Доходная недвижимость – консервативный бизнес, в котором сложно придумать что-нибудь новое? Киевлянину Александру Рябчуну это удалось. Он строит сеть домов с общими просторами и консьерж-сервисом, где соседи объединяются в коммьюнити.
Маркетолог Дарья Дегтярь вместе с парнем уже год арендуют квартиру в киевском коливинге ONE возле станции метро «Нивки». «Нам понравилось, что здесь разрешили жить с большой собакой, есть терраса на крыше и коворкинг в подвале, который также служит укрытием, а также консьерж-сервис», – рассказывает Дегтяр.
Формат и название коливинга впервые появился в Кремниевой долине, где из-за высокой стоимости жилья разработчики не могли арендовать отдельные квартиры и поэтому начали совместно снимать дома, в которых жили в отдельных комнатах.
Сеть киевских коливингов ONE, насчитывающая три дома, устроена несколько по-другому. Это четырехэтажные здания, в которых от 25 до 50 полноценных апартаментов и есть общие места для работы и отдыха. Арендатор снимает полноценную небольшую квартиру с собственной кухней, санузлом и дизайнерским ремонтом и имеет доступ к общим зонам для работы или общения с другими жильцами дома.
Основатель ONE Александр Рябчун, 36, рассказывает, что такой формат домов позволяет зарабатывать на аренде больше на 20–30% по сравнению с заработком на аренде обычных квартир. Арендный доход сети в 2023 году составит 10 млн грн, говорит Рябчун. Вот его история.
Формат коливинга позволяет зарабатывать на аренде больше на 20–30% по сравнению с заработком на аренде обычных квартир, убежден основатель ONE
Ценность в сообществе
Рябчун более 10 лет строил коттеджи и малоэтажные дома в Киеве и области. Он обратил внимание, что многие инвесторы в недвижимость хотят получать арендный доход, но не хотят заниматься поиском арендаторов и коммуникацией с ними. Тогда он решил создать проект по недвижимости, который бы освобождал инвесторов от лишних хлопот.
Но как можно заработать на сдаче в аренду жилья больше? «Самой платежеспособной аудиторией выглядели айтишники», – вспоминает предприниматель. Он решил, что свободные площади в домах можно превратить в общие места для работы и отдыха, предоставить дополнительный консьерж-сервис, таким образом, создать дополнительную ценность и повысить стоимость. Друг Рябчуна, с которым тот поделился идеей, сказал, что в США такие проекты называются коливингами.
В 2019 году через знакомых риелторов Рябчун нашел 20 инвесторов, готовых рискнуть вложить в доходный дом для айтишников. Первый объект был сдан в 2020 году. Очень вовремя – в связи с карантином айтишников отправили работать на удаленку, поэтому терраса и общие просторы в доме приобрели дополнительную ценность. Первое здание очень быстро нашло арендаторов.
Преимущественно в коливингах Рябчуна живет молодежь 20–35 лет, работающая в ІТ, маркетинге и смежных областях. Это амбициозные люди, часто с домашними животными, которые могут работать удаленно, говорит Рябчун. «Коливинги позволяют им выйти пообщаться с соседями-единомышленниками в общем пространстве, поиграть в PlayStation или провести вечеринку с барбекю на террасе», – делится он. Впрочем, самым главным преимуществом предприниматель считает сообщество.
«Сделать красивый ремонт, поставить новую технику и организовывать ежедневный клининг помогает разгрузить людей от рутины, однако не объединяет их в сообщество», – рассказывает Геогрий Дяхтерянко, основатель коливинговой сети VIlNYY. Он называет общие ценности объединяющими факторами для создания коммьюнити.
У коливингов ONE есть требования к арендаторам: потенциальный житель или жительница должна заполнить анкету, пройти собеседование и обязательно показать свои страницы в соцсетях. Некоторым желающим отказывают. Рекламируют жилье в социальных сетях и работают с риелторскими компаниями.
Такой формат позволяет нам сдавать смарт-квартиры площадью 20 кв. м по цене жилья 40 кв. м в аналогичных районах», – делится основатель. Он говорит, что аренда однокомнатных квартир площадью 20 кв. м в коливинге на окраине Киева (ст. м. «Академгородок») в коливинге стоит 11 000–12 000 грн, двухкомнатных на 35–40 кв. м возле ст. м. «Нивки» – 16 000–18 000 грн. По данным LUN, медианная цена на аренду однокомнатной квартиры в Киеве в 2023 году составляла 13 000 грн.
Коливинги ONE имеют общие пространства для работы и отдыха
Устранить лишние хлопоты
В настоящее время сеть коливингов ONE насчитывает 200 инвесторов, в трех домах проживает около 150 человек.
«Мы предоставляем сервис для инвесторов, покупающих квартиры в коливинге, а наша компания берет их в управление и занимается вопросами аренды», – рассказывает Рябчук. Вложения, по его словам, окупятся за 5–10 лет в зависимости от того, на какой стадии была инвестиция. По подсчетам Рябчуна, инвестиции на этапе фундамента вернутся в течение пяти лет. Вложения на более поздней стадии с учетом полномасштабной войны окупятся за 8–10 лет.
Купить квартиру без ремонта в коливингах ONE можно от $25 000. Рябчун говорит, что доходность таких квартир – 9–10% годовых в гривне. Процент, который предлагает Рябчун, меньше текущих ставок по депозитам или ОВГЗ. Какова мотивация инвесторов?
«Сохранить капитал», – говорит один из инвесторов ONE Роман, просивший не называть его фамилию. Он также отмечает удобство, что одна компания предоставляет полный пакет услуг от строительства, ремонта до рекламы и коммуникации с арендаторами. Он был в квартире всего дважды: когда приобрел и после ухода российских войск от Киева, чтобы проверить имущество.
За управление недвижимостью Рябчун берет 10% от арендного дохода и говорит, что пока это работа в ноль, а прибыль ему приносит первоначальная продажа квартир инвесторам.
В настоящее время Рябчун строит в Киеве коливинг из трех домов с внутренним бассейном, паркингом, рестораном, спортклубом на 350 квартир в Голосеевском районе. Два из них уже почти готовы.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
