВП. По мере стабилизации ситуации с COVID-19 люди ринутся покупать товары и брать кредиты.
Но Фиала не зацикливается на неудачах и внимательно всматривается в цифровые активы. В ноябре 2020 года Dragon получил разрешение Антимонопольного комитета на покупку мажоритарной доли онлайн-платформы Treeum Holdings Limited, владеющей ресурсами Minfin и finance.ua. В IТ-направление и финтех Фиала готов вложить десятки миллионов долларов.
Бизнесмен и земли бы прикупил, будь у него украинский паспорт. С 2024 года украинцы смогут покупать до 10 000 га в одни руки, чтобы сдавать в аренду или заниматься фермерством. Но пока от чешского гражданства Фиала отказываться не намерен.
«На 2021 год в плане сделки на сумму около $100 млн, – резюмирует Фиала. – Если получится, эти сделки могут быть закрыты к лету». Прямые инвестиции приносят Dragon более половины его доходов. За управление фондами компания получает 2% комиссии, а если инвестиционный доход превышает 8–10% годовых, получает дополнительную комиссию за успех в размере до 20%. Доходность фондов Dragon для инвестиций в недвижимость, по оценкам Фиалы, выше 20%, но пока это теоретическая оценка – окончательная появится после их продажи.
Obolon Residences. Фиала инвестировал в комплекс как минимум $80 млн. На первых этажах коммерческие площади, на крыше – спортивная площадка и зона отдыха. Фото Ярослав Дебелый
Фонд Europe Virgin Fund, созданный в 2010 году, на стадии выхода из инвестиций. С 2016 года этим фондом управляет компания 4i Capital Partners выходцев из Dragon Камила Гоцы и Алекса Мунтяну, а Dragon остается инвестором. Средства фонда вложены в мажоритарные доли производителя санитарно-гигиенической продукции ВГП (ТМ Ruta), фармкомпании «Сперко Украина», охранной фирмы «Венбест», оператора наружной рекламы «Прайм Групп», платежной платформы «Портмоне», коллекторской компании «Кей-Коллект». Результат фонда, по словам Фиалы, позитивный: инвесторы получают дивиденды, а компании прибыльные и сейчас в лучшем состоянии, чем в момент покупки, несмотря на пережитую в кризис 2014–2015-го троекратную девальвацию.
Фонды под управлением Dragon, как правило, живут 10 лет с возможностью продления. Средства из этих фондов инвестируются в компании на пять-семь лет с целью утроить вложения. Решение по конкретным проектам принимает инвестиционный комитет с участием Фиалы и его коллег. Раз в полгода основатель Dragon вместе с комитетом советников информирует представителей инвесторов о том, что происходит в фонде.
Вторая половина бизнеса Фиалы – финансовые услуги: эмиссия акций, облигаций, сделки слияния и поглощения. В июле 2019 года Dragon вместе с J.P. Morgan выступил лид-менеджером при размещении еврооблигаций «Укрзализныци» на $500 млн, собрав заявки на $2,5 млрд от более чем 175 инвесторов. В феврале 2020-го вместе с J.P. Morgan, RBI и ICBC Standard стал лид-менеджером для Vodafone при размещении еврооблигаций на $500 млн (заявок было получено на $3 млрд).
«На размещении таких крупных выпусков еврооблигаций, как Vodafone или «Укрзализныця», организатор сможет заработать около 1%», – говорит управляющий партнер Millstone & Co Михаил Жернов. Фиала констатирует, что заработок на этих сделках ниже, но он позволяет покрывать затраты и застолбить место на рынке. Когда Украина станет более привлекательной для инвесторов, в этом сегменте можно будет хорошо зарабатывать.
Жернов называет Фиалу и его Dragon легендами инвестиционного бизнеса Украины, Мазепа – крепким конкурентом, который не дает расслабиться. Фиала нацелен только на победу, что и сделало его бизнес успешным, добавляет Фурса.
Фиала не жалеет о своем решении 20 лет назад начать бизнес в Украине. Единственное, на что он жалуется, – это нехватка времени.
Опубликовано в седьмом номере журнала Forbes (январь-февраль 2021)
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
