Ціни у доларах на новобудови Києва повернулись до довоєнного рівня. Проте реальна кількість угод залишається мінімальною, оскільки покупці не ризикують вкладати кошти у житло через загальну невизначеність. Як змінилась вартість квартир з початку війни та чому не варто чекати обвалу цін на ринку столичної житлової нерухомості у найближчий час.
Головні матеріали Forbes Ukraine у email-розсилці. Раз на тиждень на вашій пошті.
До війни на Київ та передмістя припадала половина всього ринку житлової нерухомості України. Наприкінці 2021 року тільки у Києві на стадії будівництва чи підготовчих робіт перед здачею знаходилося 176 житлових комплексів. Станом на середину червня, в столиці працювало близько 40% існуючих будівельних майданчиків, а середня ціна квартир у київських новобудовах, свідчать дані ЛУН, повернулась до довоєнних значень.
Втім ринок нерухомості далекий від відновлення. Продажі відновив лише кожен пʼятий об’єкт, порівняно з обсягами, які продавалися у січні, каже засновник компанії M4U Володимир Даниленко. Окрім відсутності попиту через фінансові проблеми та невизначеність у звʼязку з війною, сфера будівництва вже зараз відчуває брак матеріалів, особливо імпортного виробництва.
Чи означає це, що забудовники відмовляться від частини проєктів та що буде з цінами?
Немає чим будувати
У житлових комплексах, які напередодні війни тільки починали будуватися, найменше шансів на відновлення робіт найближчим часом, зазначає президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. «На обʼєктах, що збудовані менше ніж 20-30% будівельні роботи не проводять», – уточнює він.
Одна з головних причин – дефіцит матеріалів та меншою мірою робочої сили. Якщо з основними матеріалами (щебінь, метал, пісок, сипучі суміші) ситуація загалом стабільна, то з компонентами, які використовуються у оздобленні, внутрішніх роботах та обладанні інженерних мереж, ринок вже відчуває серйозну нестачу, розповідає менеджерка із корпоративних комунікацій компанії City One Development Галина Мартиненко. У мирний час до 70% матеріалів були іпортними.
Ще одна проблема – брак скла та віконних профілів, частина яких до війни постачалася з Росії та Білорусі. Це змушує забудовників не лише шукати постачальників у інших країнах, а й корегувати проєктні рішення, які завжди розробляються під конкретні матеріали, каже власник Saga Development Андрій Вавриш. «В умовах війни процес доставки в Україну ускладнився і займає кілька місяців, – додає він. – Відповідно це впливає на терміни будівництва».
Чи є кадровий дефіцит? Вавриш каже, що ні, оскільки будівельні роботи відновили лише 40% майданчиків Києва.
Що буде з цінами
Наразі 60% новобудов столиці не змінили ціни у доларах. Квартири подорожчали у кожному третьому ЖК, і лише у 10% обʼєктів знизили вартість метру. За даними ЛУН, вартість квартир економ- та комфорт-класу повернулась до довоєнних значень, дещо впав у ціні бізнес-клас. Середня ціна метру столичної нерухомості знаходиться на лютневому рівні – $1270 за метр.
Графіка: ЛУН
У середньостроковій перспективі будівельники не планують підвищувати вартість квартир, що вже будуються, не зміняться й ціни і для тих, хто вже придбав житло у розстрочку, говорить Піта із Асоціації рієлторів.
Однак вартість нових проєктів неодмінно буде зростати через здорожчання матеріалів та додаткових логістичних витрат. Собівартість квадратного метра житла на 65% формують матеріали, на 35% – роботи. Перша категорія зросла на 35%, друга – на 10%, розповідав у інтервʼю «Економічній правді» президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір. Загальна собівартість будівництва зросла мінімум на 20-30%, додає Піта.
За розрахунками Мінрегіонбуду у лютому собівартість квадратного метра житла у Києві становила 18 000 грн. Зараз, за словами Піти, вона складає 23 000 грн.
Втім, це не обовʼязково значить, що забудовники підвищать ціни на житло одразу на третину. Причина, що стримує цей процес – низький попит. Вавриш із SAGA Development прогнозує, що підвищення цін буде більш повільним, ніж зростання собівартості. Це означає, що девелоперам доведеться пожертвувати частиною маржі, додає він.
Комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська очікує зростання вартості первинки на 20% вже найближчими місяцями. Щоправда цей процес не надто відповідатиме попиту. «Практично відсутній платоспроможний попит, підкріплений реальними угодами», – визнає Лаєвська. Якщо війна затягнеться, для відновлення попиту на нерухомість може знадобитися рік-півтора, додає вона.
Вкладати кошти в нерухомість зараз є сенс тим покупцям, які давно планували купити власне житло та відповідно мають на це кошти, говорить Даниленко з M4U. Інший сценарій – захистити гривневі заощадження від знецінення, додає він.
Забудовники розраховують на швидке відновлення індустрії після війни, адже країна втратила 45 млн кв. м житла. Втім, для відбудови і тут знадобиться допомога держави, зазначає Лаєвська з «Інтергал-Буд». Вона пропонує сконцентруватися на програмах іпотечного кредитування. «Так громадяни отримають можливість придбати житло, а забудовники – платоспроможний попит», – каже Лаєвська.
Ви знайшли помилку чи неточність?
Залиште відгук для редакції. Ми врахуємо ваші зауваження якнайшвидше.
