Які ціни на нерухомість насправді. Забудовники повернули у продаж десятки новобудов, але чи є на них попит? /Фото Getty Images
Категорія
Гроші
Дата

Які ціни на нерухомість насправді. Забудовники повернули у продаж десятки новобудов, але чи є на них попит?

Новобудови у Львові, зведені незадовго до початку російського вторгнення до України. Львівщина – на другому місці після Києва та області за темпами відновлення будівництва. Фото Getty Images

Девелопери та Держстат звітують про відновлення будівництва житла в регіонах, що не охоплені бойовими діями. Проте кількість угод на ринку первинної нерухомості становить близько 10% від довоєнного часу. Які новобудови купують під час війни та наскільки реальні ціни відрізняються від рекламних прайсів? 

Один з найбільших девелоперів Києва KAN Development констатує зростання попиту на нерухомість. «Тренд посилився у вересні, – йдеться у коментарі пресслужби компанії. – Попри всі обставини, цей місяць, як і завжди, є стартом нового бізнес-сезону».

Два тижні тому Держстат оприлюднив показники будівництва нового житла у першому півріччі, протягом якого в Україні було введено в експлуатацію 2,4 млн кв. м новобудов. Це на 54% менше, ніж у січні – червні 2021-го.

Темпи будівництва справді пожвавилися у другому кварталі: забудовники відновили роботи зі зведення 15 600 квартир. Для порівняння: у січні – березні аналогічний показник становив 17 200 квартир – майже всі збудовано у січні та лютому, тобто до початку російського вторгнення.

Чи означає це, що разом із будівельним бізнесом оживає і попит серед українців на нові квартири, та скільки вони тепер коштують?

Як оживають будмайданчики

У вересні приблизно на двох третинах київських будівельних майданчиків (856 ЖК із майже 1300, які зводилися у лютому) велися активні роботи, свідчать дані сервісу ЛУН.

Київська область – лідер за обсягами поновленого будівництва, тут зводиться 502 000 кв. м житла. Друге місце – за Львівщиною, 450 000 кв. м. Разом обидва регіони охоплюють понад 70% із 1,3 млн кв. м новобудов, що зводилися в Україні станом на кінець другого кварталу.

Більшість київських забудовників відновили роботу ще у квітні-травні. «З початку травня відновили будівництво на всіх наших обʼєктах», – розповідає директор з маркетингу компанії City One Development (ЖК «Новопечерські Липки» та «Святобор Park Resort») Дмитро Новіков.

Станом на кінець серпня квартири продавали у 168 київських ЖК. У першу чергу відновилися об’єкти, де на момент вторгнення вже було продано понад 60–70% квартир, каже співзасновник та керівний партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов. Нові проєкти практично всюди заморожені.

Скільки коштує квартира у новобудові

Квартири у новобудовах, судячи із задекларованих на сайтах цін, подорожчали у гривні на 25–35% порівняно з довоєнним рівнем. У столиці метр нового житла в середньому коштує 48 200 грн – на 12 400 грн (або на 25%) більше, ніж пів року тому, порахували аналітики ЛУН. Найбільший приріст за час війни показав Ужгород: нове житло у регіоні подорожчало на 55%, або 14 200 грн за кв. м, до 39 700 грн. Не внаслідок збільшення маржі забудовників.

«Якщо рахувати у доларах, собівартість будівництва (будматеріали, пальне, логістичні витрати тощо) зросла на 20–25%», – говорить Семенцов. Найбільше на ціни впливають вартість будівельних матеріалів (частина девелоперів взагалі зіткнулась із їх дефіцитом) та витрати на логістику.

«Вартість матеріалів за пів року зросла на 25–40%, – оцінює Новіков з City One Development. – Імовірно, до кінця року можна очікувати зростання вартості ще на 5–15%».

У більш вигідних умовах девелопери, які сформували запаси будматеріалів ще до війни та мають можливість без збитків втримувати ціни на довоєнному рівні. Втім, співрозмовники на ринку сходяться на тому, що це лише тимчасовий ефект і з часом ціни зростатимуть прямо пропорційно до збільшення собівартості будівництва. 

Яке житло і за скільки купують українці

Незважаючи на зростання собівартості, ціни, за якими відбуваються угоди на ринку, часто на рівні або навіть нижчі від довоєнних. Причина – попит украй низький. «Станом на початок вересня актуальний попит становить лише 7–10% від довоєнного рівня», – каже Семенцов з INSPI Development.

Кількість угод на ринку становить близько 10–15% від довоєнного показника, підтверджує Новіков з City One Development. «Покупці цікавляться в першу чергу готовим та недорогим житлом», – говорить він.

Забудовники пропонують потенційним покупцям дисконти та акційні пропозиції за умови 100% оплати або ж розтермінування на три – сім років з фіксацією ціни. «Існує задекларована девелоперами ціна, озвучена в рекламі, а також ціна для реального покупця зі значним дисконтом від довоєнної ціни в розмірі 15–20%», – зазначає Семенцов. На його думку, потрапити на подібні умови можна буде щонайменше до кінця 2022 року.

Чому девелопери продають квартири за собівартістю або в мінус? Багато хто вже відчуває брак коштів (нерідко гроші від продажу одного ЖК спрямовували на будівництво наступного), вважає один із професійних інвесторів у нерухомість, що побажав зберегти анонімність. Він ілюструє це власним досвідом: забудовник пропонував закрити наявний гривневий договір розтермінування без перерахунку ціни за новим курсом долара. «Меседж забудовників зараз – платіть за старим курсом долара, тільки платіть», – говорить інвестор.

Втім, подібні ідеї навряд чи допоможуть істотно збільшити попит на нерухомість. Більшість потенційних покупців схильна відкласти придбання житла як мінімум до завершення опалювального сезону – перш за все через ризики атак Росії по цивільній інфраструктурі, каже Семенцов.

Допоки активна фаза війни не завершиться, очікувати масового зростання попиту на нерухомість не варто, констатує президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. Водночас він наголошує, що через війну країна має дефіцит житла обсягом не менше 50 млн кв. м і на відбудову піде понад пʼять років. Тож людям потрібно буде десь жити, попит зростатиме.

Telegram-канал Forbes, ультимативний гід у світі українського бізнесу. Приєднатись

Матеріали по темі
Спеціальний воєнний випуск Forbes до Дня Незалежності

Спеціальний воєнний випуск Forbes до Дня Незалежності

Замовляйте з безкоштовною кур’єрською доставкою по Україні