Інвестори у дохідну нерухомість у Карпатах уже стикаються з проблемою продажу житла на вторинці та розривом між обіцяною і реальною дохідністю. Перш ніж купувати готельні номери, варто перевірити реалістичність фінансових моделей та приховані витрати, радить співзасновник та CEO FERO Development Віктор Забоєнко. На що ще звернути увагу?
Новий журнал Forbes Ukraine – у продажу з безкоштовною доставкою
Четвертий номер Forbes Ukraine у 2026 році – про людей і бізнеси, які вже сьогодні визначають майбутнє країни. Усередині – «30 до 30», 15 перспективних ветеранських компаній, 20 франшиз із потенціалом зростання, Говард Баффет і $1,4 млрд допомоги Україні, ціна війни для бізнесу та українське мистецтво воєнного часу.
За останні п’ять років забудовники Буковелю продали інвесторам тисячі апартаментів. Курорт підходить до складнішого етапу: нових покупців стає менше, частина попередніх уже може порівняти обіцяну дохідність із реальною, а нові квадратні метри продовжують виходити на ринок.
Головне питання – не скільки ще апартаментів можна побудувати і продати, а чи вистачить Буковелю гостей, їхніх грошей і тривалості сезону, щоб усі ці апартаменти заробляли? Девелоперу достатньо продати номер один раз. Після цього оператору доведеться продавати його гостю сотні разів.
Які шість факторів потрібно перевірити, перш ніж повірити в обіцяні забудовниками 10-12% річних у доларах?
Новим готелям треба знайти свого гостя
У Карпатах будують понад 50 проєктів апарт-готелів і котеджних містечок із тисячами номерів, майже половина з них – у Буковелі й околицях. Івано-Франківська область приймає понад 2,5 млн гостей на рік, за даними обладміністрації, а взимку пік завантаження готелів сягає 80-90%, за оцінками Ribas Hotels.
Перше запитання, яке варто поставити інвестору в дохідну нерухомість у Карпатах – якщо туристичний потік продовжить зростати, чи збільшуватиметься він достатньо швидко, щоб заповнити нові готелі, які будуються?
Якщо кількість номерів зростає швидше, ніж кількість гостей і ночівель, – це ризик надлишку пропозиції. Продати апартамент – не те саме, що заселити його гостем.
Частина нинішнього попиту може бути тимчасовою
Туристичний та інвестиційний бум можна пояснити двома сценаріями.
Перший: до повномасштабної війни в Карпатах був дефіцит якісних готелів, активне будівництво у 2022–2026-му закриває накопичений попит.
Розсилка Forbes AI: штучний інтелект очима тих, хто ризикує грошима
Другий сценарій: частина нинішнього попиту сформована воєнним часом. Для українців звузилися можливості закордонних подорожей, а для капіталу – вибір доступних напрямів інвестування. Тому більше туристичних та інвестиційних грошей залишаються всередині країни.
Для інвестора ключове питання – яка частина попиту структурна, а яка тимчасова? Небезпечно переносити теперішні показники завантаженості, середньої ціни доби і темпи продажів на наступні десять років.
Конкуренція на вторинному ринку
Апартамент може дорожчати на папері й водночас бути активом, який нема кому продати. В локаціях довкола Буковеля фактично відсутній вторинний ринок. Вісім з десяти інвесторів, які заходили у 2022-2024 роках, стикаються з тим, що вийти з інвестиції значно складніше, ніж у неї зайти. Угоди на вторинному ринку поодинокі, а продаж часто можливий лише через демпінг – за ціною нижчою, ніж девелопер паралельно продає аналогічний продукт у своєму проєкті.
Причин низької ліквідності щонайменше три.
Перша – частина інвесторів зіткнулася з розривом між очікуваннями та фактичним результатом: терміни введення, реальна дохідність, завантаження, нові ризики.
Друга – пул покупців звужується. Про це опосередковано свідчить подорожчання залучення інвестора: До повномасштабної війни маркетинг і продажі могли становити 4-7% бюджету проєкту або суми угоди, зараз – понад 10%, в окремих проєктах – до 15%.
Третя причина – власник апартаменту на вторинці конкурує з тим самим девелопером, у якого колись купував. Причому конкуренція нерівна. Девелопер має маркетинговий бюджет, відділ продажів, розтермінування тощо. Приватний власник має один апартамент і фактичні результати його роботи.
Заявлена дохідність ґрунтується на оптимістичних припущеннях
Часто на ринку готельної нерухомості рекламують очікувану дохідність на рівні 10-12% річних у доларах. Ця цифра будується на припущеннях.
Приклад: інвестор купує номер за $200 000 і розраховує на 12% річних – $24 000 доходу на рік. Припустимо, у розрахунки заклали середню ціну доби $180 і середню завантаженість 57%. Це майже 208 проданих ночей на рік і близько $37 400 виторгу.
Якщо взяти сприятливий сценарій і припустити, що на операційні витрати та інші утримання йде 40% виторгу, після них залишиться близько $22 500, або 11,2% від вкладених $200 000.
Якщо частка витрат становитиме 50% виторгу, за тієї самої ціни доби і завантаженості дохідність впаде до 9,4%, а за 60% витрат – до 7,5%. У складніших готельних проєктах із великою кількістю сервісів витрати можуть бути ще вищими.
Припустимо, що середня ціна за добу або завантаженість окремо будуть на 10% нижчими за прогноз, тоді дохідність впаде до 10,1%, якщо зменшаться одночасно – до 9,1% і так далі.
Тому обіцяні 10–12% – результат конкретного набору припущень щодо ціни доби, завантаженості та витрат. Інвестору важливо перевіряти не лише цифру дохідності, а й умови, за яких вона стає можливою.
Ринок заповнюють майже однакові проєкти
Більше половини нових апарт-готелів пропонують практично однаковий набір: spa, басейн, ресторан, краєвид на гори. Архітектура та інтер’єри теж часто повторюються.
Для інвесторів це важливо не через естетику, а через економіку. Коли десятки схожих готелів конкурують за того й самого гостя, їм дедалі складніше підтримувати ціну. Починається конкуренція знижками, пакетними пропозиціями та акціями, щоб заповнити номери. Коли середня ціна доби падає, дохідність інвестора зменшується.
У таких умовах частина девелоперів намагається конкурувати додатковою інфраструктурою проєктів, яку потрібно побудувати й обслуговувати. Коли завантаженість або ціна доби нижчі за прогноз, надлишкова інфраструктура може тиснути на дохідність через постійні витрати.
Фінансова модель недооцінює реальні витрати
У фінансовій моделі потрібно врахувати не лише базові операційні витрати, а й маркетинг та OTA-комісії, управління, персонал, комунальні витрати, податки, страхування та регулярне оновлення номерів. Окремо – резерв на меблі й обладнання: через 5–7 років готельний номер потребуватиме оновлення.
Якщо ці витрати не враховані або занижені, операційний прибуток виявиться меншим за заявлений. Інвестору варто дивитися не лише на прогнозований виторг, а розкладати фінансову модель по рядках: що саме віднімається від доходу до того, як гроші потраплять власнику апартаменту.
Також потрібно враховувати, хто саме говорить про перспективи інвестицій в готелі. Девелопери, оператори, брокери та інші його учасники зацікавлені в тому, щоб напрям розвивався, залучав нових гостей і капітал. Важливо відділяти позицію зацікавленого учасника від незалежної оцінки, реальних даних і статистики.
Інвестиційний дисконт українського бізнесу: як процеси всередині компанії змінюють її оцінку. Розбір від EBS
- Категорія
- Компанії
- Дата
