Каковы цены на недвижимость на самом деле. Застройщики вернули в продажу десятки новостроек, но есть ли на них спрос? /Фото Getty Images
Категория
Деньги
Дата

Каковы цены на недвижимость на самом деле. Застройщики вернули в продажу десятки новостроек, но есть ли на них спрос?

Новостройки во Львове, возведенные незадолго до начала российского вторжения в Украину. Львовщина – на втором месте после Киева и области по темпам возобновления строительства. Фото Getty Images

Девелоперы и Госстат отчитываются о возобновлении строительства жилья в регионах, не охваченных боевыми действиями. Однако количество сделок на рынке первичной недвижимости составляет около 10% от довоенного времени. Какие новостройки покупают во время войны и насколько реальные цены отличаются от рекламных прайсов?

Один из самых крупных девелоперов Киева KAN Development констатирует рост спроса на недвижимость. «Тренд усилился в сентябре, – говорится в комментарии пресс-службы компании. – Несмотря на все обстоятельства, этот месяц, как и всегда, является стартом нового бизнес-сезона».

Две недели назад Госстат обнародовал показатели строительства нового жилья в первом полугодии, в течение которого в Украине было введено в эксплуатацию 2,4 млн кв. м новостроек. Это на 54% меньше, чем в январе – июне 2021 года.

Темпы строительства действительно оживились во втором квартале: застройщики возобновили работы по возведению 15 600 квартир. Для сравнения: в январе – марте аналогичный показатель составил 17 200 квартир – почти все построены в январе и феврале, то есть до начала российского вторжения.

Значит ли это, что вместе со строительным бизнесом оживает и спрос среди украинцев на новые квартиры и сколько они теперь стоят?

Как оживают стройплощадки

В сентябре примерно на двух третях киевских строительных площадок (856 ЖК примерно из 1300, что строились в феврале) велись активные работы, свидетельствуют данные сервиса ЛУН.

Киевская область – лидер по объемам обновленного строительства, там возводится 502 000 кв. м жилья. Второе место – у Львовщины, 450 000 кв. м. Вместе оба региона охватывают более 70% из 1,3 млн кв. м новостроек, строившихся в Украине по состоянию на конец второго квартала.

Большинство киевских застройщиков возобновили работу еще в апреле-мае. «С начала мая возобновили строительство на всех наших объектах», – рассказывает директор по маркетингу компании City One Development (ЖК «Новопечерские Липки» и «Святобор Park Resort») Дмитрий Новиков.

По состоянию на конец августа квартиры продавали в 168 киевских ЖК. В первую очередь восстановились объекты, где на момент вторжения уже было продано более 60–70% квартир, говорит соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов. Новые проекты практически повсюду заморожены.

Сколько стоит квартира в новостройке

Квартиры в новостройках, судя по задекларированным на сайтах ценам, подорожали в гривне на 25–35% по сравнению с довоенным уровнем. В столице метр нового жилья в среднем стоит 48 200 грн – на 12 400 грн (или на 25%) больше, чем полгода назад, подсчитали аналитики ЛУН. Наибольший прирост за время войны показал Ужгород: новое жилье в регионе подорожало на 55%, или 14 200 грн за кв. м, до 39 700 грн. Не вследствие увеличения маржи застройщиков.

«Если считать в долларах, себестоимость строительства (стройматериалы, горючее, логистические расходы и т.п.) выросла на 20–25%», – говорит Семенцов. Больше всего на цены влияют стоимость строительных материалов (часть девелоперов вообще столкнулась с их дефицитом) и затраты на логистику.

«Стоимость материалов за полгода выросла на 25–40%, – оценивает Новиков из City One Development. – Вероятно, до конца года можно ожидать роста стоимости еще на 5–15%».

В более выгодных условиях девелоперы, сформировавшие запасы стройматериалов еще до войны и имеющие возможность без ущерба удерживать цены на довоенном уровне. Впрочем, собеседники на рынке сходятся во мнении, что это лишь временный эффект и со временем цены будут расти прямо пропорционально увеличению себестоимости строительства.

Какое жилье и за сколько покупают украинцы

Несмотря на рост себестоимости, цены, по которым совершаются сделки на рынке, часто на уровне или даже ниже довоенных. Причина – спрос очень низкий. «По состоянию на начало сентября актуальный спрос составляет всего 7–10% от довоенного уровня», – говорит Семенцов из INSPI Development.

Количество сделок на рынке составляет около 10–15% от довоенного показателя, подтверждает Новиков из City One Development. «Покупатели интересуются в первую очередь готовым и недорогим жильем», – говорит он.

Застройщики предлагают потенциальным покупателям дисконты и акционные предложения при условии 100% оплаты или же рассрочки на три – семь лет с фиксацией цены. «Существует задекларированная девелоперами цена, озвученная в рекламе, а также цена для реального покупателя с существенным дисконтом от довоенной цены в размере 15–20%», – отмечает Семенцов. По его мнению, попасть на подобные условия можно будет, по меньшей мере, до конца 2022 года.

Почему девелоперы продают квартиры по себестоимости или в минус? Многие уже испытывают нехватку средств (нередко деньги от продажи одного ЖК направляли на строительство следующего), считают один из профессиональных инвесторов в недвижимость, пожелавший сохранить анонимность. Он иллюстрирует это своим опытом: застройщик предлагал закрыть имеющийся гривневый договор рассрочки без пересчета цены по новому курсу доллара. «Месседж застройщиков сейчас – платите по старому курсу доллара, только платите», – говорит инвестор.

Впрочем, подобные идеи вряд ли помогут существенно увеличить спрос на недвижимость. Большинство потенциальных покупателей склонно отложить приобретение жилья как минимум до завершения отопительного сезона – прежде всего из-за рисков атак России по гражданской инфраструктуре, говорит Семенцов.

Пока активная фаза войны не закончится, ожидать массового роста спроса на недвижимость не стоит, констатирует президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. В то же время он отмечает, что из-за войны в стране образовался дефицит жилья в объеме не менее 50 млн кв. м и на восстановление уйдет более пяти лет. Так что людям нужно будет где-то жить, спрос будет расти.

Telegram-канал Forbes, ультимативный гид в мире украинского бизнеса. Присоединиться

Материалы по теме
Предыдущий слайд
Следующий слайд
Специальный военный выпуск Forbes ко Дню Независимости

Специальный военный выпуск Forbes ко Дню Независимости

Заказывайте с бесплатной курьерской доставкой по Украине