Смерть піонера. Велика історія падіння «Аркади»

«Аркада» завжди добудовує», – повторювали як мантру інвестори житлових комплексів, агітуючи родичів і знайомих вкладатися у будівництва під орудою цього банку. Вони помилялися. Один із найбільших забудовників на ринку житла економ‑класу, банк із 27‑річною історією доживає останні дні. 25 серпня Національний банк визнав банк «Аркада» неплатоспроможним, а 25 вересня Фонд гарантування вкладів розпочав його ліквідацію.

Понад 10 000 інвесторів залишилися ні з чим. Будівництва заморожені більше двох років. Це 30 недобудованих і п’ять готових, але не введених в експлуатацію висоток у комплексах «Еврика» і «Патріотика» і пустир на 176 га під забудову ЖК «Патріотика на озерах».

Як сталося, що банк, який був піонером на ринку житлового будівництва, прогорів?

САМ СОБІ БУДІВЕЛЬНИК

Уродженець Коростеня Житомирської області Костянтин Паливода, 64, розпочинав свою кар’єру в Будбанку СРСР. У банку «Аркада» він з моменту заснування, з 1995 року, на посаді голови правління. Пізно одружився, не має спадкоємців і все життя присвятив роботі. Основним партнером Паливоди у бізнесі до 2012 року був Володимир Поляченко, котрий у 1992–2006 роках керував холдингом «Київміськбуд». «Аркаду» заснували структури холдингу.

У кризові 90‑ті Поляченко й Паливода запустили в Україні схему фінансування будівництв, яку тепер використовує більшість забудовників. Поляченко переконав очільника Київміськдержадміністрації Леоніда Косаківського розрахуватися за боргами перед «Київміськбудом» землею на Осокорках, Позняках і Троєщині. За допомогою глави парламенту Івана Плюща пролобіював постанову про дозвіл будувати житло за рахунок коштів населення. Після того як «Аркаду» відвідав президент Леонід Кучма, в банк хлинув потік клієнтів.

У 2003 році Поляченко і Паливода відсунули «Київміськбуд» від управління «Аркадою», але холдинг продовжував співпрацювати з банком. Остаточне «розлучення» сталося після кризи 2008 року, коли банк не заплатив забудовнику, звинувативши його у порушенні термінів будівництва. Банк переживав кризу важко: співробітникам урізали зарплати до мінімуму. У 2012‑му після тривалої хвороби не стало Поляченка, і Паливода залишився біля керма «Аркади» на самоті. 2016‑го судовий розгляд із «Київміськбудом» закінчився мирно – сторони провели залік зустрічних вимог. Але більше не співпрацювали.

«Паливода вирішив управляти всіма грошима сам»,– говорить радник заступника голови КМДА Олексій Тихонов. До пересварки будівництво контролював «Київміськбуд»– усі гроші приходили на його рахунки. Банк виконував розрахункові функції: переказував гроші, оформляв папери й отримував комісійні за обслуговування. В Україні вже діяли ухвалені після афери «Еліта‑Центру» норми розділелення управителів фондами фінансування будівництва та забудовників. Але заборони тримати ці структури в одних руках не було.

Ключовий акціонер «Аркади» з часткою понад 60%, Паливода вирішив позбутися міноритаріїв. На початку 2016 року він вирішив збільшити капітал банку на 100 млн грн, до 320 млн грн. Міноритарії на збори акціонерів не потрапили завдяки хитро продуманому пропускному режиму. Представник Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку теж не зміг потрапити в банк, навіть за допомогою поліції, тому він просто склав протокол порушень.

Міноритарії звернулися до суду, але програли. Після докапіталізації Паливода сконцентрував у власних руках 75% акцій. «Справу життя й ім’я батька Паливода спустив в унітаз»,– каже син колишнього партнера Паливоди Юрій Поляченко. Він стверджує, що ніколи не був партнером Паливоди по бізнесу, хоча у 2017 році значився у складі акціонерів «Аркади». Після сумнозвісних зборів Поляченко‑молодший вибув зі складу акціонерів.

Отримавши абсолютну владу, Паливода вийшов на ринок із величезною кількістю квартир за низькими цінами. При собівартості квадратного метра панельного будинку 8000–9000 грн «Аркада» продавала житло по 15 000 грн за 1 кв. м. Найвідчайдушнішим інвесторам, готовим нести гроші на етапі котловану, банк давав щедрі знижки. У день старту продажів чергового будинку інвестори займали чергу під офісом банку ще до відкриття.

Паливода прагнув до концентрації грошових потоків усередині групи: свій банк для управління фондами фінансування будівництва, свої генпідрядники «Аркада‑Будівництво» і «Будеволюція», свій ЖЕК, без укладання договорів з яким покупці стикалися з проблемою введення будинків в експлуатацію. Гроші інвесторів банк розподіляв по зв’язаних компаніях. За перерахування грошей своїм же структурам банк стягував від 30% до 75% комісії. За два роки на таких комісіях банк «Аркада» заробив близько 2 млрд грн.

ВСІ НА ОДНОГО

Переломним для «Аркади» став 2015 рік, коли почалися перші непорозуміння з владою міста. Обіцяючи інвесторам розвинену інфраструктуру – комунікації, школи та дитячі садки,– банк розраховував на компенсацію за ці об’єкти з міського бюджету або як мінімум на списання пайового внеску в межах витрат на їхнє будівництво. Ні те, ні інше мерію не влаштовувало.

«У «Аркади» масштабні об’єкти, тому й соціальне навантаження високе»,– пояснює Тихонов. Якщо мова про один‑два будинки, для них не потрібні окрема лікарня, школа і дорога. Але «Аркада» будувала комплекси на 20–30 будинків.

Матеріали по темі

Категорія

Компанії

Дата

15 вересня 2020

Як створити і втратити великий бізнес, зв’язавшись із чиновниками та політиками. Інструкція від забудовника Максима Микитася

Забудовник викручувався як міг. Замість обіцяних соціальних об’єктів у ЖК «Молодіжний» на Осокорках виросли два висотних житлових будинки. Паливода вирішив підвищити виручку від ЖК шляхом продажу нових квартир, а інвестори зіткнулися з проблемою оформлення права власності на квартири в будинках‑нелегалах.

Інвестори другої черги в ЖК «Патріотика» отримали ключі від своїх квартир із запізненням на рік, а потім ще стільки ж чекали підключення до мереж та оформлення права власності. Будинки простоювали без води, світла й опалення. А Паливода намагався відбитися від сплати пайового внеску через суд, доводячи, що будівництво садочків та шкіл обходиться дорожче пайового внеску.

Восени 2016‑го інвестори об’єдналися і почали регулярно відвідувати головний офіс банку, вибираючи дні старту продажів нових будинків. Представники «Аркади» делікатно переводили стрілки то на КМДА, то на Державну архітектурно‑будівельну інспекцію. У кінці року банк усе‑таки заплатив пайовий внесок і розблокував здачу будинків.

«За комунікації та соціальну інфраструктуру відповідає місто, і Паливода мав право зарахувати пайовий внесок у частині, яку він витратив на інфраструктуру,– говорить президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.– Але він не знайшов спільної мови з місцевими органами влади. Хоча багато забудовників робили такий залік».

У 2017‑му відносини між «Аркадою» і київською владою, на перший погляд, налагодилися. Мер Віталій Кличко помпезно відкрив дитячий садок у ЖК «Патріотика». Цей об’єкт було побудовано за гроші інвесторів, а місто прийняло його на баланс. Але коли забудовник розпочав у 2018 році продаж квартир в амбітному комплексі з 43 будинків «Патріотики на озерах», протистояння вийшло на новий рівень.

Ексголова правління «Аркади» Тетяна Ковальчук називає події травня 2018 року, коли було отримано дозвіл на будівництво, початком кінця історії банку. Агресивно налаштовані молодики у футболках з логотипами ВО «Свобода» і Нацкорпусу ламали паркани, трощили будівельну техніку, били будівельників і охорону на будівельній ділянці. Паралельно діяли екоактивісти свіжоствореної громадської організації «Екопарк Осокорки».

Любителі природи звернулися до суду з позовом про визнання дозволу на будівництво недійсним. Спірна ділянка перебувала в оренді у пов’язаної з «Аркадою» компанії «Контактбудсервіс» із 2005 року. Увесь цей час банк справно платив за оренду. Забудовник узгодив проєктну документацію, розчистив ділянку, намив подушку піску і загруз у судових процесах з екоактивістами, інтереси яких у суді представляв адвокат Олексій Петренко, який активно співпрацював із КМДА.

Посилаючись на тиск екоактивістів і борги забудовника по оренді, у січні 2019 року Київрада достроково розірвала договір оренди. У липні суди визнали це рішення незаконним. Улистопаді 2020‑го Верховний Суд прийняв остаточне рішення на користь «Аркади», але було вже пізно: банк було визнано неплатоспроможним, а 15‑річний термін оренди закінчився.

У розпал конфлікту з київською владою Паливода зупинив усі будівництва. Інвестори стали на захист банку і в травні 2020 року розгорнули наметове містечко під стінами мерії. «З 2018 року ми ставили до відома всіх, але отримували лише відписки», – каже інвестор ЖК «Еврика» Світлана Мунічевська. У Нацкомісії з цінних паперів інвесторів відправили до Нацбанку. У Нацбанку – назад до Нацкомісії. У КМДА регулярно проводили наради, але до реальної допомоги так і не дійшло.

Мунічевська вважає, що Кличко був налаштований проти «Аркади» з трьох причин: особиста неприязнь до Паливоди, недостатнє занурення в проблему і тиск забудовників, зацікавлених у земельній ділянці «Патріотики на озерах». На 176 га в межах міста серед озер можна побудувати набагато прибутковіший об’єкт, ніж панельки економ‑класу.

Реалізувати компромісний проєкт «Патріотики на озерах» Паливода не встиг. Коли 11 серпня віцепрезидент Київської організації Національної спілки архітекторів Георгій Духовичний на замовлення «Аркади» презентував третю версію проєкту зі скороченням житлової забудови і поверховості, школами та дитсадками, мостом через озеро і фонтанами, НБУ вже визнав банк «Аркада» проблемним.

Протягом останніх п’яти років інспектори НБУ відвідували «Аркаду» щорічно. У регулятора були питання до бізнес‑моделі банку, який 80% своїх доходів отримував від управління фондами фінансування будівництва, і підозри, що кошти інвесторів використовуються не за призначенням. Повноважень на перевірку будівництв у Нацбанку не було, і, щоб зрозуміти масштаб проблем, був потрібен спецаудит. У 2017 році НБУ відніс «Аркаду» до спеціалізованих банків довірчого управління і зобов’язав його пройти такий аудит.

Спецаудит підтвердив побоювання, що «Аркада» зловживає коштами інвесторів, перекидаючи гроші з об’єкта на об’єкт і купуючи частки в компаніях, цінні папери та земельні ділянки. Аудитори констатували, що банк постійно бере кредити під заставу єдиного цінного активу – будівлі центрального офісу банку на Ольгинській, та виводить гроші з фондів фінансування будівництва за допомогою високих комісій за перерахування коштів і надбавок до зарплат.

Зарплати в «Аркаді» платили по‑старому – готівкою. За зарплатною відомістю, за грудень 2017 року президент банку отримав на руки майже 6 млн грн, інші члени правління і головний інженер банку – понад 1 млн грн кожен. Надбавки отримували всі, включаючи касирів та прибиральниць.

Як спеціалізований банк «Аркада» мала виконувати більш жорсткі нормативи і обмежити залучення депозитів фізосіб. Правління НБУ у 2017‑му обговорило майбутнє банку на засіданні за участю Паливоди. «Начебто знайшли спільну мову, про все домовилися, але він порушив усі домовленості»,– розповів Forbes учасник цього засідання на правах анонімності. Увідведений місяць банк план дій в НБУ не подав і встановлені нормативи через рік, як того вимагала постанова регулятора, не виконав.

Натомість Паливода у липні 2018‑го звернувся до суду з вимогою визнати постанову НБУ недійсною, але програв у першій та апеляційній інстанціях. Усічні 2019‑го рішення суду набуло чинності і банк був змушений виконати вимоги НБУ.

Нацбанк пропонував «Аркаді» здати банківську ліцензію та реорганізуватися у фінансову компанію. Паливода відкинув цю пропозицію: інвесторами банк сприймається як більш надійна структура і до того ж володіє ширшими можливостями.

У січні 2019 року НБУ заборонив «Аркаді» залучення депозитів фізосіб на два роки, а в березні – залучення коштів від довірителів до фондів фінансування будівництва по нових об’єктах на три роки. «Банк міг впасти будь‑якої миті, і треба було зупинити зростання піраміди,– пояснює на умовах анонімності представник банківського нагляду НБУ.– Якби не ці обмеження, у фондах фінансування будівництва зависло б не 9,5 млрд грн, а набагато більше».

Після введення обмежень банк почав втрачати ліквідність. І виводити активи. У вересні 2019‑го Паливода призначив себе президентом банку, а замість нього головою правління «Аркади» стала Ковальчук. Правління заклало будівлю головного офісу банку під кредит пов’язаної компанії «Будеволюція». Сума кредиту була вдвічі нижчою за вартість застави. Гроші за кредитом зайшли на рахунок компанії в іншому банку.

Аналізуючи цю угоду, Фонд гарантування дійшов висновку, що «Аркада» ретельно готувалася до банкрутства. Отримавши у квітні 2020‑го повідомлення кредитора про невиконання зобов’язань, до липня банк нічого не зробив для збереження активу. Право власності на будівлю перейшло до кредитора– Олега Неліна.

Фонд гарантування дізнався про втрату будівлі з реєстру нерухомості і звернувся до суду. Заступник директора – розпорядника фонду Ольга Білай називає кредитний договір між «Аркадою» і Неліним неринковим. Але навіть якщо припустити, що все законно, кредитор повинен був оцінити будівлю і повернути «Аркаді» різницю між її вартістю і сумою боргу. Це більше 400 млн грн, але ніхто ці гроші не повертав і не збирається.

Фокус із будівлею став для НБУ останньою краплею. 6 серпня регулятор визнав «Аркаду» проблемною, а за два тижні – неплатоспроможною. Із втратою будівлі капітал «Аркади» став негативним, а у вересні закінчувався річний термін для визнання цієї угоди нікчемною. Тепер Фонд гарантування повертатиме актив через суд.

БАЛАНС ВТРАТ

Фонд гарантування виплатив вкладникам «Аркади» 150 млн грн і прогнозує, що на всіх кредиторів грошей не вистачить. Тисячі власників пенсійних та дитячих вкладів в «Аркаді» можуть залишитися ні з чим – повернення цих грошей державою не гарантується. Якість кредитного портфеля, де переважно іпотека фізосіб, залежить від динаміки будівництва. Напередодні краху в банку залишалося всього 3 млн грн власних коштів, а цінні папери, в які банк вкладав кошти, за оцінками ФГВ, неліквідні. Банк купував облігації пов’язаної компанії «Базовий актив», яка перестала їх обслуговувати.

Покупці житла в недобудовах «Аркади» пів року живуть у наметах під стінами мерії і періодично перекривають Хрещатик. Але зла на Паливоду вони не тримають. Виведення грошей з «Аркади» напередодні банкрутства вони пояснюють його бажанням добудувати об’єкти і потребою в готівці для «вирішення питань».

Тихонов констатує, що четверта і п’ята черги «Патріотики» побудовані в борг. За його словами, підрядники, які робили панелі для будинків, фактично збанкрутували, як і будівельні компанії «Фундамент» і «Азур». Будинки першої черги в «Евриці» через борги було здано без мереж. П’ять будинків «Патріотики» підключено до електрики за тимчасовим договором.

Інвестори з нетерпінням чекають результатів аудиту, для проведення якого «Київміськбуд» залучив екскерівника «Аркади» Тетяну Ковальчук. «Київміськбуд» не горить бажанням підхопити недобудови «Аркади». «Чесно кажучи, поки що нам з головою вистачає добудови об’єктів «Укрбуду», – говорить голова правління холдингу Ігор Кушнір.

Актив інвесторів, посилаючись на попередні результати аудиту, оцінює потребу в грошах на добудову будинків по двох комплексах у 4 млрд грн. З урахуванням 300 млн грн, що залишилися у фондах, очікуваних компенсацій міста на 1,4 млрд грн за побудовану інфраструктуру і непроданих квартир на 2 млрд грн ця сума набереться. Якщо продажі не підуть, інвестори думають попросити у міста кредит. Доплачувати зі своєї кишені вони поки що не готові, бо побоюються, що будинки взагалі не буде добудовано.

Технічна і дозвільна документація із недобудів «Аркади» залишається у підприємств Паливоди. Інвестори наполягають, щоб підрядники передали ці документи добровільно – у судах процес може розтягнутися на роки. Сам Паливода під домашнім арештом. Правоохоронці розслідують видачу 50 млн грн під заставу неіснуючого обладнання за неіснуючою адресою.

Паливода не схотів розповісти свою версію подій. За словами колишніх колег, він замкнувся в собі і ні з ким не спілкується. Але винним себе не вважає.

«Паливода намагався викрутитися. Це справа його життя,– каже Парцхаладзе.– Але іноді своїми діями можна знищити проєкт. Тепер інвестори чекатимуть добудови об’єктів дуже довго».  

Опубліковано в шостому номері журналу Forbes (грудень 2020)