За 20 років бізнес Томаша Фіали в Україні виріс у 200 разів. Заповзятливий чех не має наміру зупинятися: готує нові угоди, будує склади і житлові комплекси.
«Бізнес – це марафон, – говорить Томаш Фіала, 46, – ти маєш не здаватися і йти ».
В офісі заснованої ним інвестиційної компанії Dragon Capital на вулиці Саксаганського умови майже спартанські. Ні турнікетів, ні шкіряних диванів, ні самоварного золота. Єдина прикраса офісу– портфоліо угод за участю компанії в коридорі і старовинні облігації в переговорних. Володар статку у $340 млн простий у спілкуванні, сповідує вільний стиль в одязі, працює в опенспейсі.
Фіала випромінює олімпійський спокій. Лише під кінець двогодинного інтерв’ю проявляє ознаки нетерплячки, злегка похитуючи ногою. Говорячи про успіхи компанії, задоволено усміхається, але конкретних цифр називати не поспішає. «Ми це не розкриваємо», – відповідає бізнесмен на запитання про фінансові показники. Обмежується лише макропараметрами: за 20 років компанія уклала угод на $5 млрд, а бізнес виріс майже у 200 разів.
У головному офісі працює дві сотні людей, у компаніях під управлінням Dragon – майже 10 000. «Нині я можу собі дозволити більше делегувати і покластися на колег»,– каже Фіала. Вивільнений час він присвячує щоденним півторагодинним тренуванням, вихідні проводить з родиною. Так було не завжди.
В офісі заснованої ним інвестиційної компанії Dragon Capital на вулиці Саксаганського умови майже спартанські. Ні турнікетів, ні шкіряних диванів, ні самоварного золота. Єдина прикраса офісу– портфоліо угод за участю компанії в коридорі і старовинні облігації в переговорних. Володар статку у $340 млн простий у спілкуванні, сповідує вільний стиль в одязі, працює в опенспейсі. Фіала випромінює олімпійський спокій. Лише під кінець двогодинного інтерв’ю проявляє ознаки нетерплячки, злегка похитуючи ногою. Говорячи про успіхи компанії, задоволено усміхається, але конкретних цифр називати не поспішає. «Ми це не розкриваємо», – відповідає бізнесмен на запитання про фінансові показники. Обмежується лише макропараметрами: за 20 років компанія уклала угод на $5 млрд, а бізнес виріс майже у 200 разів. У головному офісі працює дві сотні людей, у компаніях під управлінням Dragon – майже 10 000. «Нині я можу собі дозволити більше делегувати і покластися на колег»,– каже Фіала. Вивільнений час він присвячує щоденним півторагодинним тренуванням, вихідні проводить з родиною. Так було не завжди.
Фіала, що прожив перші 15 років у Чехословацькій Соціалістичній Республіці, – вроджений антирадянщик. Його прадіда за відмову йти у колгосп розжалували з офіцерів, а батьки були затятими антикомуністами. Від рідного міста Фіали Брно всього 50 км до австрійського кордону. У дитинстві він часто жалкував, що не народився на 50 км південніше. Подорослішавши, зрозумів: без цього досвіду він би не засвоїв, що Совок – це зло. Яскраві спогади дитинства – поїздки зі збірною Чехословаччини з вітрильного спорту на змагання в Австрію, Італію, Швецію, Західну Німеччину. Щоправда, повернення на соціалістичну батьківщину заганяло підлітка в депресію.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Перші гроші Фіала заробив у 13 років, займаючись прибиранням багатоповерхового будинку, де жила його сім’я. За це йому платили приблизно 200 крон на місяць за середньої зарплати в Чехії у 2500. В 11‑му класі, вже після Оксамитової революції, поїхав на рік у Берлін. Після повернення працював перекладачем з німецької і у свої 18 заробляв більше, ніж батьки. У 1996 році, після третього курсу Празького університету економіки, 22‑річний Фіала міг обрати роботу аналітиком у Лондоні, Нью‑Йорку чи Сан‑Франциско. Замість цього він пристав на пропозицію свого роботодавця, інвесткомпанії Wood & Co, і поїхав в Україну, щоб організувати й очолити бізнес. Опинившись у Києві, за тиждень підготував бізнес‑план: пообіцяв заробити в перший рік $1 млн, а заробив у 20 разів більше.
Перша угода Фіали в Україні обернулася провалом: акції банку «Україна» він так і не отримав. За чотири роки банк збанкрутував
Перша угода Фіали в Україні виявилася провальною. Він домовився купити 4% акцій банку «Україна», підписав контракт, провів операцію через біржу і сповістив про неї Financial Times та Wall Street Journal. У день очікуваної поставки акцій, у п’ятницю, 13 грудня, голова правління «України» Віктор Кравець заявив, що наглядова рада проти угоди і Фіала мусить від неї письмово відмовитися, інакше, мовляв, ніхто не гарантує його безпеки. Той нічого змінювати не став. За пів року ходіння по владних кабінетах гроші повернули, але акцій Фіала так і не отримав. Цей урок він засвоїв назавжди: договір, підписаний в Україні, нічого не вартий і треба ретельно вибирати партнерів.
У 2001 році «Україна» збанкрутувала.
Після кризи 1998 року і масової втечі інвесторів Фіала зайнявся організацією інтернет‑трейдингу у варшавському офісі Wood & Co, але задоволення від такої роботи було мало. У 2000‑му він повернувся в Україну, де разом із вихідцями з Wood & Co Камілом Гоцою, Дмитром Тарабакіним і Майклом Сито заснував Dragon Capital.
Черговий урок, який дала йому Україна, був пов’язаний з інвестиціями в мережу будівельних супермаркетів «Нова лінія». У 2002 році Dragon купив міноритарний пакет акцій ритейлера. Частками в компанії володіли шведський фонд прямих інвестицій East Capital та менеджери «Нової лінії». У якийсь момент Фіала помітив, що з компанії зникають гроші. Розгорівся конфлікт. Зміна менеджменту потребувала титанічних зусиль і часу. Фіала зміг призначити своїх людей, зупинити відтік коштів, наростити прибуток і у жовтні 2013‑го продати мережу власникам «Епіцентру» Олександрові та Галині Герегам. Відтоді Dragon купує тільки мажоритарні пакети. Такі угоди складніші – треба знайти відповідний об’єкт, переконати ключового власника продати свою частку і взяти активну участь в управлінні компанією. Але й ризик втрат значно нижчий.
Кризу 2008 року Dragon пережив відносно легко. У компанії практично не було кредитів, як і браку грошей – напередодні кризи, у 2007 році, 5% акцій компанії викупив Goldman Sachs. У 2017‑му Goldman Sachs продав свою частку Фіалі, але продовжує співпрацювати з Dragon як інвестор у фонди. Протягом останніх чотирьох років Фіала бере кредити під купівлю нерухомості в межах 40% її вартості з розрахунку, щоб надходження від оренди давали змогу обслуговувати борг і виплачувати дивіденди. Зміну стратегії він пояснює більшою впевненістю в завтрашньому дні завдяки переходу до політики гнучкого курсу, що дозволяє уникати стрімкої та глибокої девальвації. «Завдяки профіциту поточного рахунку платіжного балансу очікується зміцнення гривні»,– прогнозує Фіала.
Обережність – друга натура Фіали. «Томаш консервативний у всьому, що стосується ризику, у нього все має бути чітко вивірене, схвалене юристами, – розповідає аналітик Сергій Фурса, який працює в Dragonі з 2011 року. – Він не розкидається грошима». На його думку, завдяки такій політиці у Dragon в кризу 2008‑го скоротили тільки 10% персоналу, хоча у деяких конкурентів цей показник сягав 90%. Працювати з Фіалою комфортно, говорять його підлеглі, які просили не розкривати їхніх імен у пресі: він шанобливий і демократичний, але намагається вникати в усі процеси.
Інвестиції Dragon структуруються через холдингові структури на Кіпрі, де діє англійське право, але судитися дешевше, ніж у Великобританії. Фіала – 100‑відсотковий власник ключової компанії холдингу Dragon Capital Holding Limited. Понад 10 ключових співробітників мають опціони на придбання акцій.
Член Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку Дмитро Тарабакін, який організовував бізнес Dragon разом із Фіалою як директор компанії та керівник відділу торгових операцій, згадує минулі часи з азартом. «Нам було по 20 з невеликим років. Томаш був агресивний у доброму сенсі цього слова, – розповідає він. – З позиції регулятора можу сказати, що ми в Dragon побудували правильні процеси».
Ключова перевага «драконів» перед конкурентами – вони ризикують нарівні з партнерами, на третину вкладаючись у фонди прямого інвестування своїми грошима. В Europe Virgin Fund, створений 2010 року, Dragon інвестував $20 млн з $57 млн, в організований у 2015‑му Dragon Capital New Ukraine Fund – $30 млн з $95 млн. Фіала вважає, що це гарантує спільність інтересів – страх утрати коштів мотивує співінвесторів значно сильніше, ніж перспектива заробити. Серед інвесторів до фондів Dragon – Goldman Sachs, Європейський банк реконструкції і розвитку, швейцарський інвестиційний фонд SIFEM, Чорноморський банк торгівлі і розвитку, Міжнародна фінансова корпорація розвитку США (DFC), чеська фінансово‑промислова група J&T і фонд родини Сорос.
Фіала пишається співпрацею з Джорджем Соросом. Його приваблює ділова хватка 90‑річного мільярдера і той внесок, який зробив Сорос у демократизацію колишньої радянської імперії. Як відбувся контакт? У 2015‑му Сорос через український фонд AVentures Capital купив частку в українському IT‑аутсорсері Ciklum. Це була інвестиція Сороса в Україну і найбільша натоді інвестиція в українську IT‑компанію. «Ми привели фонд Сороса в Ciklum, а пізніше він став партнером Dragon у його фондах прямого інвестування», – говорить керівний партнер AVentures Capital Андрій Колодюк.
Наприкінці 2015‑го Dragon оголосив, що запускає спільний із Soros Fund Management фонд прямого інвестування – New Ukraine Fund. За оцінками інвестаналітиків, SFM вклав до гурту орієнтовно $35 млн. На звання «агента Сороса» Фіала не претендує: частка мільярдера у проєктах під управлінням Dragon не перевищує 5%.
Dragon управляє фондами прямих інвестицій на $700 млн. Більшу частину цих коштів, або $500 млн, вкладено у 695 000 кв. м у столиці, Київській області, а також у Львові, Вінниці та Запоріжжі. Половина площ припадає на логістичні центри, решта – на офіси і торгові центри. Фіала почав скуповувати нерухомість у квітні‑травні 2015‑го, коли її продавали дешевше за собівартість із прибутковістю від оренди 15% річних. Інші покупці тоді тільки ще придивлялися до ринку, на якому на початку 2015‑го відбулася масштабна девальвація.
Інфографіка Леонід Лукашенко
Dragon охоче розглядає об’єкти, де є конфлікт акціонерів, надмірне боргове навантаження або юридичні складнощі, з якими не можуть впоратися власники. «У таких ситуаціях легше узгодити ціну,– пояснює керівний директор Dragon з прямих інвестицій Володимир Тимочко.– Інакше українські продавці зазвичай мають завищені очікування». Купуючи у банків права вимоги на заставну нерухомість, Dragon домовляється із власниками цієї нерухомості про відсутність претензій до покупця, щоб не загрузнути потім у судових розглядах.
Частка власності Dragon в об’єктах, придбаних за останні п’ять років, усюди 100%. З нерухомістю Фіала одного разу вже обпікся. Конфлікт довкола ТРЦ Sky Mall між його ключовими власниками Андрієм Адамовським і компанією Arricano Хіллара Тедера триває вже 10 років. Адамовський всупереч рішенням Лондонського суду 2017 року не повертає контроль над об’єктом Тедеру і не розрахувався з банком «Південний», в якому заклав свій пакет акцій. Банк дістав контроль над ТРЦ і вже перепродав. Частка Dragon у цьому бізнесі – 12,5%. Фіала вважає, що цей конфлікт міг стати однією з причин обшуків Служби безпеки в офісі Dragon у квітні 2017‑го. Зараз, за його словами, організованих наїздів на компанію немає, але й питання повернення інвестицій у Sky Mall залишається відкритим.
У мирне розв’язання конфлікту навколо Sky Mall Фіала не вірить. Найлогічніший шлях – узаконити в Україні рішення Лондонського суду, але правоохоронці саботують цей процес. Тимочко припускає, що Arricano може звернутися до інвестиційного арбітражу, щоб відшкодувати збитки коштом держави. Такі розгляди досить тривалі, але прецедент, коли Україні довелося розплачуватися за правове беззаконня, вже є. Лондонський суд зобов’язав Україну виплатити російському інвесторові $112 млн за рейдерське захоплення Кременчуцького НПЗ.
Конкуренції у сегменті дорогої офісної нерухомості Фіала не відчуває – він почав купувати раніше й активно шукає об'єкти
Перлина у портфелі нерухомості Фіали – бізнес‑центр Horizon Park із чотирьох будівель площею 69 030 кв. м, що його купив 2018‑го в Альфа‑Банку за $70 млн. Угода стала найбільшою на ринку офісної нерухомості України за 10 років, а підготування тривало три роки. Horizon Park побудував ISA Prime Developments Олександра Башенка. До кризи 2008 року він був лідером серед забудовників на ринку офісної нерухомості, після – не зміг розрахуватися за кредитом у $200 млн перед UniCredit Bank. Dragon дочекався, доки сторони врегулюють конфлікт, і купив об’єкт.
Конкуренції в сегменті дорогої комерційної нерухомості Dragon не відчуває. Інших охочих придбати Horizon Park не було. У дешевшому сегменті є локальні гравці, які викладають за об’єкти $10–20 млн, але це не завадило Фіалі сформувати найбільший в Україні портфель комерційної нерухомості. Dragon почав купувати раніше за конкурентів і продовжує активно шукати об’єкти.
Dragon інвестує десятки мільйонів доларів у реконструкцію. В Horizon Park відремонтували паркінги, створили зони відпочинку, оновили фасади і ресторани, встановили зарядки для електромобілів. Упланах– лаунж‑зона для орендарів на даху і дорога, щоб поліпшити заїзди‑виїзди. У львівському ТРЦ Victoria Gardens добудували 10 000 кв. м під офіси. Реконструкція ТРЦ «Піраміда», яка стартувала у січні 2020‑го, передбачає збільшення корисних площ центру в півтора раза. Фіала констатує, що це дозволяє збільшити потік відвідувачів і орендарів, завдяки чому прибутковість із 15% річних на момент купівлі зросла до 20%.
«Купуючи складську нерухомість, хлопці зробили ставку на зростання споживання і не прогадали, – вважає власник компанії‑конкурента Concorde Capital Ігор Мазепа. – Але через пандемію бізнес‑центри і ТРЦ, швидше за все, втратили третину свого виторгу». Офлайн‑магазини, вважає Мазепа, будуть актуальні ще років п’ять, а майбутнє офісів у зв’язку з COVID‑19 узагалі складно вгадати, тому Фіалі доведеться коригувати задуми.
Фіала наразі планів не змінює. На момент купівлі офісних центрів вакантність на ринку була в межах 20–30%, парирує він, і поточний показник на рівні 10% усе одно нижчий, при цьому орендні ставки після сильного зростання у 2018–2019 роках відкотилися тільки до рівня 2017 року.
«Практично всі активи Dragon Capital у сегменті комерційної нерухомості генерують дохід, – погоджується з Фіалою керівний директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко. – Драматичного обвалу цін, який ми спостерігали у кризах 2008‑го та 2014 років, навіть за несприятливого сценарію очікувати не варто».
Dragon не лише купує, а й зводить з нуля. У планах на 2021‑й – будівництво індустріального парку на 27‑му кілометрі Житомирської траси. За п’ять‑сім років Фіала розраховує спорудити 200 000 кв. м виробничо‑складських приміщень класу А з терміналами крос‑докінгу, офісно‑побутовими та інфраструктурними об’єктами. Обсяг інвестицій – понад $100 млн. Компанія вже веде переговори з потенційними орендарями.
Є і житлова нерухомість – котеджні містечка Green Hills та Riviera Villas, а також комплекс бізнес‑класу Obolon Residences з обсягом інвестицій у $80–90 млн, комерційними площами на перших поверхах, спортивним майданчиком і зоною відпочинку на даху. Нині на столичній Оболоні будується новий комплекс Obolon Plaza, в який Фіала має намір вкласти майже $20 млн.
Obolon Residences. Фіала інвестував у комплекс $80– 90 млн. На перших поверхах комерційні площі, на даху – спортивний майданчик і зона відпочинку. Фото Ярослав Дебелий
У портфелі Dragon не тільки нерухомість. Компанія інвестувала в машинобудування, продукти харчування, e‑commerce, ритейл, онлайн‑ресурси. У 2019‑му Dragon разом з AVentures Capital придбав частку в Ciklum.
Цього року Фіала разом з банкіром Іваном Світеком ледь не купив Ідея Банк. Польський Getin Holding, який володіє банком, опинився у центрі скандалу після того, як прокурори звинуватили його основного власника Лешека Чарнецькі у фінансових зловживаннях. Холдинг виставив на продаж своїх українську і білоруську «дочок». За інформацією одного з учасників переговорів, влітку 2019 року сторони погодилися оцінити український банк у два капітали – $56 млн. Поки залагоджували всі формальності, почалася пандемія. Фіала переглянув своє ставлення до банківського сектору і спробував знизити ціну, але продавець відмовився.
«Це рідкісна ситуація, коли банк в Україні почувається краще, ніж його материнська структура в Євросоюзі», – каже аналітик групи ICU Михайло Демків. Фінустанова спеціалізується на споживчому кредитуванні, а цей сегмент в Україні динамічно розвивається. На поточних гривневих рахунках українців накопичилася рекордна сума в 5,7% ВВП. У міру стабілізації ситуації з COVID‑19 люди кинуться купувати товари і брати кредити.
Проте Фіала не зациклюється на невдачах і уважно вдивляється у цифрові активи. У листопаді 2020 року Dragon отримав дозвіл Антимонопольного комітету купити мажоритарну частку онлайн‑платформи Treeum Holdings Limited, що володіє ресурсами Minfin та finance.ua. В IТ‑напрям і фінтех Фіала готовий вкласти десятки мільйонів доларів.
Бізнесмен і землі б прикупив, якби в нього був український паспорт. З 2024 року українці зможуть купувати до 10 000 га в одні руки, щоб здавати в оренду або займатися фермерством. Але наразі від чеського громадянства Фіала відмовлятися не має наміру.
«На 2021 рік у плані угоди приблизною сумою $100 млн,– резюмує Фіала.– Якщо вийде, ці угоди може бути закрито до літа».
Прямі інвестиції приносять Dragon більше ніж половину його доходів. За керування фондами компанія має 2% комісії, а якщо інвестиційний дохід перевищує 8–10% річних, отримує додаткову комісію за успіх розміром до 20%. Прибутковість фондів Dragon для інвестицій у нерухомість, за оцінками Фіали, вище за 20%, але наразі це теоретична оцінка – остаточна з’явиться після їхнього продажу.
Фонд Europe Virgin Fund, створений у 2010 році, на стадії виходу з інвестицій. З 2016 ‑го цим фондом керує компанія 4i Capital Partners вихідців із Dragon Каміла Гоци і Алекса Мунтяну, а Dragon залишається інвестором. Кошти фонду вкладено в мажоритарні частки виробника санітарно ‑гігієнічної продукції ВГП (ТМ Ruta), фармкомпанії «Сперко Україна», охоронної фірми «Венбест», оператора зовнішньої реклами «Прайм Груп», платіжної платформи «Портмоне», колекторської компанії «Кей ‑Коллект». Результат фонду, за словами Фіали, позитивний: інвестори отримують дивіденди, а компанії прибуткові і нині в кращому стані, ніж у момент купівлі, попри пережиту в кризу 2014– 2015 років трикратну девальвацію.
Фонди під управлінням Dragon, як правило, живуть 10 років з можливістю продовження. Кошти із цих фондів інвестуються в компанії на п’ять ‑сім років з метою потроїти вкладення. Рішення щодо конкретних проєктів ухвалює інвестиційний комітет за участю Фіали і його колег. Раз на пів року засновник Dragon разом із комітетом радників інформує представників інвесторів про те, що відбувається у фонді.
Друга половина бізнесу Фіали – фінансові послуги: емісія акцій, облігацій, операції злиття і поглинання. У липні 2019 року Dragon разом із J.P. Morgan став лід ‑менеджером за розміщення єврооблігацій «Укрзалізниці» на $500 млн, зібравши заявок на $2,5 млрд від понад 175 інвесторів. У лютому 2020 ‑го разом із J.P. Morgan, RBI і ICBC Standard виступив лід ‑менеджером для Vodafone за розміщення єврооблігацій на $500 млн (заявок отримали на $3 млрд).
«На розміщенні таких великих випусків єврооблігацій, як Vodafone або «Укрзалізниця», організатор зможе заробити близько 1%», – говорить кервний партнер Millstone & Co Михайло Жернов. Фіала констатує, що заробіток на цих угодах нижчий, але він дає змогу покривати витрати і застовпити місце на ринку. Коли Україна стане привабливішою для інвесторів, у цьому сегменті можна буде добре заробляти.
Жернов називає Фіалу і його Dragon легендами інвестиційного бізнесу України, Мазепа – міцним конкурентом, який не дає розслабитися. Фіала націлений тільки на перемогу, що й зробило його бізнес успішним, додає Фурса.
Фіала не шкодує про своє рішення 20 років тому почати бізнес в Україні. Єдине, на що він скаржиться,– це брак часу.
Опубліковано в сьомому номері журналу Forbes (січень-лютий 2021)
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
