З аварійної будівлі у центр тяжіння українців. Як Inzhur планує врятувати Житній ринок, викупивши його у міста

Однак, попри занедбаність комунікацій і низьку енергоефективність, ринок має колосальний потенціал, певен Андрій Журжій, засновник інвестиційної REIT-компанії Inzhur. Його компанія понад два роки об’єднує українців для колективного інвестування у дохідну нерухомість. У портфелі кейсів Inzhur – успішне колективне інвестування у будівлі, які орендують McDonaldʼs і Сільпо, а у близькій перспективі – приватизація державної частки столичного ТРЦ Ocean Plaza. Успішність попередніх проєктів дала змогу Андрію Журжію почати планування ще однієї масштабної амбіції – приватизацію Житнього ринку.

Про плани об’єднати українців для приватизації та масштабної реставрації ринку й перетворення його на модерновий центр тяжіння українців Андрій Журжій розповів в інтерв’ю Forbes BrandVoice.

«Люди прагнуть змінювати Київ на краще»: навіщо приватизувати Житній ринок

У березні 2024 року Київська міська влада виставила на орендний аукціон будівлю Житнього ринку. Однак торги не відбулися. Розкажіть про цю історію, яку ви з командою Inzhur ґрунтовно проаналізували?

Розпочну здалеку. Інвестори фондів Inzhur, дізнавшись про майбутній орендний аукціон, висловили бажання взяти у ньому участь. Однак філософія та бізнес-концепція Inzhur – не оренда, а купівля обʼєктів або їхня приватизація. Та ініціатива співвласників була непохитною, і я вирішив зануритися у це питання.

Лише переглянувши умови орендної ініціативи міської влади щодо Житнього ринку, я зрозумів, що це непрозора історія. А коли підійшов до неї з юридичного і комерційного боків, впевнився у цьому. Справа у тім, що в умовах було прописано серед іншого, що орендар має власним коштом провести капітальний ремонт ринку і весь цей час зобов’язаний сплачувати орендну плату. Це дуже неоднозначна умова. Якщо орендар робить ремонт будь-якої складності й тривалості, за правилами бізнесу, власник об’єкту дає так звані ремонтні канікули. У цей період про жодну орендну плату не може йтися. 

Далі. Міська влада встановлювала умову – орендар частини будівлі зобовʼязаний провести капітальну реконструкцію всієї будівлі. Проте, якщо ви орендуєте, скажімо, перший поверх житлового будинку, вас не можуть зобов’язати зробити ремонт, який не стосується першого поверху – приміром, замінити вікна на третьому поверсі чи комунікації у підвалі. 

Насправді орендний аукціон щодо Житнього уже проводився – у квітні 2022 року. Орендар, хоч і зобов’язувався провести капремонт ринку, цього не зробив. Ба більше – він не сплачував орендну плату, бо зміг довести у суді, що приміщення непридатне до користування, і суд заборонив експлуатацію об’єкта. Сукупність усіх цих умов зробили «орендний» конкурс карикатурним – обставини не змінилися, заборона суду на експлуатацію досі діє, а потенційний орендар частини будівлі мав би реконструювати весь ринок власним коштом.

Зрештою, чи то відчувши суспільний резонанс, чи то з інших більш глибинних причин, непомітних неозброєним оком, 12 квітня цього року міська влада скасувала орендний аукціон. Тому ми вирішили згуртуватися і спробувати викупити об’єкт у міста та зробити з нього колоритний об’єкт для гастрономічного дозвілля.

Чому ви вирішили ініціювати приватизацію Житнього і акумулювати кошти для цього?

Все просто – є запит нашої аудиторії, а ми звикли до неї прислухатися. Міркували так: якщо українці вміють обʼєднуватися для допомоги військовим і втілення масштабних волонтерських ініціатив, то чому не можемо обʼєднатися, аби змінити місто, у якому живемо? Для Inzhur проєкти, у яких червоною ниткою проходить зацікавленість громадськості, репутаційно важливі. Тож ми створили інвестиційний фонд нерухомості Inzhur Житній і запустили його 7 червня.

Але ж міська влада не заявляла про плани щодо продажу Житнього ринку і не оголошувала тендер.

Так. Проте у непублічний спосіб ми уже поспілкувалися з депутатами Київської міської ради, давши зрозуміти, що плануємо звертатися з проханням виставити об’єкт на прозорі торги.

Чотири етапи на шляху до придбання: деталі фонду Inzhur Житній

Що вже зроблено в рамках підготовки до приватизації?

Глобальну історію з приватизацією Житнього ринку ми умовно розділили на чотири етапи:

Ми уже адресували міськраді офіційні звернення щодо включення нас до робочої групи з приводу долі Житнього ринку. Попросили місто надати нам документи щодо Житнього, щоб ми могли зробити реконцепцію об’єкту і презентувати її публічно владі й містянам. Також уклали угоду з міжнародною компанією Colliers, яка має великий досвід у створенні та реконструкції громадських просторів, щодо розробки реконцепції Житнього ринку. До речі, Inzhur фінансує проєкт власним коштом. І нарешті, уже розпочато збір коштів інвесторів. Запланована сума, з якою ми йтимемо до міської влади, – 300 млн грн. Однак ми з запасом реєструємо емісію у 3 млрд грн, щоб не бути юридично скутими, якщо доведеться залучити додаткові гроші.

Коли плануєте закінчити збір грошей і сподіваєтесь на виставлення Житнього на аукціон?

Все залежить від бажання влади йти нам назустріч. Якщо ми швидко отримаємо від міста усі дані про Житній ринок, то завершимо розробку проєкту реконцепції об’єкту за три місяці. Паралельно збиратимемо кошти. Приміром, у рамках фонду Inzhur Ocean ми підібралися до 300 млн грн за шість місяців при відсутності дати аукціону. Однак коли дата відома, можна скоротити процес акумулювання коштів. Загальний часовий горизонт такий: шість місяців на розробку концепції, презентацію і збір грошей. Весь же процес від сьогодні до відкриття повністю оновленого об’єкта, гадаю, має зайняти не більше 1,5 року.

Чи розглядаєте ситуацію, коли міська влада не захоче пристати на пропозицію Inzhur і продати ринок?

Якщо ініціатива йтиме не від міської ради, а від суспільства, то влада не зможе уникнути запиту містян на зміни і таки погодиться виставити Житній на аукціон. Сподіваємося на те, що доб’ємося проведення прозорого аукціону з продажу прав власності на всю будівлю, без жодних обмежень і сумнівних обов’язків.

Припустимо, що якась компанія чи фізособа запропонує більше, ніж 300 млн грн. Що робитиме Inzhur?

300 млн грн – велика сума, якщо дивитися на неї відокремлено, і водночас невелика у контексті таких масштабних об’єктів нерухомості, як Житній ринок. Так, у рамках аукціону вартість може бути вищою. Однак ми ж обʼєднуємо тисячі людей, які вносять у середньому по 20-30 000 грн. І якщо для досягнення мети інвесторам потрібно буде додати ще 50-100% першого внеску, це буде прийнятним. Думаю, ми зможемо подвоїти зібрану суму.

Припустимо, що ви зібрали 300 млн грн або більше, але влада не виявила бажання продати Житній ринок і вам не вдалося її вмовити. Що робитимете?

Це гіпотетичний негативний сценарій, який ми також пропрацьовуємо. Якщо аукціон не відбудеться, ми запропонуємо інвесторам забрати свої кошти: як показує практика, це можна зробити за кілька годин. Хтось забере гроші, але здебільшого люди не роблять цього, а прагнуть проінвестувати в інший дохідний об’єкт. Ми запропонуємо інвестувати в інші наші інвестпроєкти.

Сучасний гастрономічно-культурний центр. Концепція реновації Житнього ринку

Який, на вашу думку, вигляд повинен мати Житній ринок і які сенси має нести українцям?

Він має стати місцем тяжіння, куди кияни та гості міста приходитимуть, щоб пізнавально, смачно і незабутньо провести час.

Ми не маємо на меті змінювати цільове призначення ринку, його архітектуру чи площу. Це буде сучасний ринок їжі з ресторанами, фудкортами і локаціями, де можна буде проводити різні публічні заходи. Все, що ми оновлюватимемо, ремонтуватимемо і встановлюватимемо, буде вміщено у рамки концепції «центр тяжіння мешканців та гостей Києва» – я в захваті від цього формулювання.

Які саме роботи плануєте виконати в рамках реконструкції Житнього ринку?

Зробимо якісний капітальний ремонт всієї будівлі всередині, відновимо або відремонтуємо усі комунікації – водопровідні та електроенергетичні системи, зробивши будівлю максимально енергоефективною.

Назвіть приблизну суму, необхідну для повної реконструкції Житнього.

Зараз важко говорити – ми ж ще не завершили розробку проєкту реконструкції. Умовно йтиметься про $7-10 млн. Це будуть кошти інвесторів, які проінвестують у фонд Inzhur Житній. Коли ми презентуємо проєкт реконструкції й отримаємо дозволи від міста, то додатково залучимо кошти для реконструкції.

У чому інвестиційний профіт інвестування у Житній ринок?

Це можливість заробити на професійно керованій якісній нерухомості: на орендних платежах і на майбутній капіталізації вартості обʼєкту після реконструкції. А далі кожен охочий зможе продати цінні папери й свою частку у Житньому.

Я певен, що все вдасться, адже якщо ви пропонуєте людям якісні продукти, які генерують кошти, то люди долучаються. Про це свідчить ком’юніті з понад 4900 співвласників, які сьогодні об’єдналися у фондах Inzhur.