Проверка на прочность. Как пережили год пандемии владельцы торговых центров, гостиниц и офисов

Эффект присутствия

В феврале прежде полупустой торгово‑развлекательный центр Blockbuster Mall наполнился людьми. Здесь открылся первый в Украине офлайн‑магазин IKEA, который почти год до этого проработал в онлайн‑режиме. «Люди соскучились по физическому контакту с покупкой», – объясняет глава правления группы Mandarin Plaza Александр Черницкий. Группе принадлежат также ТРЦ Mandarin Plaza и Lavina Mall.

Вслед за покупателями в Blockbuster Mall потянулись арендаторы, рассказывает Черницкий. Идут те, кого девелопер зазывал годами. «Многие прогнозировали, что как раньше не будет: люди привыкли покупать онлайн и не вернутся к привычному шопингу, – говорит он. – Я вижу, что это не так». Отложенный спрос и усталость от физической изоляции работают на восстановление доходности торгово‑развлекательных центров, просевшей за 2020 год. Крупный столичный ТРЦ Dream Town за прошлый год потерял порядка 25% доходов, рассказывает его гендиректор Роман Емец. «Если сложить все локауты и недолокауты выходного дня, мы просидели три месяца без арендной платы»,– говорит он. Dream Town первым отменил арендную плату для арендаторов. Вслед за ним это же сделали управляющая компания Ocean Mall, Dragon Capital, владеющая шестью торговыми центрами, и другие операторы.

По подсчетам Украинского совета торговых центров, только за два первых месяца карантина собственники недополучили 7 млрд грн арендных платежей. Несмотря на то, что посещаемость сократилась на 26,5%, средний чек по сравнению с прошлым годом вырос почти на 26%, до 4300 грн. Увеличилась и продолжительность пребывания в ТРЦ: по данным консалтинговой компании NAI Ukraine, в 2019‑м посетитель проводил там в среднем час 20 минут и посещал два магазина в 2020‑м – полтора часа и заходил в три торговые точки. Активизация покупателей частично компенсировала арендодателям потери от скидок на фиксированную часть арендной платы, которые предоставлялись магазинам между строгими карантинами. По словам Емца, в ноябре для арендаторов Dream Town в среднем действовала скидка 19,7%. В целом по рынку, по данным NAI, скидки достигали в 2020 году 30%.

Другим источником потерь для владельцев киевских ТРЦ стала выросшая вакантность. По данным консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» (UTG), к концу 2020 года доля свободных площадей в ТРЦ выросла до 13,4%. Это самый высокий показатель с 2013 года.

Отчасти это вызвано появлением новых крупных объектов, тех же Blockbuster Mall и Retrovill, рассказывает директор UTG Евгения Локтионова. Предложение новых квадратных метров в киевских торговых центрах, по оценкам ее компании, выросло в 2019–2020 годах на 327 000 кв. м, или на 22%.

Чтобы застраховаться от колебаний конъюнктуры, многие ТРЦ сфокусировались на привлечении крупных сетевых операторов. Во второй очереди Dream Town, к примеру, избавляются от мелких магазинов мебели в пользу больших игроков. «У больших компаний в отличие от маленького предпринимателя понятная стратегия и «жировой запасик», – объясняет Емец. Он прогнозирует, что к сентябрю‑октябрю 2021 года доходы торговых центров вернутся на докризисный уровень. Если, конечно, обойдется без новых «черных лебедей».

Материалы по теме

Категория

Рейтинги

Дата

02 марта 2021

25 крупнейших рантье

Игра по крупному

C началом карантина весной 2020‑го операторы пятизвездочных отелей временно закрыли часть своих объектов в Украине. «Я иду по гостинице, а там темно‑темно и пусто‑пусто, – вспоминает совладелица InterContinental Kyiv Анастасия Жолинская.– Последний раз я ее видела в таком состоянии 11 лет назад перед открытием».

После локдауна отели открыли, но по итогам года доходы, по словам Жолинской, просели на 30–40%, в начале 2021‑го заполняемость InterContinental не превышала 16% в месяц. «Странно видеть такие цифры, когда еще в феврале прошлого года было 45–50%», – разводит руками отельер.

Доходы пятизвездочных гостиниц упали в 2021 году почти наполовину, говорит директор департамента оценки и консалтинга Colliers Ukraine Наталья Чистякова. Показатель прибыльности EBITDA снизился с 46% в 2019 году до 25% в 2020‑м, отмечает гендиректор Smart Urban Solutions Алексей Ревин. Эта компания занимается девелопментом и розницей в Smart Holding и управляет отелем Park Inn by Radisson Troyitska.

Рынок отелей пострадал от коронакризиса больше других, констатирует консалтинговая компания NAI Ukraine. Из‑за ограничений упал спрос не только на проживание, но и на проведение мероприятий, рассказывает Ревин. По словам Жолинской, в дни крупных корпоративных мероприятий номерной фонд мог быть заполнен на 100%. Среднегодовая заполняемость, по данным Colliers, упала в дорогих отелях с 45% в 2019‑м до 22% в 2020‑м. В среднем ценовом сегменте падение было еще более крутым – с 55–65% до 23–25%.

Отельеры урезают затраты. Fairmont Grand Hotel Kyiv отказался от франшизы Conde Nast на Vogue Cafe, а также сократил часть персонала, а часть перевел на урезанную ставку. Увольнения и сокращения зарплат – самая распространенная антикризисная мера отельеров, рассказывает Чистякова. Впрочем, Fairmont уже восстанавливает команду. В феврале 2021‑го заполняемость отеля, по словам его совладелицы Елизаветы Юрушевой, начала расти. Стала популярной услуга Work From Home – аренда номера как офиса одного дня. Снять номер на восемь часов можно в President Hotel примерно за 700 грн, а в сети Premier Hotel цены начинаются с 600 грн, в зависимости от гостиницы и города

Взбодрить отельный рынок должны казино и залы игровых автоматов, которые теперь можно легально размещать в пяти‑ и четырехзвездочных отелях. (А залы игровых автоматов и в «тройках») В Беларуси, где работает 27 казино, этот рынок оценивают в $20–25 млн в год, пишет NAI.

Игорный бизнес открывает перед украинскими отелями новые перспективы, говорит Юрушева. Большинство посетителей дорогих гостиниц – бизнес‑путешественники, которые живут в отелях в течение рабочей недели. В выходные номера простаивают. «За счет казино мы сможем предложить людям развлечение, – говорит Юрушева. – Они смогут оставаться и на выходные». Казино в Fairmont Grand Hotel Kyiv и InterContinental Kyiv должны открыться уже в марте, говорят совладелицы. В Fairmont под казино выделили 1100 кв. м, в InterContinental – 580 кв. м.

Арендовать или подождать

O дин из самых активных игроков на рынке украинской недвижимости – инвесткомпания Dragon Capital– в марте 2020‑го отказалась от покупки бизнес‑центра 101 Tower. Переговоры с собственниками длились почти год. Не срослось.

Это была не последняя плохая новость для владельцев бизнес‑центра Степана Черновецкого и Игоря Никонова. Из 101 Tower выехали два крупных арендатора – IT‑компании, которые перевели своих сотрудников на удаленку, рассказывает Андрей Левин, директор компании по управлению активами «Валприм», в чьем портфеле бизнес -центры Черновецкого. Вакантность 101 Tower выросла с 5% в феврале 2020‑го до 20% через год.

Просторней стало и в других офисных центрах. По данным компании Aurora Development, в четвертом квартале 2020 года вакантность в объектах класса А выросла до 10% с 7,2% годом ранее, класса Б+– с 5,1% до 10%.

Доход бизнес‑центров, по оценке Левина, за год упал минимум на 15–20%. Арендодатели давали скидки на период локдауна и даже после. В результате базовые арендные ставки за 2020 год упали в среднем на 4,7% в классе А, до $22,9/кв. м, в классе Б+ – на 14,2%, до $19/кв. м, констатирует Aurora Development.

«Дно» нащупали во втором квартале. «Люди помыкались и поняли, что офис нужен», – говорит Левин. Самое горячее предложение в бизнес‑центрах, которыми управляет его компания,– помещения на 100–200 кв. м с ремонтом. По оценке Aurora Development, наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 500 кв. м.

HR‑директор Альфа‑банка Мария Гаравская видит в этом новую норму. Сотрудникам компаний не обязательно сидеть бок о бок на протяжении рабочей недели. В 2020 году «Альфа» арендовала мини‑офисы в сети коворкингов для части IT‑команды. А в 2021‑м запустила сеть внутренних коворкингов.

Меньше, чем другие, пострадали современные бизнес‑центры в центре Киева или там, куда легко доехать, отмечают в Aurora Development. К примеру, в IQ business Center класса А+ неподалеку от метро «Дружбы Народов», по словам Левина, свободных площадей меньше, чем до локдауна. «Было 10%, сейчас 6,5%»,– говорит он. Левин объясняет это тем, что компании пользуются снижением ставок, чтобы переехать в офисы более высокого класса. Компания Левина собирается разбить у бизнес‑центра парк. До эпидемии парк не планировали.

Арендодатели также тестируют технологические решения с целью уменьшить количество контактов. Управляющий партнер бизнес‑центров «Владимирская 38» и «Физкультуры 28» Сергей Коваленко рассказывает, что в новых объектах его компании будут организованы проход через турникеты с помощью Face ID и автоматизированные лифты, чтобы люди меньше соприкасались с поверхностями.

Гендиректор инвесткомпании Concorde Capital Игорь Мазепа в обозримом будущем не ожидает серьезных изменений на рынке. Главный риск для хозяев офисных центров прежний – новый виток вируса или недейственность вакцины, говорит Левин. Всмерть офисов он не верит. И приводит в пример кейс IBM, которая начала переводить сотрудников на удаленку еще в 1980‑х. В 2009 году в таком режиме работало 40% из 386 000 сотрудников IBM. Спустя шесть лет IBM начала возвращение в офис, чтобы повысить производительность труда.