Дохідна нерухомість – консервативний бізнес, в якому складно вигадати щось нове? Киянину Олександру Рябчуну це вдалося. Він будує мережу будинків зі спільними просторами і консьєрж-сервісом, де сусіди об'єднуютьcя в ком'юніті.
Маркетологиня Дарина Дегтяр разом з хлопцем вже рік орендують квартиру в київському колівінгу ONE біля станції метро «Нивки». «Нам сподобалося, що тут дозволили жити з великою собакою, є тераса на даху та коворкінг у підвалі, що також служить укриттям, а також консьєрж-сервіс», – розповідає Дегтяр.
Формат і назва колівінг вперше з’явився в Кремнієвій долині, де через високу вартість житла розробники не могли орендувати окремі квартири і тому почали спільно знімати будинки, в яких жили в окремих кімнатах.
Мережа київських колівінгів ONE, що наразі налічує три будинки, влаштована дещо по-іншому. Це чотириповерхові будівлі, у яких від 25 до 50 повноцінних апартаментів і є спільні простори для роботи та відпочинку. Орендар винаймає повноцінну невелику квартиру з власною кухнею, санвузлом та дизайнерським ремонтом і має доступ до спільних зон для роботи чи спілкування з іншими мешканцями будинку.
Засновник ONE Олександр Рябчун, 36, розповідає, що такий формат будинків дає змогу заробляти на оренді більше на 20–30% порівняно з заробітком на оренді звичайних квартир. Орендний дохід мережі в 2023 році сягне 10 млн грн, каже Рябчун. Ось його історія.
Формат колівінгу дозволяє заробляти на оренді більше на 20-30% порівняно з заробітком на оренді звичайних квартир, переконаний засновник ONE
Цінність у спільноті
Рябчун понад 10 років будував котеджі та малоповерхові будинки в Києві та області. Він звернув увагу, що багато інвесторів у нерухомість хочуть отримувати орендний дохід, але не хочуть займатися пошуком орендарів та комунікацією з ними. Тоді він вирішив створити проєкт із нерухомості, який би звільняв інвесторів від зайвого клопоту.
Але як можна заробити на здачі в оренду житла більше? «Найбільш платоспроможною аудиторією виглядали айтівці», – пригадує підприємець. Він вирішив, що вільні площі в будинках можна перетворити на спільні місця для роботи й відпочинку, надати додатковий консьєрж-сервіс, таким чином створити додаткову цінність і підвищити вартість. Друг Рябчуна, з яким той поділився ідеєю, сказав, що в США такі проєкти називаються колівінгами.
У 2019 році через знайомих рієлторів Рябчун знайшов 20 інвесторів, які були готові ризикнути вкласти в дохідний будинок для айтівців. Перший обʼєкт здали в 2020 році. Дуже вчасно – через карантин айтівців відправили працювати з дому, тож тераса і спільні простори в будинку набули додаткової цінності. Перший будинок дуже швидко знайшов орендарів.
Переважно в колівінгах Рябчуна живе молодь 20–35 років, яка працює в ІТ, маркетингу та суміжних сферах. Це амбітні люди, часто з домашніми тваринами, які можуть працювати віддалено, розповідає Рябчун. «Колівінги дають їм змогу вийти поспілкуватися з сусідами-однодумцями в спільному просторі, пограти у PlayStation чи провести вечірку з барбекю на терасі», – ділиться він. Утім найголовнішою перевагою підприємець вважає спільноту.
«Зробити красивий ремонт, поставити нову техніку й організовувати щоденний клінінг допомагає розвантажити людей від рутини, однак не обʼєднує їх у спільноту», – розказує Геогрій Дяхтерянко, засновник мережі колівінгів VIlNYY. Він називає спільні цінності обʼєднавчими факторами для створення комʼюніті.
Колівінги ONE мають вимоги до орендарів: потенційний мешканець чи мешканка має заповнити анкету, пройти співбесіду та обовʼязково показати свої сторінки в соцмережах. Деяким охочим відмовляють. Рекламують житло в соціальних мережах та працюють із рієлторськими компаніями.
«Такий формат дозволяє нам здавати смарт-квартири площею 20 кв. м за ціною житла 40 кв. м в аналогічних районах», – ділиться засновник. Він розповідає, що оренда однокімнатних квартир площею 20 кв. м у колівінгу на околиці Києва (ст. м. «Академмістечко») в колівінгу коштує 11 000–12 000 грн, двокімнатних на 35-40 кв. м біля ст. м. «Нивки» – 16 000–18 000 грн. За даними LUN медіанна ціна на оренду однокімнатної квартири в Києві в 2023 році становила 13 000 грн.
Колівінги ONE мають спільні простори для роботи та відпочинку
Прибрати зайвий клопіт
Наразі мережа колівінгів ONE нараховує 200 інвесторів, у трьох будинках живе близько 150 людей.
«Ми надаємо сервіс для інвесторів, які купують квартири в колівінгу, а наша компанія бере їх в управління та займається питаннями з орендою», – розказує Рябчук. Вкладення, за його словами, окупиться за 5-10 років залежно від того, на якій стадії була інвестиція. За підрахунками Рябчуна, інвестиції на етапі фундаменту повернуться протягом пʼяти років. Вкладення на більш пізній стадії, з урахуванням повномасштабної війни, окупляться за 8–10 років.
Придбати квартиру без ремонту в колівінгах ONE можна від $25 000. Рябчун каже, що дохідність таких квартир – 9–10% річних в гривні. Відсоток, який пропонує Рябчун, менший за поточні ставки за депозитами чи ОВДП. Яка мотивація інвесторів?
«Зберегти капітал», – каже один з інвесторів ONE Роман, який просив не називати його прізвища. Він також відзначає зручність, що одна компанія надає повний пакет послуг від будівництва, ремонту до реклами та комунікації з орендарями Він був у квартирі всього двічі: коли придбав і після відходу російських військ від Києва, аби перевірити майно.
За керування нерухомістю Рябчун бере 10% від орендного доходу і каже, що поки це робота в нуль, а прибуток йому приносить первинний продаж квартир інвесторам.
Наразі Рябчун будує в Києві колівінг із трьох будинків із внутрішнім басейном, паркінгом, рестораном, спортклубом на 350 квартир у Голосіївському районі. Два з них уже майже готові.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
