Инвесторы в доходную недвижимость в Карпатах уже сталкиваются с проблемой продажи жилья на вторичном рынке и разрывом между обещанной и реальной доходностью. Прежде чем покупать гостиничные номера, стоит проверить реалистичность финансовых моделей и скрытые расходы, советует соучредитель и CEO FERO Development Виктор Забоенко. На что еще стоит обратить внимание?
Журнал Forbes Ukraine – у продажу з безкоштовною доставкою
Четвертий номер Forbes Ukraine у 2026 році – про людей і бізнеси, які вже сьогодні визначають майбутнє країни. Усередині – «30 до 30», 15 перспективних ветеранських компаній, 20 франшиз із потенціалом зростання, Говард Баффет і $1,4 млрд допомоги Україні, ціна війни для бізнесу та українське мистецтво воєнного часу.
За последние пять лет застройщики Буковеля продали инвесторам тысячи апартаментов. Курорт вступает в более сложный этап: новых покупателей становится меньше, часть предыдущих уже может сравнить обещанную доходность с реальной, а новые квадратные метры продолжают поступать на рынок.
Главный вопрос — не в том, сколько еще апартаментов можно построить и продать, а в том, хватит ли Буковелю гостей, их денег и продолжительности сезона, чтобы все эти апартаменты приносили доход? Девелоперу достаточно продать номер один раз. После этого оператору придется сдавать его гостю сотни раз.
Какие шесть факторов необходимо проверить, прежде чем поверить в обещанные застройщиками 10–12% годовых в долларах?
Новым отелям нужно найти своих гостей
В Карпатах ведется строительство более 50 проектов апарт-отелей и коттеджных городков с тысячами номеров, почти половина из них — в Буковеле и окрестностях. Ивано-Франковская область принимает более 2,5 млн гостей в год, по данным областной администрации, а зимой пиковая загрузка отелей достигает 80–90%, по оценкам Ribas Hotels.
Первый вопрос, который стоит задать инвестору в доходную недвижимость в Карпатах: если туристический поток продолжит расти, будет ли он расти достаточно быстро, чтобы заполнить новые строящиеся отели?
Если количество номеров растет быстрее, чем количество гостей и ночевок, — это риск избыточного предложения. Продать апартаменты — не то же самое, что заселить их гостем.
Часть нынешнего спроса может носить временный характер
Туристический и инвестиционный бум можно объяснить двумя сценариями.
Рассылка Forbes AI: искусственный интеллект глазами тех, кто рискует деньгами
Во-первых: до начала полномасштабной войны в Карпатах наблюдался дефицит качественных отелей, а активное строительство в 2022–2026 годах удовлетворяет накопившийся спрос.
Второй сценарий: часть нынешнего спроса сформирована в условиях военного времени. У украинцев сократились возможности путешествовать за границу, а у капитала — выбор доступных направлений для инвестирования. Поэтому больше средств, предназначенных для туризма и инвестиций, остается внутри страны.
Для инвестора ключевой вопрос — какая часть спроса носит структурный характер, а какая — временный? Опасно переносить нынешние показатели загрузки, средней цены за сутки и темпы продаж на следующие 10 лет.
Конкуренция на вторичном рынке
Квартира может дорожать на бумаге и в то же время оставаться активом, который некому продать. В районах вокруг Буковеля вторичный рынок фактически отсутствует. Восемь из десяти инвесторов, вложившихся в 2022–2024 годах, сталкиваются с тем, что выйти из инвестиции гораздо сложнее, чем в нее войти. Сделки на вторичном рынке единичны, а продажа зачастую возможна только за счет демпинга — по цене ниже той, по которой девелопер параллельно продает аналогичный продукт в своем проекте.
Причин низкой ликвидности как минимум три.
Во-первых, часть инвесторов столкнулась с разрывом между ожиданиями и фактическим результатом: сроки ввода в эксплуатацию, реальная доходность, загрузка, новые риски.
Во-вторых, круг покупателей сужается. Об этом косвенно свидетельствует удорожание привлечения инвесторов: до начала полномасштабной войны расходы на маркетинг и продажи могли составлять 4–7% бюджета проекта или суммы сделки, а сейчас — более 10%, в отдельных проектах — до 15%.
Третья причина — владелец квартиры на вторичном рынке конкурирует с тем же самым застройщиком, у которого когда-то покупал. Причем конкуренция неравная. У застройщика есть маркетинговый бюджет, отдел продаж, рассрочка платежа и т. д. У частного владельца — одна квартира и фактические результаты его работы.
Заявленная доходность основана на оптимистичных предположениях
На рынке гостиничной недвижимости часто рекламируется ожидаемая доходность на уровне 10–12% годовых в долларах. Эта цифра основана на предположениях.
Пример: инвестор покупает номер за $200 000 и рассчитывает на 12% годовых — $24 000 дохода в год. Допустим, в расчетах учтены средняя стоимость ночлега в $180 и средняя загрузка в 57%. Это почти 208 проданных ночей в год и около $37 400 выручки.
Если взять оптимистичный сценарий и предположить, что на операционные расходы и прочие издержки уходит 40% выручки, то после их вычета останется около $22 500, или 11,2% от вложенных $200 000.
Если доля расходов составит 50% выручки, при той же цене за сутки и той же загрузке рентабельность снизится до 9,4%, а при 60% расходов — до 7,5%. В более сложных гостиничных проектах с большим количеством услуг расходы могут быть еще выше.
Предположим, что средняя цена за сутки или загрузка по отдельности будут на 10% ниже прогноза, тогда доходность снизится до 10,1%, если они уменьшатся одновременно — до 9,1% и так далее.
Поэтому обещанные 10–12% — это результат конкретного набора допущений относительно цены суток, загрузки и затрат. Инвестору важно проверять не только показатель доходности, но и условия, при которых она становится возможной.
Рынок заполняют практически одинаковые проекты
Более половины новых апарт-отелей предлагают практически одинаковый набор услуг: спа, бассейн, ресторан, вид на горы. Архитектура и интерьеры тоже часто повторяются.
Для инвесторов это важно не с эстетической, а с экономической точки зрения. Когда десятки похожих отелей соревнуются за одного и того же гостя, им становится все сложнее удерживать цену. Начинается конкуренция скидками, пакетными предложениями и акциями, чтобы заполнить номера. Когда средняя цена за сутки падает, доходность инвестора снижается.
В таких условиях часть девелоперов пытается конкурировать за счет дополнительной инфраструктуры проектов, которую необходимо построить и обслуживать. Когда загрузка или цена за сутки ниже прогноза, избыточная инфраструктура может оказывать давление на доходность из-за постоянных расходов.
Финансовая модель занижает реальные расходы
В финансовой модели необходимо учесть не только базовые операционные расходы, но и расходы на маркетинг и комиссии OTA, управление, персонал, коммунальные расходы, налоги, страхование и регулярное обновление номеров. Отдельно — резерв на мебель и оборудование: через 5–7 лет гостиничный номер потребует обновления.
Если эти расходы не учтены или занижены, операционная прибыль окажется меньше заявленной. Инвестору следует обращать внимание не только на прогнозируемую выручку, но и разбирать финансовую модель по строкам: что именно вычитается из дохода до того, как деньги поступят владельцу апартаментов.
Также необходимо учитывать, кто именно говорит о перспективах инвестиций в отели. Девелоперы, операторы, брокеры и другие участники рынка заинтересованы в том, чтобы эта отрасль развивалась, привлекала новых гостей и капитал. Важно отделять точку зрения заинтересованного участника от независимой оценки, реальных данных и статистики.
Разобраться, как оценивать риски, проверять инвестиционные предложения и вовремя говорить «нет» слабым проектам, можно будет 27 октября на самите «Приватні інвестиції». Вместе с частными инвесторами эксперты рынка — Андрей Журжий, Тарас Козак, Артем Щербина та Дмитрий Дубровский — вживую разберут логику профессионального выбора на пути создания капитала».
The Ukrainian Business Investment Discount: How Internal Company Processes Change Its Valuation. An Analysis by EBS
- Категорія
- Компании
- Дата
