В Украине хотят сделать обязательным использование эскроу-счетов при покупке первичной недвижимости. Что это значит, как нововведение повлияет на рынок и на сколько вырастут цены
⚡️Даруємо 700 грн знижки на річну підписку на сайт Forbes. Діє з промокодом 700 до 28.04 Оформлюйте зараз за цим посиланням
Проблема недостроев: какие шансы, что именно ваша квартира не станет долгостроем
Сегодня в Украине около 150 многоквартирных домов находятся в статусе недостроев, при этом работы в большей части объектов стартовали более 10 лет назад.
Для сравнения, за полный 2019 год было введено в эксплуатацию 775 новых домов. Одновременно на стадии строительства находятся около 2000 объектов, а за период с 2015-го по 2019 год по всей Украине ввели в эксплуатацию 3971 многоквартирный дом общей площадью почти 55 млн кв. м.
Итак, в среднем, процент недостроев составляет 1,5–2%. Если смотреть количество проданных квартир, то цифра будет еще меньше – как правило, проблемы в объектах начинаются на ранних этапах, и девелопер успевает реализовать не более 20-30% квартир. Поэтому шанс приобрести квартиру в доме, который в итоге станет недостроем, составляет менее 1%.
Защита инвесторов: новые правила расчетов
Недавно в Верховной Раде зарегистрировали проект Закона «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Он предусматривает ряд нововведений, в частности обязательные требования к девелоперу по раскрытию информации, вводит специальные имущественные права на объекты на стадии строительства и тому подобное.
Однако законодатели в придачу хотят также изменить процедуру расчетов между застройщиком и покупателем.
Приобретение квартиры на первичном рынке станет трехсторонним: в каждой сделке будет участвовать девелопер, покупатель (инвестор) и банк. Инвестор будет платить средства не напрямую застройщику, а класть их на специальный счет эскроу в банке. Девелопер получит деньги только тогда, когда дом будет введен в эксплуатацию.
Строительство одного дома от котлована до ввода в эксплуатацию занимает, в среднем, два года. Еще год до этого застройщик тратит на проверку участка, разработку проекта, согласование документации и другие формальности.
По новой инициативе застройщик полностью будет возводить объект за собственные деньги или может воспользоваться кредитом банка. Конечно, это должно быть и само финансовое учреждение, которое обслуживает счета эскроу-инвесторов.
Фактически банк дает застройщику те средства, которые перед этим в финансовое учреждение принесли покупатели. Однако поскольку это кредит, банк-посредник берет за это рыночный процент. На сегодня реальная гривневая ставка составляет не менее 15–17% годовых, причем на такую стоимость может рассчитывать только очень надежный заемщик уровня представительств международных корпораций или девелоперов ТОП-5.
Мировая практика: поэтапный расчет
Приобретение жилья на этапе котлована или даже проекта – распространенная практика в разных странах. Например, в Австрии квартиры в новых домах чаще всего распродают до начала работ. Застройщик должен реализовать не менее 50% жилья на этапе проекта, чтобы банк согласился кредитовать объект.
Сами же расчеты между инвестором и застройщиком проводят поэтапно. Например, 15% платят после начала работ, еще 35% переходят девелоперу после того, как будут завершены стены и потолок. Следующие платежи начисляются после проведения коммуникаций, установки фасада, завершения всех работ и финализации благоустройства. Последние 2–3% могут быть выплачены в течение нескольких лет после возведения дома в случае его беспроблемной эксплуатации. Аналогичный принцип финансирования работает во Франции, Германии и ряде других стран ЕС.
Технически при проведении операций используют счета эскроу. Для каждой отдельной транзакции клиент сначала вносит сумму на отдельный счет: у нотариуса, брокера или в банке. Затем девелопер получает средства, как только подтвердит завершение соответствующего этапа.
В отличие от украинских планов отдавать средства застройщику только после полного завершения дома, подход европейских стран позволяет уменьшить период использования кредитных ресурсов до двух-шести месяцев и значительно удешевляет стоимость строительства.
Также это эффективно защищает инвесторов: даже если застройщик обанкротится, новый девелопер придет в проект, рассчитывая получить стоимость следующих этапов и прибыль, которую выплачивают в последнюю очередь.
Отечественные реалии – станет дорого и коррупционно
Самой большой проблемой для украинских застройщиков, в случае принятия новых правил расчетов, станет сложность привлечения банков к сотрудничеству. Сейчас финансовые учреждения не мотивированы работать с займами – этому способствует регуляторная политика, а также возможности проведения альтернативных доходных операций, в том числе приобретение ОВГЗ.
Если привлечь финансовое учреждение все-таки удастся, при общем сроке строительства два года и с учетом сложных процентов переплата по кредиту для застройщика составит более 25% себестоимости строительства. Эти средства нужно будет добавить к финальной цене объекта.
Поскольку девелопер получит деньги только после окончания дома, рынок откажется от скидок на этапе котлована. Независимо от времени внесения инвестиций, застройщик будет ставить цену за метр как для уже возведенной недвижимости.
Более половины девелоперов не смогут договориться с банками. Они будут вынуждены уйти с рынка или перейти в сегмент небольших домов, которые компании будут строить из дешевых материалов за собственные деньги, чтобы потом быстро реализовать объекты.
Важным фактором являются валютные колебания. Поскольку расчеты официально проводятся в гривне, сумма на эскроу-счете также будет заморожена на несколько лет в национальной валюте. Лишь в 2020 году гривна подешевела на 15%, и подобные риски девелоперы будут закладывать в стоимость квадратного метра.
По данным Минрегиона, средняя себестоимость строительства квадратного метра жилья в столице в 2020 году составила 15 500 грн. Для «комфортного» сегмента в пересчете на жилую площадь цифра несколько выше – более 20 000 грн/кв. м. Если к этой сумме добавить стоимость пользования кредитом, хеджирование валютного риска и другие расходы, то самая низкая планка цены рыночной квартиры составит 30 000–35 000 грн/кв. м.
Не последним фактором является деятельность ГАСИ. Представим ситуацию, что застройщик завершил дом. Далее банк должен перевести средства с эскроу-счетов инвесторов для погашения кредита девелопера, а остальные отдать застройщику как прибыль. Основное условие для проведения операций – это наличие сертификата ГАСИ о введении дома в эксплуатацию.
Однако в 2020 году большинство застройщиков по полгода и более не могли получить сертификаты без всяких объяснений. Девелоперы шли в суды и выигрывали процессы, но тратили на это много времени.
По новым правилам, именно в момент перед получением сертификата застройщик будет иметь максимальную кредитную нагрузку. Дом площадью 25 000 кв. м, сумма обязательств перед банком будет составлять от $20 млн. При ставке 15% годовых каждый месяц простоя будет стоить девелоперу от $250 000, которые он будет платить банку до момента погашения займа. Это открывает огромное поле для коррупции со стороны контролирующих органов.
Сомнительные выгоды: банковский риск
Среди преимуществ инновации – защита инвесторов в случае банкротства застройщика. Однако основной парадокс заключается в том, что в отечественных реалиях первичный рынок выступает главной альтернативой банковскому сектору. Для большинства объектов доля инвестиционного спроса составляет от 20% до 40%. Вместо этого на рынке есть кейсы, когда на ранних стадиях до 80% продаж приходятся на инвестиции.
Теперь в любой процесс покупки втянется банк: покупателям предложат на два года оставлять деньги в финансовом учреждении. Если за это время банк обанкротится, то покупатель потеряет собственные средства, а девелопер сможет перепродать квартиру другому инвестору. Ведь он еще не получил деньги, а его обязательства действуют только до тех пор, пока необходимая сумма хранится на счете-эскроу.
Учитывая среднюю цену квартиры в 1-3 млн гривен, такие суммы не будут полностью застрахованы в Фонде гарантирования вкладов.
Дополнительной преградой станут экскроу-счета для тех покупателей жилья на первичном рынке, которые получают заработную плату в конвертах. Пристальное внимание к средствам, а также «заморозка» денег на счете значительно усложнят процесс расчетов для таких инвесторов.
Использование эскроу-счетов при операциях на первичном рынке – это практика многих развитых стран, которую также хотят реализовать в Украине. Однако в Германии, Австрии или Франции строительство делится на этапы, и девелопер получает деньги после завершения каждой отдельной стадии. В Украине же хотят ограничиться единственным условием для получения средств – введением дома в эксплуатацию. Такой подход не только отличается от международной практики и приведет к значительному удорожанию жилья и уменьшению объемов рынка, но и создаст дополнительные риски для застройщиков и покупателей.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
