Вдала міська локація для розміщення МАФ чи іншої тимчасової споруди може забезпечити бізнесу потік клієнтів і коштувати дорожче за сам об’єкт. Як формується ціна локації, що насправді купує бізнес і які ризики варто врахувати перед запуском? Пояснює виконавча директорка аналітичного центру EU-LEAP Валерія Гриценко
Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість 2 400 грн. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.
Із 3000 грн на старті до 156 000 грн за результатами торгів – такою стала місячна плата за право користування міською локацією для розміщення тимчасової споруди на одному з київських електронних аукціонів. Під час торгів ціна зросла у понад 50 разів.
Місто передає бізнесу значно більше, ніж кілька квадратних метрів під кіоск, поштомат чи зарядну станцію. Воно відкриває доступ до потоку потенційних клієнтів, а вдале місце іноді коштує більше, ніж обладнання та споруда, які там встановлять.
Аналіз практики Києва, Львова, Одеси, Дніпра та Полтави, проведений Аналітичним центром EU-LEAP, показав парадокс: ринок міських локацій уже приносить сотні мільйонів гривень, але в більшості міст досі немає зрозумілих правил для бізнесу.
Локацію визначають за однією процедурою, дозвіл видають за іншою, договір укладають за третьою, а платежі можуть надходити до бюджету, комунального підприємства або оператора.
Для підприємця це означає додаткові витрати, складніше масштабування і ризик дізнатися повну ціну місця вже після початку проєкту. Для міста – меншу конкуренцію за локації та відсутність відповіді, чи справді громада отримує від них максимальний фінансовий результат.
Що потрібно знати бізнесу про доступ до міського простору?
Одна бізнес-модель – п’ять адміністративних маршрутів
Відкриваючи кавовий кіоск, літній майданчик або мережу поштоматів, підприємець рахує клієнтський потік, середній чек, вартість обладнання та строк окупності. Проте до цієї моделі доводиться додавати ще одну змінну – правила конкретного міста.
Київ почав передавати через електронні аукціони право користування місцями для тимчасових споруд, поштоматів, зарядних станцій і терміналів. В Одесі підприємець укладає прямий договір на тимчасове користування визначеним місцем. У Дніпрі договори щодо об’єктів та елементів благоустрою оформлюються через комунальне підприємство без аукціону. У Львові тимчасові споруди включають до Комплексної схеми, а для поштоматів і водоматів діє окремий порядок.
Різні підходи самі по собі не є проблемою: міста відрізняються плануванням, щільністю забудови та попитом. Проблема виникає тоді, коли бізнес не може заздалегідь отримати повну відповідь на базові запитання: де можна розмістити об’єкт, на який строк, за якою процедурою, скільки це коштуватиме.
Розсилка Forbes AI: штучний інтелект очима тих, хто ризикує грошима
Компанія, яка розгортає мережу одразу в кількох містах, змушена щоразу вивчати нову процедуру, готувати інший комплект документів і взаємодіяти з різними установами. Великі мережі можуть закласти такі витрати у бюджет. Для малого бізнесу адміністративна складність нерідко стає бар’єром входу. У підсумку перевагу отримує не обов’язково підприємець з гарним сервісом, а той, хто має більше ресурсів для проходження місцевих процедур.
Аукціон показує ціну, але не гарантує окупності
Київський досвід демонструє головну перевагу аукціону: місту не потрібно самостійно вгадувати вартість привабливої локації та формувати ринок. Ринок визначає конкуренція.
Стрибок місячної плати за результатами аукціону з 3186 грн до 156 000 грн свідчить, наскільки стартова ціна може відрізнятися від суми, яку бізнес готовий запропонувати за доступ до клієнтського потоку.
Водночас найвища ставка ще не дорівнює життєздатній бізнес-моделі. Якщо учасник переоцінив майбутній виторг або не врахував супутні витрати, рекордна ціна може завершитися відмовою від договору, боргом чи коротким строком роботи об’єкта.
Тому до початку торгів бізнес повинен бачити всі умови: призначення і параметри місця, строк користування, містобудівні та інфраструктурні обмеження, повний перелік платежів, правила продовження договору, демонтажу та відновлення благоустрою. Тоді учасники конкуруватимуть на основі власної економіки, а не купуватимуть право спочатку з’ясувати, що саме дозволено на локації.
Електронний аукціон варто зробити базовим способом розподілу комерційно привабливих місць. Винятки потрібні для соціальних, інфраструктурних та інших обґрунтованих цілей, але їх перелік має бути чітким і вичерпним.
Чому мільйони надходжень ще не свідчать про ефективність
За 2020–2025 роки плата за місця для тимчасових споруд принесла бюджету Одеси 442,1 млн грн, а Києва – 219,9 млн грн. Проте ці цифри не означають, що Одеса управляє локаціями удвічі ефективніше.
Міста мають різну кількість об’єктів, тарифи, способи оформлення користування та маршрути руху коштів. У Дніпрі, наприклад, 232,8 млн грн за договорами користування об’єктами й елементами благоустрою отримало комунальне підприємство. У паркуванні водій платить оператору, тоді як бюджет одержує окремий збір, розрахований за площею майданчика. Ярмарок може взагалі не приносити прямої плати до бюджету, але створювати канал продажу для локальних виробників (до речі, в чому і є його ідея).
Тому проста сума бюджетних надходжень дає неповну картину. Ефективність потрібно оцінювати за кожною локацією: скільки місто нарахувало й отримало, яка частина коштів залишилася оператору або комунальному підприємству, скільки коштувало адміністрування та чи виконує об’єкт потрібну громаді функцію.
Для бізнесу така прозорість також принципова. Підприємець повинен бачити повну вартість користування місцем, а не окремий тариф, до якого пізніше додаються інші платежі та витрати.
Нові сервіси змінюють попит на міський простір
Міські правила формувалися переважно навколо кіосків, ринків і зовнішньої реклами. Бізнесова структура попиту вже змінюється.
На початок 2026 року до Комплексної схеми Львова було включено 1216 тимчасових споруд. Водночас окремий перелік поштоматів і водоматів налічував уже 1692 об’єкти. Автоматизованих сервісів доставки й самообслуговування виявилося більше, ніж традиційних тимчасових споруд у міській схемі.
Для бізнесу це сигнал про появу нового ринку локацій. Для міст – про необхідність швидше адаптувати правила до поштоматів, зарядних станцій, автоматів та інших форматів, які ще кілька років тому не мали такого масштабу.
Якщо для кожного нового сервісу створювати окремий порядок, регулювання завжди відставатиме від ринку. Доцільніше встановити спільну процедуру доступу до міського простору, а технічні й архітектурні вимоги визначати залежно від виду об’єкта.
Карта локацій має стати вітриною для інвестора
Містам не потрібні однакові тарифи, кіоски чи рекламні конструкції. Громади мають самостійно вирішувати, де доречні торгівля, паркування, реклама та сезонні майданчики. Спільною має бути мінімальна архітектура доступу до цих місць.
Перший елемент – відкрита карта локацій. Бізнес повинен бачити вільні й зайняті місця, їхню площу, призначення, обмеження, строк користування, стартову плату та спосіб отримання. Така карта буде для міста вітриною активів, а для підприємця – інструментом пошуку точок для розвитку.
Другий елемент – узгоджений строк усіх документів. Якщо обладнання окупиться за три роки, а право користування місцем гарантоване лише на рік, інвестиція стає занадто ризикованою. Договір, дозвіл і паспорт прив’язки мають працювати як частини однієї процедури, а не створювати для бізнесу кілька різних календарів.
Третій елемент – відкрита економіка кожної локації. Система має показувати користувача, правову підставу, строк, ставку, нараховану і сплачену суму, заборгованість та результати контролю. Це дозволить місту порівнювати фінансову віддачу від різних моделей, бізнесу – оцінювати ринок, а мешканцям – перевіряти законність розміщення об’єкта.
Міський простір уже є повноцінним економічним ресурсом. Проте поки міста управляють окремо кіосками, парковками, рекламою та поштоматами, вони не бачать цей ринок цілісно, а бізнес закладає адміністративну невизначеність у ціну своїх товарів та інвестицій.
Київ і Львів уже задекларували курс на поступове впорядкування міського простору та скорочення кількості тимчасових споруд. Це важливий крок до системнішого управління міськими локаціями. Надалі цей підхід варто доповнити публічним каталогом місць і зрозумілими правилами доступу до них. Місто, яке знає, які локації та на яких умовах пропонує бізнесу і скільки на них заробляє, зможе посилити конкуренцію, залучити інвестиції та збільшити дохід із кожного комерційно цінного квадратного метра.
