Удачная городская локация для размещения МАФ или другого временного сооружения может обеспечить бизнесу поток клиентов и обойтись дороже, чем сам объект. Как формируется цена локации, что на самом деле покупает бизнес и какие риски следует учесть перед запуском? Объясняет исполнительный директор аналитического центра EU-LEAP Валерия Гриценко
Заощаджуйте, отримуючи 6 журналів за ціною 4
Купуйте річну передплату на шість журналів Forbes Ukraine за 1 799 грн замість 2 400 грн. Читайте головні історії українського бізнесу, ексклюзивні рейтинги та глибоку аналітику в кожному номері.
С 3000 грн на старте до 156 000 грн по итогам торгов – такой стала месячная плата за право пользования городской локацией для размещения временного сооружения на одном из киевских электронных аукционов. В ходе торгов цена выросла более чем в 50 раз.
Город предоставляет бизнесу гораздо больше, чем просто несколько квадратных метров под киоск, почтомат или зарядную станцию. Он открывает доступ к потоку потенциальных клиентов, а удачное место порой стоит дороже, чем оборудование и сооружение, которые там будут установлены.
Анализ практики Киева, Львова, Одессы, Днепра и Полтавы, проведенный Аналитическим центром EU-LEAP, выявил парадокс: рынок городских площадок уже приносит сотни миллионов гривен, но в большинстве городов до сих пор отсутствуют четкие правила для бизнеса.
Локацию определяют в рамках одной процедуры, разрешение выдается в рамках другой, договор заключается в рамках третьей, а платежи могут поступать в бюджет, коммунальному предприятию или оператору.
Для предпринимателя это означает дополнительные расходы, более сложную масштабируемость и риск узнать полную стоимость места уже после начала проекта. Для города – меньшую конкуренцию за локации и отсутствие ответа на вопрос, действительно ли община получает от них максимальный финансовый результат.
Что нужно знать бизнесу о доступе к городскому пространству?
Одна бизнес-модель – пять административных маршрутов
Открывая кофейный киоск, летнюю террасу или сеть почтоматов, предприниматель рассчитывает поток клиентов, средний чек, стоимость оборудования и срок окупаемости. Однако к этой модели приходится добавлять еще одну переменную – правила конкретного города.
Киев начал передавать через электронные аукционы право пользования местами для временных сооружений, почтоматов, зарядных станций и терминалов. В Одессе предприниматель заключает прямой договор на временное пользование определенным местом. В Днепре договоры в отношении объектов и элементов благоустройства оформляются через коммунальное предприятие без аукциона. Во Львове временные сооружения включаются в Комплексную схему, а для почтоматов и водоматов действует отдельный порядок.
Различные подходы сами по себе не являются проблемой: города отличаются планировкой, плотностью застройки и спросом. Проблема возникает тогда, когда бизнес не может заранее получить полный ответ на базовые вопросы: где можно разместить объект, на какой срок, по какой процедуре, сколько это будет стоить.
Рассылка Forbes AI: искусственный интеллект глазами тех, кто рискует деньгами
Компания, которая разворачивает сеть сразу в нескольких городах, вынуждена каждый раз изучать новую процедуру, готовить другой комплект документов и взаимодействовать с разными учреждениями. Крупные сети могут заложить такие расходы в бюджет. Для малого бизнеса административная сложность нередко становится барьером для входа на рынок. В результате преимущество получает не обязательно предприниматель с хорошим сервисом, а тот, кто располагает большими ресурсами для прохождения местных процедур.
Аукцион показывает цену, но не гарантирует окупаемости
Опыт Киева демонстрирует главное преимущество аукциона: городу не нужно самостоятельно определять стоимость привлекательного участка и формировать рынок. Рынок определяется конкуренцией.
Резкий скачок ежемесячной платы по итогам аукциона с 3186 грн до 156 000 грн свидетельствует о том, насколько стартовая цена может отличаться от суммы, которую бизнес готов предложить за доступ к потоку клиентов.
В то же время самая высокая ставка еще не означает жизнеспособную бизнес-модель. Если участник переоценил будущую выручку или не учел сопутствующие расходы, рекордная цена может привести к расторжению договора, возникновению задолженности или сокращению срока эксплуатации объекта.
Поэтому до начала торгов бизнес должен знать все условия: назначение и параметры участка, срок пользования, градостроительные и инфраструктурные ограничения, полный перечень платежей, правила продления договора, демонтажа и восстановления благоустройства. Тогда участники будут конкурировать на основе собственной экономики, а не покупать право сначала выяснить, что именно разрешено на данной локации.
Электронный аукцион следует сделать основным способом распределения коммерчески привлекательных участков. Исключения необходимы для социальных, инфраструктурных и других обоснованных целей, но их перечень должен быть четким и исчерпывающим.
Почему миллионы поступлений пока не свидетельствуют об эффективности
За 2020–2025 годы плата за места под временные сооружения принесла бюджету Одессы 442,1 млн грн, а Киева – 219,9 млн грн. Однако эти цифры не означают, что Одесса управляет площадками в два раза эффективнее.
В разных городах количество объектов, тарифы, порядок оформления пользования и схемы движения средств различаются. В Днепре, например, 232,8 млн грн по договорам пользования объектами и элементами благоустройства получило коммунальное предприятие. При парковке водитель платит оператору, тогда как бюджет получает отдельный сбор, рассчитанный исходя из площади локации. Ярмарка может вообще не приносить прямых поступлений в бюджет, но создавать канал сбыта для местных производителей (кстати, в этом и заключается ее смысл).
Поэтому простой итог бюджетных поступлений дает неполную картину. Эффективность нужно оценивать по каждому объекту: сколько город начислил и получил, какая часть средств осталась оператору или коммунальному предприятию, сколько стоило администрирование и выполняет ли объект необходимую для общины функцию.
Для бизнеса такая прозрачность также имеет принципиальное значение. Предприниматель должен видеть полную стоимость пользования помещением, а не отдельный тариф, к которому позже добавляются другие платежи и расходы.
Новые сервисы меняют спрос на городское пространство
Городские правила формировались преимущественно с учетом интересов киосков, рынков и наружной рекламы. Структура спроса в сфере бизнеса уже меняется.
По состоянию на начало 2026 года в Комплексную схему Львова было включено 1216 временных сооружений. При этом отдельный перечень почтоматов и водоматов насчитывал уже 1692 объекта. Автоматизированных сервисов доставки и самообслуживания оказалось больше, чем традиционных временных сооружений в городской схеме.
Для бизнеса это сигнал о появлении нового рынка локаций. Для городов – о необходимости быстрее адаптировать правила к почтоматам, зарядным станциям, автоматам и другим форматам, которые еще несколько лет назад не имели такого масштаба.
Если для каждого нового сервиса создавать отдельный порядок, регулирование всегда будет отставать от рынка. Целесообразнее установить единую процедуру доступа к городскому пространству, а технические и архитектурные требования определять в зависимости от вида объекта.
Карта локаций должна стать витриной для инвестора
Городам не нужны одинаковые тарифы, киоски или рекламные конструкции. Местные общины должны самостоятельно решать, где уместны торговля, парковка, реклама и сезонные площадки. Общим должен быть минимальный архитектурный стиль, обеспечивающий доступ к этим местам.
Первый элемент – открытая карта локаций. Бизнес должен видеть свободные и занятые места, их площадь, назначение, ограничения, срок пользования, стартовую плату и способ получения. Такая карта станет для города витриной активов, а для предпринимателя – инструментом поиска точек для развития.
Второй элемент – согласованный срок действия всех документов. Если оборудование окупится за три года, а право пользования участком гарантировано лишь на год, инвестиция становится слишком рискованной. Договор, разрешение и паспорт привязки должны функционировать как части одной процедуры, а не создавать для бизнеса несколько разных графиков.
Третий элемент – открытая экономика каждой локации. Система должна отображать пользователя, правовое основание, срок, ставку, начисленную и уплаченную сумму, задолженность и результаты контроля. Это позволит городу сравнивать финансовую отдачу от различных моделей, бизнесу – оценивать рынок, а жителям – проверять законность размещения объекта.
Городское пространство уже является полноценным экономическим ресурсом. Однако пока города управляют киосками, парковками, рекламой и почтоматами по отдельности, они не видят этот рынок в целом, а бизнес учитывает административную неопределенность при формировании цен на свои товары и инвестиции.
Киев и Львов уже задекларировали курс на постепенное упорядочение городского пространства и сокращение количества временных сооружений. Это важный шаг на пути к более системному управлению городскими локациями. В дальнейшем этот подход следует дополнить публичным каталогом мест и понятными правилами доступа к ним. Город, который знает, какие площадки и на каких условиях он предлагает бизнесу, а также сколько на них зарабатывает, сможет усилить конкуренцию, привлечь инвестиции и увеличить доход с каждого коммерчески ценного квадратного метра.
