Олександр Рябчун, засновник мережі колівінгів ONE /З персонального архіву
Категорія
Свій бізнес
Дата

Дохідні інста-будинки. Олександр Рябчун придумав, як здавати житло в оренду на 20% дорожче ціни на ринку. Історія мережі колівінгів ONE

Олександр Рябчун, засновник мережі колівінгів ONE Фото З персонального архіву

Дохідна нерухомість – консервативний бізнес, в якому складно вигадати щось нове? Киянину Олександру Рябчуну це вдалося. Він будує мережу будинків зі спільними просторами і консьєрж-сервісом, де сусіди об'єднуютьcя в ком'юніті.

📲 45 секунд – на один пост, 20 хвилин на день, щоб дізнатися головні економічні та бізнесові новини. Підписуйтеся на Telegram-канал Forbes Ukraine, щоб економити час.

Маркетологиня Дарина Дегтяр разом з хлопцем вже рік орендують квартиру в київському колівінгу ONE біля станції метро «Нивки». «Нам сподобалося, що тут дозволили жити з великою собакою, є тераса на даху та коворкінг у підвалі, що також служить укриттям, а також консьєрж-сервіс», – розповідає Дегтяр. 

Формат і назва колівінг вперше з’явився в Кремнієвій долині, де через високу вартість житла розробники не могли орендувати окремі квартири і тому почали спільно знімати будинки, в яких жили в окремих кімнатах.

Мережа київських колівінгів ONE, що наразі налічує три будинки, влаштована дещо по-іншому. Це чотириповерхові будівлі, у яких від 25 до 50 повноцінних апартаментів і є спільні простори для роботи та відпочинку. Орендар винаймає повноцінну невелику квартиру з власною кухнею, санвузлом та дизайнерським ремонтом і має доступ до спільних зон для роботи чи спілкування з іншими мешканцями будинку.

Засновник ONE Олександр Рябчун, 36, розповідає, що такий формат будинків дає змогу заробляти на оренді більше на 20–30% порівняно з заробітком на оренді звичайних квартир. Орендний дохід мережі в 2023 році сягне 10 млн грн, каже Рябчун. Ось його історія. 

Формат колівінгу дозволяє заробляти на оренді більше на 20-30% порівняно з заробітком на оренді звичайних квартир

Формат колівінгу дозволяє заробляти на оренді більше на 20-30% порівняно з заробітком на оренді звичайних квартир, переконаний засновник ONE

Цінність у спільноті

Рябчун понад 10 років будував котеджі та малоповерхові будинки в Києві та області. Він звернув увагу, що багато інвесторів у нерухомість хочуть отримувати орендний дохід, але не хочуть займатися пошуком орендарів та комунікацією з ними. Тоді він вирішив створити проєкт із нерухомості, який би звільняв інвесторів від зайвого клопоту.

Але як можна заробити на здачі в оренду житла більше? «Найбільш платоспроможною аудиторією виглядали айтівці», – пригадує підприємець. Він вирішив, що вільні площі в будинках можна перетворити на спільні місця для роботи й відпочинку, надати додатковий консьєрж-сервіс, таким чином створити додаткову цінність і підвищити вартість. Друг Рябчуна, з яким той поділився ідеєю, сказав, що в США такі проєкти називаються колівінгами.

У 2019 році через знайомих рієлторів Рябчун знайшов 20 інвесторів, які були готові ризикнути вкласти в дохідний будинок для айтівців. Перший обʼєкт здали в 2020 році. Дуже вчасно – через карантин айтівців відправили працювати з дому, тож тераса і спільні простори в будинку набули додаткової цінності. Перший будинок дуже швидко знайшов орендарів.

Переважно в колівінгах Рябчуна живе молодь 20–35 років, яка працює в ІТ, маркетингу та суміжних сферах. Це амбітні люди, часто з домашніми тваринами, які можуть працювати віддалено, розповідає Рябчун. «Колівінги дають їм змогу вийти поспілкуватися з сусідами-однодумцями в спільному просторі, пограти у PlayStation чи провести вечірку з барбекю на терасі», – ділиться він. Утім найголовнішою перевагою підприємець вважає спільноту.  

«Зробити красивий ремонт, поставити нову техніку й організовувати щоденний клінінг допомагає розвантажити людей від рутини, однак не обʼєднує їх у спільноту», – розказує Геогрій Дяхтерянко, засновник мережі колівінгів VIlNYY. Він називає спільні цінності обʼєднавчими факторами для створення комʼюніті. 

Колівінги ONE мають вимоги до орендарів: потенційний мешканець чи мешканка має заповнити анкету, пройти співбесіду та обовʼязково показати свої сторінки в соцмережах. Деяким охочим відмовляють. Рекламують житло в соціальних мережах та працюють із рієлторськими компаніями.

«Такий формат дозволяє нам здавати смарт-квартири площею 20 кв. м за ціною житла 40 кв. м в аналогічних районах», – ділиться засновник. Він розповідає, що оренда однокімнатних квартир площею 20 кв. м у колівінгу на околиці Києва (ст. м. «Академмістечко») в колівінгу коштує 11 000–12 000 грн, двокімнатних на 35-40 кв. м біля ст. м. «Нивки» – 16 000–18 000 грн. За даними LUN медіанна ціна на оренду однокімнатної квартири в Києві в 2023 році становила 13 000 грн.

Колівінги ONE мають спільні простори для роботи та відпочинку

Колівінги ONE мають спільні простори для роботи та відпочинку

Прибрати зайвий клопіт

Наразі мережа колівінгів ONE нараховує 200 інвесторів, у трьох будинках живе близько 150 людей.

«Ми надаємо сервіс для інвесторів, які купують квартири в колівінгу, а наша компанія бере їх в управління та займається питаннями з орендою», – розказує Рябчук. Вкладення, за його словами, окупиться за 5-10 років залежно від того, на якій стадії була інвестиція. За підрахунками Рябчуна, інвестиції на етапі фундаменту повернуться протягом пʼяти років. Вкладення на більш пізній стадії, з урахуванням повномасштабної війни, окупляться за 8–10 років. 

Придбати квартиру без ремонту в колівінгах ONE можна від $25 000. Рябчун каже, що дохідність таких квартир – 9–10% річних в гривні. Відсоток, який пропонує Рябчун, менший за поточні ставки за депозитами чи ОВДП. Яка мотивація інвесторів?

«Зберегти капітал», – каже один з інвесторів ONE Роман, який просив не називати його прізвища. Він також відзначає зручність, що одна компанія надає повний пакет послуг від будівництва, ремонту до реклами та комунікації з орендарями Він був у квартирі всього двічі: коли придбав і після відходу російських військ від Києва, аби перевірити майно.

За керування нерухомістю Рябчун бере 10% від орендного доходу і каже, що поки це робота в нуль, а прибуток йому приносить первинний продаж квартир інвесторам. 

Наразі Рябчун будує в Києві колівінг із трьох будинків із внутрішнім басейном, паркінгом, рестораном, спортклубом на 350 квартир у Голосіївському районі. Два з них уже майже готові.

Матеріали по темі

Ви знайшли помилку чи неточність?

Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.

Виправити
Попередній слайд
Наступний слайд
Новий номер Forbes Ukraine

Замовляйте з безкоштовною кур’єрською доставкою по Україні