Как создать и потерять большой бизнес, связавшись с чиновниками и политиками. Инструкция от застройщика Максима Микитася

Тем временем в Киеве Национальное антикоррупционное бюро подозревало Микитася в присвоении денег Нацгвардии, а тысячи инвесторов проводили акции протеста с требованием возобновить приостановленные стройки. А ведь каких-то пару лет назад Микитась сдавал по 10–12 домов в год, стремясь реализовать свою мечту – обогнать крупнейшего конкурента, «Киевгорстрой».

На избирательные кампании Микитась, по оценке его партнера Олега Майбороды, потратил около 300 млн грн. Не помогло. В его округе победил кандидат от партии «Слуга народа». Это было началом конца «Укрбуда»– одной из крупнейших строительных компаний страны.

•••

При советской власти Микитася назвали бы продолжателем трудовой династии. Его отец Виктор Микитась (умер в 2016-м) строил Чернобыльскую АЭС, а уже при независимости руководил работами по возведению саркофага над четвертым энергоблоком.

Свои первые шаги в бизнесе Микитась-младший делал сам, организовывая подряды для других застройщиков. В 2010 году он убедил руководителя госкорпорации «Укрбуд» Юрия Пелыха в том, что на рынке жилищного строительства можно заработать куда больше, чем на подрядах по промышленным объектам, которыми занималась компания. Тем более что большинство проектов по строительству нового саркофага на ЧАЭС, на которых зарабатывал «Укрбуд», уже были завершены.

Свои первые шаги в бизнесе Микитась-младший делал сам, организовывая подряды для других застройщиков

Пелых уговорил совет директоров назначить Микитася президентом госкорпорации. Тот долго искал подходящие стартовые площадки, пока не остановился на недострое под Киевом, который назвали «Жилищный комплекс «Лесной». «Укрбуд» начал достраивать его в конце 2012 года и сдал в июне 2013-го. Уже тогда все стройки, которые вели разные компании Микитася, рекламировались как проекты государственной корпорации «Укрбуд» – это повышало доверие клиентов. На самом деле и девелопером, и подрядчиком строек были частные фирмы, принадлежащие Микитасю и его партнерам. Втом же 2013-м компания начала строительство шести новых домов.

Покровительство государства проявлялось не только в названии. В декабре 2014 года на церемонию вручения ключей новым жильцам дома в селе Гора под Киевом приехал президент Петр Порошенко.

Там же была применена популярная у многих застройщиков схема: часть квартир в новых домах получает организация, которая предоставила участок. В этом случае 65 квартир отдали Минобороны.

Время активного строительства совпало с двумя факторами, которые подогрели спрос на недвижимость: наплыв беженцев с оккупированного Донбасса и разорение крупных банков. «Жилье в новостройке выглядело альтернативой депозитам»,– говорит владелец сети ресторанов Tarantino Family Дмитрий Федотенков, которому принадлежит сегодня несколько компаний из орбиты «Укрбуда».

Одна из головных болей всех застройщиков – найти недорогой участок в столице. Большинство площадок давно распределены, и самый популярный способ решить эту задачу – договориться с ведомством, у которого есть участки, и предложить часть квартир в обмен на его земли. Одним из таких проектов «Укрбуда» стал 23-этажный дом на Печерске, который назвали «Жилищный комплекс «Аристократ». Его построили на территории военной части Внутренних войск МВД Украины, преобразованных позднее в Нацгвардию.

Материалы по теме

Категория

Компании

Дата

03 декабря 2020

Смерть пионера. Большая история падения «Аркады»

На каких условиях Микитась договорился с силовиками? «Я пытался узнать об этом с 2015 года, увидев паспорт строительного объекта на заборе стройки,– рассказывает журналист «Радио Свобода» Максим Опанасенко.– Удалось выяснить только в 2017-м». За это время условия сделки Микитася с Нацгвардией успели поменяться. Вместо 50 квартир на элитном Печерске «Укрбуд» предложил 65 квартир на окраине в жилищном комплексе «Оберіг». Разница в цене– около 100 млн грн. Журналистское расследование Опанасенко об этой схеме стало для Национального антикоррупционного бюро (НАБУ) основанием для расследования против должностных лиц Нацгвардии и топ-менеджеров «Укрбуда». Но это будет только в 2018-м.

А пока дела шли в гору. В 2016-м компании Микитася по объему введенного в эксплуатацию жилья вплотную приблизились к «Киевгорстрою» – 314200 кв. м против 345300 кв. м. В том же 2016-м Микитась при активной поддержке Блока Петра Порошенко выиграл выборы в Верховную Раду по 206-му округу, в который входят часть Чернигова и окрестные села.

Всего с 2012-го по 2018 год под брендом «Укрбуд» частными компаниями из орбиты Микитася было построено 57 домов общей площадью 830000 кв. м. Началось строительство еще 25 комплексов. Статус парламентария, репутация динамичного застройщика. По сравнению с летом 2013-го, когда «Укрбуд» сдал первый жилой дом, дела явно улучшились. Плюс компании доверяли покупатели, которым можно было предъявить весомый аргумент – «мы все сдаем, у нас нет недостроев». 40% квартир «Укрбуда» инвесторы покупали на начальном этапе строительства, 95% продавалось до введения дома в эксплуатацию.

•••

В декабре 2018 года «Укрбуд» должен был сдать первый дом в своем самом масштабном жилищном комплексе «Чарівне місто» из 11 домов на 1336 квартир. Квартиры в новом городке возле станции метро «Красный хутор» разлетались на ура: небольшой метраж плюс рассрочка от застройщика. Но дом не был сдан ни в декабре 2018-го, ни в первом квартале 2019-го, как поначалу обещали инвесторам в «Укрбуде». Не сдан он до сих пор.

У крутого пике «Укрбуда» есть несколько объяснений.

Первое – расточительство акционера. «В моем присутствии Микитась потребовал от своего директора Майбороды срочно выдать ему 300 млн грн – всю предполагаемую прибыль от еще не достроенного объекта,– вспоминает Федотенков.– И эти деньги ему были выданы». Почему директор так поступал? «Менеджеры Микитася боялись сказать ему, что вынимать деньги из строительства больше нельзя, образовалась дыра»,– полагает генеральный директор «Киевгорстроя» Игорь Кушнир. По его оценкам, только из «Чарівного міста» Микитась вывел около 800 млн грн. Деньги были потрачены на новое офисное здание «Укрбуда», покупку заграничной недвижимости, автомобили премиум-класса и избирательную кампанию.

По другой версии, менеджеры и новые партнеры постепенно устранили Микитася от руководства, считая его самым токсичным активом «Укрбуда». Эту версию неоднократно озвучивал сам Микитась. Ни застройщик, находившийся во время подготовки публикации под домашним арестом, ни его адвокат не захотели отвечать на вопросы Forbes.

Но самым слабым местом в бизнесе Микитася оказалось его стремление обеспечить себе политическую поддержку. Дружба с БПП, выгодные контракты с силовыми ведомствами – все это пошло прахом вскоре после того, как в апреле 2019 года Порошенко проиграл выборы. 4 мая НАБУ заявило о подозрении Микитасю в растрате денег Нацгвардии, а 7-го Антимонопольный комитет оштрафовал компании, входящие в орбиту «Укрбуда», на 150 млн грн за сговор при участии в гостендерах. Детективы НАБУ задержали Майбороду, который сутки провел в СИЗО. Дело о квартирах Нацгвардии было начато еще во времена президента Порошенко. Почему по расследованию, которое начато было еще в 2018-м, задержания и предъявления подозрений начались только в мае 2019-го? «Подозрения предъявляются тогда, когда собрано достаточно доказательств и проведены все экспертизы»,– ответил представитель НАБУ. «Говоря откровенно, Микитась просто потерял «крышу», – говорит совладелец одной крупной девелоперской компании.

Федотенков рассказывает, что после новостей о многомиллионных штрафах, задержании Майборды и следствии НАБУ продажи новых квартир на объектах «Укрбуда» упали на 90%. «Доверие инвесторов – один из главных активов на этом рынке, как только его нет, бизнеса не будет»,– говорит он.

Все еще можно было спасти – нужно было просто достроить все дома. Но тут стала очевидной вся хрупкость бизнес-модели Микитася. «Я говорил Максиму, что нельзя деньги от инвесторов разных объектов складывать вместе,– вспоминает Никонов.– Каждый объект нужно вести отдельно». Кушнир говорит, что принципа раздельного учета придерживается и «Киевгорстрой». У Микитася все было построено по принципу пирамиды: деньги инвесторов тратились не только на строительство, но и на покупку новых площадок. Постоянно растущие продажи и все больше новых объектов делали Микитася глухим к любым предостережениям.

Микитась недооценил масштаб проблем. Уголовные дела? Ни Микитась, ни люди его круга к таким вещам не относились как к угрозам

«Потерял связь с реальностью», «никого не слушал», «головокружение от успехов» – так описывают поведение Микитася несколько его топ-менеджеров и партнеров. В июне 2019 года на многолюдном совещании сельсовета в Любече под Черниговом Микитась поссорился с председателем территориальной общины Сергеем Пинчуком. Стал при всех крыть его матом, обвиняя в разворовывании средств общины. Пинчук стал вызывать полицию, но Микитась вырвал у него телефон и швырнул о стену, продолжая материться и угрожать. Итог – еще одно расследование МВД против Микитася. Вспыльчивость, умноженная на уверенность в недосягаемости для закона, отпугивала друзей и партнеров. «Он мог договориться о чем-то, подписать все документы, а потом резко сказать, что передумал»,– вспоминает один из топ-менеджеров «Укрбуда».

Микитась недооценил масштаб проблем, с которыми столкнулся.

Уголовные дела? Ни Микитась, ни люди его круга к таким вещам не относились как к угрозам. «Уголовные дела на этом рынке – часто просто способ вымогать деньги»,– говорит Федотенков. Но договориться с детективами НАБУ не получалось, а со сменой власти фирмы Микитася перестали быть неприкасаемыми и для других правоохранительных органов.

Отсутствие разрешений на строительство, иски от владельцев участков? Такие проблемы Микитась успешно решал, к примеру, в 2016–2017 годах, когда строил высотки «Солнечная Ривьера» в рекреационной зоне на левом берегу Днепра. Тогда за продолжение строительства выступил мэр Виталий Кличко – вопреки протестам депутатов и окрестных жителей.

В 2019-м ситуация кардинально изменилась. 22 остановленные стройки нужно было срочно спасать, кормить инвесторов обещаниями бесконечно невозможно.

Пока Микитась колесил по Черниговщине, Майборода и другие топ-менеджеры искали деньги на возобновление строительства. Майборода оценивал дефицит оборотных средств минимум в 1,5 млрд грн. Новых продаж не было, оставалось только продать компанию.

Менеджерам «Укрбуда» удалось убедить Микитася расстаться с бизнесом. В сентябре он заявил, что давно уже не владелец компании и продал ее новым инвесторам. Имелся в виду ресторатор Федотенков, с которым Микитась подписал меморандум о продаже большинства своих компаний. Каким боком ресторатор затесался в строительный бизнес? Их познакомил сосед Федотенкова – Майборода. Ресторатор заплатил Микитасю $11 млн за 50% одного из зданий завода «Арсенал» в центре Киева и доли в большинстве компаний из орбиты «Укрбуда». Этих денег хватило на возобновление строительных работ на всех объектах с сентября по ноябрь. Дальше нужно было искать нового инвестора. Федотенков не собирался становиться новым застройщиком, его интересовало только здание «Арсенала».

Но Микитась передумал. 4 декабря 2019 года в эфире телеканала «Прямий» он рассказал, что был обманут своими менеджерами, которые были в сговоре с Федотенковым, что его подписи на меморандуме поддельные, а аферу с квартирами для Нацгвардии провернули без его ведома. Одновременно он попытался переоформить на своих доверенных лиц компании, которые уже продал. «Он начал войну»,– вспоминает Федотенков.

На самом деле вопрос был уже не в том, кто победит в войне за активы «Укрбуда», а кому поручить проблемный актив, который создавал риски и для политиков. Федотенков предложил свою долю в «Укрбуде» владельцу строительной компании «Интергал-Буд» Владимиру Зубику. Тот счел проект слишком рискованным. «Укрбуд» как набор проблемных долгостроев был уже у всех на слуху.

Федотенкову удалось выйти на министра внутренних дел Арсена Авакова и главу СБУ Ивана Баканова. Вместе с ними было найдено решение.

•••

Вечером 13 декабря 2019 года президент Украины Владимир Зеленский приехал на съемки ток-шоу «Право на владу». У входа в студию его ждали несколько сотен инвесторов «Укрбуда». «Все эти площадки достроит «Киевгорстрой»,– заверил Зеленский.– Вопрос решен».

Прошло полгода, из 22 объектов «Укрбуда» работы ведутся только на пяти, остальные – простаивают. Почему большинство строек все равно стоит?

Передача активов Микитася «Киевгорстрою» только внешне выглядела как решение проблемы. В процесс включилось несколько заинтересованных сторон, каждая из которых стремилась получить свою выгоду.

Четыре крупнейших стройки велись на землях Министерства обороны. «С Микитасем Минобороны договаривалось за 6% или 7% квартир, а у нас они потребовали вдвое больше»,– рассказывает Кушнир. Это ломало все потенциальные прибыли от недостроенных домов. Минобороны на уступки не шло, и «Киевгорстрой» нашел простое решение. О несговорчивости чиновников Кушнир рассказал и без того доведенным до отчаяния инвесторам «Укрбуда». После акций протеста под стенами Минобороны военные передумали. Кабмин поручил министру Андрею Тарану подписать договора строительства с «Киевгорстроем» по объектам «Укрбуда» на старых условиях.

Другая проблема – проволочки с выдачей разрешений со стороны Государственной архитектурно-строительной инспекции, от которой до недавнего времени зависел официальный ввод домов в эксплуатацию. Эту задачу Кушнир тоже собирается решать с помощью праведного гнева вкладчиков.

Главным узким местом остаются деньги. По подсчетам «Киевгорстроя», компании потребуется 2,1 млрд грн, чтобы достроить все 22 объекта «Укрбуда». Пять этих объектов принесут прибыль, 13 – убыток, четыре выйдут в ноль. Есть два способа решения этой проблемы: финансирование за счет Государственного ипотечного учреждения или докапитализация «Киевгорстроя» за счет столичного бюджета. «Мы готовы продать ГИУ свои квартиры или квартиры на объектах «Укрбуда», это даст возможность возобновить строительство»,– говорит Кушнир.

Когда будут достроены все объекты? Некоторые из них почти готовы, на другие может потребоваться еще лет пять

Если все так проблемно, зачем было соглашаться на достройку этих объектов? «Это наша социальная ответственность»,– объясняет директор «Киевгорстроя». У компании, которая на 80% принадлежит государству, не было выбора после решения на уровне СНБО и заявления президента. Впрочем, «Киевгорстрою» грех жаловаться на жизнь, думают некоторые наблюдатели. «2 млрд грн – это слишком, на все должно хватить около 500 млн грн»,– говорит один из бывших руководителей правительства, знакомый с ходом дела. Нынешние расходы, по его мнению, могут быть легко перекрыты будущими прибылями. «На некоторых площадках «Укрбуда» можно построить новые дома, так что в перспективе пяти лет «Киевгорстрой» может заработать около $50 млн»,– полагает Федотенков.

А инвесторы теряют терпение. «Мы готовы устроить новый Майдан»,– говорит один из руководителей группы инвесторов Сергей Кашперский. Он покупал квартиру в ЖК «Чарівне місто» и одним из первых стал организовывать будущих жильцов. Сейчас у них свои группы в социальных сетях, через которые они держат друг друга в курсе новостей и раз в месяц собираются на акции протеста под Минобороны или мэрией.

Когда будут достроены все объекты? Некоторые из них в высокой степени готовности, чтобы завершить все стройки, может потребоваться еще лет пять, говорит директор крупной строительной компании. Проблема для инвесторов еще и в том, что парламент отменил «паевые взносы» для застройщиков, то есть требование платить 4% от сметы строительства в бюджет города. Новая норма вступает в силу с 1 января 2021 года, так что многие застройщики не заинтересованы сдавать свои объекты до этой даты.

Что с Микитасем? В конце мая Апелляционная палата Высшего антикоррупционного суда изменила ему меру пресечения по делу о квартирах для Нацгвардии. Домашний арест заменили содержанием в СИЗО, а залог увеличили с 80 млн до 100 млн грн. Мечта Микитася сбылась немного не так, как он планировал. Он не догнал «Киевгорстрой», его бизнес стал частью этой компании. 

Опубликовано во втором номере журнала Forbes (июль-август 2020)