Смерть пионера. Большая история падения «Аркады»

«Аркада» всегда до‑ страивает», – повторяли как мантру инвесторы жилищных комплексов, агитируя родствен‑ ников и знакомых вкладываться в стройки под управлением этого банка. Они ошибались. Один из крупнейших застройщиков на рынке жилья эконом‑класса, банк с 27‑летней историей доживает последние дни. 25 августа Национальный банк признал банк «Аркада» неплатежеспособным, а 25 сентября Фонд гарантирования вкладов начал его ликвидацию.

Свыше 10 000 инвесторов остались ни с чем. Стройки заморожены больше двух лет. Это 30 недостроенных и пять готовых, но не введенных в эксплуатацию высоток в комплексах «Эврика» и «Патриотика» и пустырь на 176 га под застройку ЖК «Патриотика на озерах».

Как случилось, что пионер на рынке жилищного строительства потерпел крах?

САМ СЕБЕ СТРОИТЕЛЬ

Уроженец Коростеня Житомирской области Константин Палывода, 64, начинал свою карьеру в Стройбанке СССР. В банке «Аркада» он с момента основания, с 1995 года, на посту председателя правления. Поздно женился, не имеет наследников и всю жизнь посвятил работе. Основным партнером Палыводы в бизнесе до 2012 года был Владимир Поляченко, в 1992–2006 годах руководивший холдингом «Киевгорстрой». «Аркаду» основали структуры холдинга. 

В кризисные 90‑е Поляченко и Палывода запустили в Украине схему финансирования, которую теперь использует большинство застройщиков. Поляченко убедил главу Киевгоргосадминистрации Леонида Косаковского рассчитаться по долгам перед «Киевгорстроем» землей на Осокорках, Позняках и Троещине. С помощью спикера Рады Ивана Плюща пролоббировал постановление о разрешении строить жилье за счет средств населения. После того как «Аркаду» посетил президент Леонид Кучма, в банк хлынул поток клиентов.

В 2003 году Поляченко и Палывода отодвинули «Киевгорстрой» от управления «Аркадой», но холдинг продолжал сотрудничать с банком. Окончательный «развод» произошел после кризиса 2008 года, когда банк не заплатил застройщику, обвинив его в нарушении сроков строительства. Банк переживал кризис тяжело: сотрудникам урезали зарплаты до минимума. В 2012‑м после длительной болезни не стало Поляченко, и Палывода остался у руля «Аркады» в одиночестве. В 2016‑м судебное разбирательство с «Киевгорстроем» закончилось мирно– стороны провели зачет встречных требований. Но больше не сотрудничали.

«Палывода решил управлять всеми деньгами сам», – говорит советник замглавы КГГА Алексей Тихонов. До размолвки строительство контролировал «Киевгорстрой» – все деньги приходили на его счета. Банк переводил деньги, оформлял бумаги и получал комиссионные за обслуживание. В Украине уже действовали принятые после аферы «Элита‑Центра» нормы о разделении управителей фондами финансирования строительства и застройщиков. Но запрета держать эти структуры в одних руках не было.

Ключевой акционер «Аркады» с долей свыше 60%, Палывода решил избавиться от миноритариев. В начале 2016 года он решил увеличить капитал банка на 100 млн грн, до 320 млн грн.

Миноритарии на собрание акционеров не попали из‑за хитро продуманного пропускного режима. Представитель Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку тоже не смог попасть в банк, даже с помощью полиции, потому он просто составил протокол нарушений. Миноритарии обратились в суд, но проиграли. После докапитализации Палывода сконцентрировал 75% акций. «Дело жизни и имя отца Палывода спустил в унитаз»,– говорит сын бывшего партнера Палыводы Юрий Поляченко. Он говорит, что никогда не был партнером Палыводы по бизнесу, хотя в 2017 году числился в составе акционеров «Аркады». После злополучного собрания Поляченко‑младший выбыл из состава акционеров.

Получив абсолютную власть, Палывода вышел на рынок с огромным количеством дешевых квартир. При себестоимости квадратного метра панельного дома 8000–9000 грн «Аркада» продавала жилье по 15 000 грн за 1 кв. м. Самым отчаянным инвесторам, готовым нести деньги на этапе котлована, банк давал щедрые скидки. В день старта продаж очередного дома инвесторы занимали очередь под офисом банка затемно.

Палывода стремился к концентрации денежных потоков внутри группы: свой банк для управления фондами финансирования строительства, свои генподрядчики «Аркада‑Строительство» и «Будэволюция», свой ЖЭК, без заключения договоров с которым покупатели сталкивались с проблемой введения домов в эксплуатацию. Деньги инвесторов банк распределял по связанным компаниям. За перечисление денег своим же структурам банк взимал от 30% до 75% комиссии. За два последние два года на таких комиссиях банк «Аркада» заработал около 2 млрд грн.

ВСЕ НА ОДНОГО

Переломным для «Аркады» стал 2015 год. Обещая инвесторам развитую инфраструктуру– коммуникации, школы и детские садики, – банк рассчитывал на компенсацию за эти объекты из городского бюджета или как минимум на списание паевого взноса в пределах затрат на их постройку. Ни то, ни другое мэрию не устраивало.

«У «Аркады» масштабные объекты, потому и социальная нагрузка высокая»,– поясняет Тихонов. Одному-двум домам не нужны отдельная больница, школа и дорога. Но «Аркада» строила комплексы на 20–30 домов.

Застройщик выкручивался как мог. Вместо обещанных социальных объектов в ЖК «Молодежный» на Осокорках выросли два высотных жилых дома. Палывода решил повысить выручку от ЖК путем продажи новых квартир, а инвесторы столкнулись с проблемой оформления права собственности на квартиры в домах‑нелегалах.

Инвесторы второй очереди в ЖК «Патриотика» получили ключи от своих квартир с опозданием на год, а потом еще столько же ждали подключения к сетям и оформления права собственности. Дома простаивали без воды, света и отопления. А Палывода пытался отбиться от уплаты паевого взноса через суд, доказывая, что строительство садиков и школ обходится дороже паевого взноса.

Осенью 2016‑го инвесторы объединились и стали регулярно посещать главный офис банка, выбирая дни старта продаж новых домов. Представители «Аркады» деликатно переводили стрелки то на КГГА, то на Государственную архитектурно‑строительную инспекцию. В конце года банк все‑таки заплатил паевой взнос и разблокировал сдачу домов.

«За коммуникации и социальную инфраструктуру отвечает город, и Палывода имел право зачесть паевой взнос в части, которую он потратил на инфраструктуру,– говорит президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.– Он не нашел общий язык с местными властями, хотя многие застройщики делали такой зачет».

Материалы по теме

Категория

Компании

Дата

15 сентября 2020

Как создать и потерять большой бизнес, связавшись с чиновниками и политиками. Инструкция от застройщика Максима Микитася

В 2017‑м отношения между «Аркадой» и киевскими властями, на первый взгляд, наладились. Мэр Виталий Кличко помпезно открыл детский садик в ЖК «Патриотика». Этот объект был построен за деньги инвесторов, а город принял его на баланс. Но когда застройщик начал в 2018 году продажу квартир в амбициозном комплексе из 43 домов «Патриотика на озерах», противостояние вышло на новый уровень.

Экс‑председатель правления «Аркады» Татьяна Ковальчук называет события мая 2018 года, когда было получено разрешение на строительство, началом конца. Агрессивно настроенные молодые люди в футболках с логотипами ВО «Свобода» и Нацкорпуса ломали заборы, крушили строительную технику, избивали строителей и охрану на строительном участке. Параллельно действовали экоактивисты свежесозданной общественной организации «Экопарк Осокорки».

Любители природы обрати‑ лись в суд с иском о признании разрешения на строительство недействительным. Спорный участок находился в аренде у связанной с «Аркадой» компании «Контактбудсервис» с 2005 года. Все это время банк исправно платил за аренду. Застройщик согласовал проектную документацию, расчистил участок, намыл подушку песка и погряз в судебных процессах с экоактивистами, интересы которых в суде представлял адвокат Алексей Петренко, активно сотрудничавший и с КГГА.

Ссылаясь на давление экоактивистов и долги застройщика по аренде, в январе 2019 года Киев‑ совет досрочно расторг договор аренды. В июле суды признали это решение незаконным. В ноябре 2020‑го Верховный Суд принял окончательное решение в пользу «Аркады», но было уже поздно: банк был признан неплатежеспособным, а 15‑летний срок аренды истек.

В разгар конфликта с киевскими властями Палывода остановил все стройки. Инвесторы встали на защиту банка и в мае 2020 года развернули палаточный городок под стенами мэрии. «С 2018 года мы ставили в известность всех, но получали только отписки», – говорит инвестор ЖК «Эврика» Светлана Муничевская. В Нацкомиссии по ценным бумагам инвесторов отправили в Нацбанк. В Нацбанке – обратно в Нацкомиссию. В КГГА регулярно проводили совещания, но до реальной помощи так и не дошло.

Муничевская считает, что Кличко был настроен против «Аркады» по трем причинам: личная неприязнь к Палыводе, недостаточное погружение в проблему и давление застройщиков, заинтересованных в земельном участке «Патриотики на озерах». На 176 га в черте города среди озер мож‑ но построить куда более прибыльный объект, чем панельки эконом‑класса.

Реализовать компромиссный проект «Патриотики на озерах» Палывода не успел. Когда 11 августа вице‑президент Киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный по заказу «Аркады» представил третью версию проекта с сокращением жилой застройки и этажности, школами и детсадами, мостом через озеро и фонтанами, НБУ уже признал «Аркаду» проблемной.

С 2015 года у регулятора были вопросы к бизнес‑модели банка, который 80% своих доходов получал от управления фондами финансирования строительства, и подозрения, что средства инвесторов используются не по назначению. Полномочий на проверку строек у Нацбанка не было, и, чтобы понять масштаб проблем, требовался спецаудит. В 2017 году НБУ отнес «Аркаду» к специализированным банкам доверительного управления и обязал его пройти такой аудит.

Спецаудит подтвердил опасения, что «Аркада» злоупотребляет средствами инвесторов, перебрасывая деньги с объекта на объект и покупая доли в компаниях, ценные бумаги и земельные участки. Аудиторы констатировали, что банк постоянно берет кредиты под залог единственного ценного актива – здания центрального офиса банка на Ольгинской, и выводит деньги из фондов финансирования строительства посредством высоких комиссий и надбавок к зарплатам.

Зарплаты в «Аркаде» платили наличкой. По зарплатной ведомости за декабрь 2017 года президент банка получил на руки почти 6 млн грн, другие члены правления и главный инженер банка – более чем по 1 млн грн. Надбавки получали все, включая кассиров и уборщиц.

Как специализированный банк, «Аркада» должен был выполнять более жесткие нормативы и ограничить при‑ влечение депозитов физлиц. Правление НБУ в 2017‑м обсудило будущее банка на заседании с участием Палыводы. «Вроде нашли общий язык, обо всем договорились, но он нарушил все договоренности», – рассказал Forbes участник этого заседания на правах анонимности. В отведенный месяц банк план действий в НБУ не подал и установленные нормативы спустя год, как того требовало постановление регулятора, не выполнил.

Палывода в июле 2018‑го обратился в суд с требованием признать постановление НБУ недействительным, но проиграл в первой и апелляционной инстанциях. В январе 2019‑го решение суда вступило в законную силу и банк был вынужден выполнить требования НБУ.

Нацбанк предлагал «Аркаде» сдать банковскую ли‑ цензию и реорганизоваться в финансовую компанию. Палывода отверг это предложение: инвесторами банк воспринимается как более надежная структура и к тому же обладает более широкими возможностями.

В январе 2019 года НБУ запретил «Аркаде» привлечение депозитов физлиц на два года, а в марте – привлечение средств от доверителей в фонды финансирования строительства по новым объектам на три года. «Банк мог рухнуть в любой момент, и надо было остановить рост пирамиды, – поясняет на условиях анонимности представитель банковского надзора НБУ. – Если бы не эти ограничения, в фондах финансирования строительства зависло бы не 9,5 млрд грн, а гораздо больше».

После введения ограничений банк начал терять лик‑ видность. И выводить активы. В сентябре 2019‑го Палывода назначил себя президентом банка, а вместо него председателем правления «Аркады» стала Ковальчук. Правление заложило здание главного офиса банка под кредит связанной компании «Будэволюция». Сумма кредита была вдвое ниже стоимости залога. Деньги по кредиту зашли на счет компании в другом банке.

Анализируя эту сделку, Фонд гарантирования пришел к выводу, что «Аркада» тщательно готовилась к банкротству. Получив в апреле 2020‑го уведомление кредитора о неисполнении обязательств, до июля банк ничего не сделал для сохранения актива. Право собственности на здание перешло к кредитору – Олегу Нелину.

Фонд гарантирования узнал о потере здания из реестра недвижимости и обратился в суд. Заместитель директора – распорядителя фонда Ольга Билай называет кредитный договор между «Аркадой» и Нелиным нерыночным. Но даже если предположить, что все законно, кредитор должен был оценить здание и вернуть «Аркаде» разницу между его стоимостью и суммой долга. Это больше 400 млн грн, но никто эти деньги не возвращал и не собирается.

Фокус со зданием стал для НБУ последней каплей: 6 августа регулятор признал «Аркаду» проблемной, а две недели спустя – неплатежеспособной. С потерей здания капитал «Аркады» стал отрицательным, а в сентябре заканчивался годовой срок для призна‑ ния этой сделки ничтожной. Теперь Фонд гарантирования будет возвра‑ щать актив через суд.

БАЛАНС ПОТЕРЬ

Фонд гарантирования выплатил вкладчикам «Аркады» 150 млн грн и прогнозирует, что на всех кредиторов денег не хватит. Тысячи владельцев пенсионных и детских вкладов могут остаться ни с чем – возврат этих денег государством не гарантируется. Качество кредитного портфеля, где в основном ипотека физлиц, зависит от динамики строительства. Накануне краха в банке оставалось всего 3 млн грн собственных средств, а ценные бумаги, в которые банк вкладывал средства, по оценкам ФГВ, неликвидны. Банк покупал облигации связанной компании «Базовый актив», которая перестала их обслуживать.

Покупатели жилья в недостроях «Аркады» полгода живут в палатках под стенами мэрии и периодически перекрывают Крещатик. Но зла на Палыводу они не держат. Вывод денег из «Аркады» накануне банкротства они объясняют его желанием достроить объекты и потребностью в наличности для «решения вопросов».

Четвертая и пятая очереди «Патриотики» построены в долг, говорит Тихонов. По его словам, подрядчики, которые делали панели для домов, фактически обанкротились, как и строительные компании «Фундамент» и «Азур». Дома первой очереди в «Эврике» из‑за долгов были сданы без сетей. Пять домов «Патриотики» подключены к электричеству по временному договору.

Инвесторы с нетерпением ждут результатов аудита, для проведения которого «Киевгорстрой» привлек экс‑руководителя «Аркады» Татьяну Ковальчук. «Киевгорстрой» не горит желанием подхватить недострои «Аркады». «Честно говоря, пока нам с головой хватает достройки объектов «Укрбуда», – говорит председатель правления холдинга Игорь Кушнир.

Актив инвесторов, ссылаясь на предваритель‑ ные результаты аудита, оценивает потребность в деньгах на достройку домов по двум комплексам в 4 млрд грн. С учетом оставшихся в фондах 300 млн грн, ожидаемых компенсаций города на 1,4 млрд грн за построенную инфраструктуру и непроданных квартир на 2 млрд грн эта сумма наберется. Если продажи не пойдут, инвесторы думают попросить у города кредит. Доплачивать из своего кармана они пока не готовы, так как бо‑ ятся, что дома вообще не будут достроены.

Техническая и разрешительная документация по недостроям «Аркады» остается у компаний Палыводы. Инвесторы настаивают, чтобы подрядчики передали эти документы добровольно– в судах процесс может растянуться на годы. Палывода под домашним арестом. Правоохранители расследуют выдачу 50 млн грн под залог несуществующего оборудования по несуществующему адресу.

Палывода не захотел рассказать свою версию событий. По словам коллег, он замкнулся в себе и ни с кем не общается. Виновным себя не считает.

«Палывода старался выкрутиться. Это дело его жизни, – говорит Парцхаладзе. – Но иногда своими действиями можно уничтожить проект. Теперь инвесторы будут ждать достройки объектов очень долго».

Опубликовано в шестом номере журнала Forbes (декабрь 2020)