Перевірка на міцність. Як пережили рік пандемії власники торговельних центрів, готелів і офісів

Ефект присутності

У лютому раніше напівпорожній торгово-розважальний центр Blockbuster Mall наповнився людьми. Тут відкрився перший в Україні офлайн-магазин IKEA, який майже рік до цього пропрацював в онлайн-режимі. «Люди засумували за фізичним контактом з покупкою», – пояснює наплив відвідувачів голова правління групи Mandarin Plaza Олександр Черницький. Групі належать також ТРЦ Mandarin Plaza та Lavina Mall.

Слідом за покупцями до Blockbuster Mall потяглися орендарі, розповідає Черницький. Ідуть ті, кого девелопер кликав роками. «Багато хто прогнозував, що як раніше не буде: люди звикли купувати онлайн і не повернуться до звичного шопінгу, – каже він. – Я бачу, що це не так».

Відкладений попит і втома від фізичної ізоляції працюють на відновлення прибутковості торгово-розважальних центрів, яка просіла за 2020 рік. Великий столичний ТРЦ Dream Town минулоріч втратив майже 25% доходів, розповідає його гендиректор Роман Ємець. «Якщо скласти всі локаути і недолокаути вихідного дня, ми просиділи три місяці без орендної плати», – говорить він. Dream Town першим скасував плату для орендарів. Услід за ним те саме зробили керівна компанія Ocean Mall, Dragon Capital, який володіє шістьма торговими центрами, та інші оператори.

За підрахунками Української ради торгових центрів, лише за два перші місяці карантину власники недоотримали 7 млрд грн орендних платежів. Попри те, що відвідуваність скоротилася на 26,5%, середній чек порівняно з минулим роком зріс майже на 70%, до 4300 грн. Збільшилася й тривалість перебування в ТРЦ: за даними консалтингової компанії NAI Ukraine, 2019-го відвідувач проводив там у середньому годину 20 хвилин і відвідував два магазини, 2020-го – півтори години і заходив у три торгові точки. Активізація покупців частково компенсувала орендодавцям втрати від знижок на фіксовану частину орендної плати, які надавалися магазинам між суворими карантинами. За словами Ємця, у листопаді для орендарів Dream Town у середньому діяла знижка 19,7%. Загалом по ринку, за даними NAI, знижки для орендарів досягали у 2020 році 30%.

Іншим джерелом втрат для власників київських ТРЦ стало зростання вакантності. За даними консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» (UTG), до кінця 2020 року частка вільних площ у ТРЦ зросла до 13,4%. Це найвищий показник із 2013 року.

Почасти це викликано появою нових великих об’єктів, тих самих Blockbuster Mall та Retrovill, розповідає директор UTG Євгенія Локтіонова. Пропозиція нових квадратних метрів у київських торгових центрах, за оцінками її компанії, зросла у 2019–2020 роках на 327 000 кв. м, або на 22%. 

Щоб застрахуватися від коливань кон’юнктури, багато ТРЦ сфокусувалися на залученні великих мережевих операторів. У другій черзі Dream Town, наприклад, позбуваються дрібних магазинів меблів на користь великих гравців. «У великих компаній на відміну від маленького підприємця зрозуміла стратегія і «жировий запасик», – пояснює Ємець. – Плюс і в тому, що вони швидше адаптуються до коливань ринку і переглядають асортимент». Він прогнозує, що до вересня-жовтня 2021 року доходи торгових центрів повернуться на докризовий рівень. Якщо, звісно, обійдеться без нових «чорних лебедів».

Матеріали по темі

Категорія

Рейтинги

Дата

02 березня 2021

25 найбільших рантьє

Піднятися з колін готелям допоможе гральний бізнес

З початком карантину навесні 2020-го оператори п’ятизіркових готелів тимчасово закрили частину своїх об’єктів в Україні. «Я йду готелем, а там темно-темно і порожньо-порожньо, – згадує співвласниця InterContinental Kyiv Анастасія Жолінська. – Востаннє я його бачила в такому стані 11 років тому перед відкриттям». 

Після локдауну готелі відкрили, але за підсумками року доходи, за словами Жолінської, просіли на 30–40%, на початку 2021-го заповнюваність InterContinental не перевищувала 16% на місяць. «Дивно бачити такі цифри, коли ще в лютому минулого року було 45–50%», – розводить руками готельєрка.

Доходи п’ятизіркових готелів впали 2021 року майже наполовину, каже директорка департаменту оцінки й консалтингу Colliers Ukraine Наталія Чистякова. Показник прибутковості EBITDA знизився з 46% 2019 року до 25% в 2020-го, зазначає гендиректор Smart Urban Solutions Олексій Ревін. Ця компанія займається девелопментом та роздрібною торгівлею в Smart Holding і управляє готелем Park Inn by Radisson Troyitska.

Ринок готелів постраждав від коронакризи більше за інші, констатує консалтингова компанія NAI Ukraine. Через обмеження впав попит не лише на проживання, а й на проведення заходів, розповідає Ревін. За словами Жолінської, у дні великих корпоративних заходів номери могли бути заповнені на 100%. Середньорічна заповнюваність, за даними Colliers, знизилася в дорогих готелях з 45% у 2019-му до 22% у 2020-му. В середньому ціновому сегменті падіння було ще крутішим – з 55–65% до 23–25%.

Готельєри урізують витрати. Fairmont Grand Hotel Kyiv відмовився від франшизи Conde Nast на Vogue Cafe, а також скоротив частину персоналу, а частину перевів на врізану ставку. Звільнення і скорочення зарплат – найпоширеніший антикризовий захід готельєрів, розповідає Чистякова. Втім, Fairmont уже відновлює команду. У лютому 2021-го заповнюваність готелю, за словами його співвласниці Єлизавети Юрушевої, почала зростати.

Стала популярною послуга Work From Home – оренда номера як офісу одного дня. Зняти номер на вісім годин можна в President Hotel приблизно за 700 грн, а в мережі Premier Hotel ціни стартують від 600 грн, залежно від готелю і міста.

Збадьорити готельний ринок в Україні мають казино і зали гральних автоматів, що їх тепер можна легально розміщувати в п’яти- і чотиризіркових готелях. У Білорусі, де працює 27 казино, цей ринок оцінюють у $20֪–25 млн на рік, пише у своєму звіті NAI Ukraine.

Гральний бізнес відкриває перед українськими готелями нові перспективи, каже Юрушева. Більшість відвідувачів дорогих готелів – бізнес-мандрівники, які живуть там упродовж робочого тижня. У вихідні номери простоюють. «Завдяки казино ми зможемо запропонувати людям розваги, – каже Юрушева. – Вони зможуть залишатися і на вихідні». Казино у Fairmont Grand Hotel Kyiv та InterContinental Kyiv мають відкрити вже в березні, кажуть співвласниці. У Fairmont під казино віддали 1100 кв. м, в InterContinental – 580 кв. м.

Орендувати або зачекати

Один із найактивніших гравців на ринку української нерухомості – інвесткомпанія Dragon Capital – у березні 2020-го відмовилася від уже погодженої Антимонопольним комітетом купівлі бізнес-центру 101 Tower. Переговори з власниками Степаном Черновецьким та Ігорем Ніконовим тривали майже рік, сторони узгодили ціну договору в $100–110 млн. Та не зрослося.

Це була не остання погана новина для власників бізнес-центру. З нього виїхали два великих орендарі – IT-компанії, які перевели своїх співробітників на дистанційку, розповідає керівний партнер Chernovetskyi Investment Group Роман Валесюк. Вакантність 101 Tower зросла з 5% у лютому 2020-го до 20% за рік. 

Просторіше стало і в інших офісних центрах. За даними компанії Aurora Development, у четвертому кварталі 2020 року рівень вакантності в об'єктах класу А зріс до 10% з 7,2% роком раніше, класу Б + – з 5,1% до 10%.

Дохід бізнес-центрів, за оцінкою Валесюка, за рік впав щонайменше на 15–20%. Орендодавці давали знижки на період локдауну і навіть після. Як наслідок – базові орендні ставки за 2020 рік впали в середньому на 4,7% у класі А, до $22,9/кв. м, у класі Б + – на 14,2%, до $19/кв. м, констатує Aurora Development.

«Дно» намацали у другому кварталі. «Люди потинялися й зрозуміли, що офіс усе одно потрібен», – каже Валесюк. Найгарячіша пропозиція у бізнес-центрах, якими управляє його компанія, – приміщення на 100–200 кв. м з ремонтом. За оцінкою Aurora Development, найбільший попит мають приміщення площею до 500 кв. м.

HR-директор Альфа-банку Марія Гаравська вбачає в цьому нову норму. Співробітникам навіть великих компаній не обов'язково сидіти пліч-о-пліч упродовж робочого тижня. У грудні 2020 року «Альфа» орендувала мініофіси в мережі коворкінгів Creative States у Дніпрі та Києві для частини IT-команди. А у січні 2021-го запустила мережу внутрішніх коворкінгів на базі відділень у столиці. До них працівники можуть прийти попрацювати, отримавши повноцінний доступ до внутрішньої мережі банку.

Менше, ніж інші, постраждали сучасні бізнес-центри в центрі Києва або там, куди легко доїхати, зазначають в Aurora Development. Наприклад, в IQ business Center класу А+ неподалік від станції метро «Дружби Народів», за словами Валесюка, вільних площ менше, ніж до локдауну. «Було 10%, нині 6,5%, з ремонтом немає чого показати – все забите», – говорить він. Валесюк пояснює це тим, що компанії користуються зниженням ставок, аби переїхати до офісів вищого класу. Компанія Валесюка збирається облаштувати біля бізнес-центру парк із лаунж-зонами. До епідемії цього не планували.

Орендодавці також тестують технологічні рішення з метою зменшити кількість контактів. Керівний партнер бізнес-центрів «Володимирська 38» і «Фізкультури 28» Сергій Коваленко розповідає, що в нових об'єктах його компанії буде організовано прохід через турнікети за допомогою Face ID та автоматизовані ліфти, щоб люди менше стикалися з поверхнями. Рішення з Face ID і автоматичним вимірюванням температури тіла впроваджує на своїх об'єктах і група «Ковальська», яка розпочала будівництво бізнес-парку в центрі Києва площею 88 000 кв. м.

Гендиректор інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа у недалекому майбутньому не очікує серйозних змін на ринку. Головний ризик для господарів офісних центрів, як і раніше, – новий виток вірусу або недієвість вакцини, каже Валесюк. У смерть офісів він не вірить. І наводить як приклад кейс IBM, яка почала переводити працівників на дистанційку ще у 1980-х. У 2009 році в такому режимі працювало 40% із 386 000 співробітників IBM. За шість років IBM вдалася до повернення в офіс, аби підвищити продуктивність праці.