Девелоперы и Госстат отчитываются о возобновлении строительства жилья в регионах, не охваченных боевыми действиями. Однако количество сделок на рынке первичной недвижимости составляет около 10% от довоенного времени. Какие новостройки покупают во время войны и насколько реальные цены отличаются от рекламных прайсов?
Новий номер Forbes Ukraine: 202 найбільші приватні компанії та 303 ефективних СЕО. Замовляйте та отримуйте два журнали за ціною одного!
Один из самых крупных девелоперов Киева KAN Development констатирует рост спроса на недвижимость. «Тренд усилился в сентябре, – говорится в комментарии пресс-службы компании. – Несмотря на все обстоятельства, этот месяц, как и всегда, является стартом нового бизнес-сезона».
Две недели назад Госстат обнародовал показатели строительства нового жилья в первом полугодии, в течение которого в Украине было введено в эксплуатацию 2,4 млн кв. м новостроек. Это на 54% меньше, чем в январе – июне 2021 года.
Темпы строительства действительно оживились во втором квартале: застройщики возобновили работы по возведению 15 600 квартир. Для сравнения: в январе – марте аналогичный показатель составил 17 200 квартир – почти все построены в январе и феврале, то есть до начала российского вторжения.
Значит ли это, что вместе со строительным бизнесом оживает и спрос среди украинцев на новые квартиры и сколько они теперь стоят?
Как оживают стройплощадки
В сентябре примерно на двух третях киевских строительных площадок (856 ЖК примерно из 1300, что строились в феврале) велись активные работы, свидетельствуют данные сервиса ЛУН.
Киевская область – лидер по объемам обновленного строительства, там возводится 502 000 кв. м жилья. Второе место – у Львовщины, 450 000 кв. м. Вместе оба региона охватывают более 70% из 1,3 млн кв. м новостроек, строившихся в Украине по состоянию на конец второго квартала.
Большинство киевских застройщиков возобновили работу еще в апреле-мае. «С начала мая возобновили строительство на всех наших объектах», – рассказывает директор по маркетингу компании City One Development (ЖК «Новопечерские Липки» и «Святобор Park Resort») Дмитрий Новиков.
По состоянию на конец августа квартиры продавали в 168 киевских ЖК. В первую очередь восстановились объекты, где на момент вторжения уже было продано более 60–70% квартир, говорит соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов. Новые проекты практически повсюду заморожены.
Сколько стоит квартира в новостройке
Квартиры в новостройках, судя по задекларированным на сайтах ценам, подорожали в гривне на 25–35% по сравнению с довоенным уровнем. В столице метр нового жилья в среднем стоит 48 200 грн – на 12 400 грн (или на 25%) больше, чем полгода назад, подсчитали аналитики ЛУН. Наибольший прирост за время войны показал Ужгород: новое жилье в регионе подорожало на 55%, или 14 200 грн за кв. м, до 39 700 грн. Не вследствие увеличения маржи застройщиков.
«Если считать в долларах, себестоимость строительства (стройматериалы, горючее, логистические расходы и т.п.) выросла на 20–25%», – говорит Семенцов. Больше всего на цены влияют стоимость строительных материалов (часть девелоперов вообще столкнулась с их дефицитом) и затраты на логистику.
«Стоимость материалов за полгода выросла на 25–40%, – оценивает Новиков из City One Development. – Вероятно, до конца года можно ожидать роста стоимости еще на 5–15%».
В более выгодных условиях девелоперы, сформировавшие запасы стройматериалов еще до войны и имеющие возможность без ущерба удерживать цены на довоенном уровне. Впрочем, собеседники на рынке сходятся во мнении, что это лишь временный эффект и со временем цены будут расти прямо пропорционально увеличению себестоимости строительства.
Какое жилье и за сколько покупают украинцы
Несмотря на рост себестоимости, цены, по которым совершаются сделки на рынке, часто на уровне или даже ниже довоенных. Причина – спрос очень низкий. «По состоянию на начало сентября актуальный спрос составляет всего 7–10% от довоенного уровня», – говорит Семенцов из INSPI Development.
Количество сделок на рынке составляет около 10–15% от довоенного показателя, подтверждает Новиков из City One Development. «Покупатели интересуются в первую очередь готовым и недорогим жильем», – говорит он.
Застройщики предлагают потенциальным покупателям дисконты и акционные предложения при условии 100% оплаты или же рассрочки на три – семь лет с фиксацией цены. «Существует задекларированная девелоперами цена, озвученная в рекламе, а также цена для реального покупателя с существенным дисконтом от довоенной цены в размере 15–20%», – отмечает Семенцов. По его мнению, попасть на подобные условия можно будет, по меньшей мере, до конца 2022 года.
Почему девелоперы продают квартиры по себестоимости или в минус? Многие уже испытывают нехватку средств (нередко деньги от продажи одного ЖК направляли на строительство следующего), считают один из профессиональных инвесторов в недвижимость, пожелавший сохранить анонимность. Он иллюстрирует это своим опытом: застройщик предлагал закрыть имеющийся гривневый договор рассрочки без пересчета цены по новому курсу доллара. «Месседж застройщиков сейчас – платите по старому курсу доллара, только платите», – говорит инвестор.
Впрочем, подобные идеи вряд ли помогут существенно увеличить спрос на недвижимость. Большинство потенциальных покупателей склонно отложить приобретение жилья как минимум до завершения отопительного сезона – прежде всего из-за рисков атак России по гражданской инфраструктуре, говорит Семенцов.
Пока активная фаза войны не закончится, ожидать массового роста спроса на недвижимость не стоит, констатирует президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. В то же время он отмечает, что из-за войны в стране образовался дефицит жилья в объеме не менее 50 млн кв. м и на восстановление уйдет более пяти лет. Так что людям нужно будет где-то жить, спрос будет расти.
Telegram-канал Forbes, ультимативный гид в мире украинского бизнеса. Присоединиться
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
