2020 год не стал переломным для сектора недвижимости, однако начал его трансформацию. Что произошло с офисными помещениями, новым жильем и площадями под ТРЦ
Офисы: в тренде адаптивность
Офисный сегмент вступил в пандемию с планами, сформированными по результатам рекордно успешного 2019 года. Начиная с марта большинство девелоперов заняли выжидательную позицию. Объем чистого поглощения (разница между площадями, сданными в аренду, и всеми другими, которые вышли на рынок) составил почти 100 000 кв. м, что является худшим показателем с 2017 года.
И все же цифры оказались более оптимистичными по сравнению с прогнозами в начале первого локдауна. Причиной положительного отличия стал сектор IT и телекоммуникаций: на его счету почти половина крупнейших транзакций 2020 года. Сфера технологий не испытала негативного влияния пандемии. Напротив, потребность компаний реального сектора в диджитализации способствовала повышению спроса на услуги украинских IT-аутсорсеров. Большинство ведущих игроков показали годовое увеличение штата на 10–20%. Поэтому они снимали новые офисные площади даже параллельно с переходом части работников на удаленный режим работы.
Аналогичное положение наблюдалось в США. В большинстве штатов вакантность офисов выросла на 5–7%, достигнув отметки 12–15%, при этом упали арендные ставки. Однако в районе Кремниевой долины ситуация оставалась стабильной, а вакантность офисов до конца 2020 года составила умеренные 9,9%. Больше всего аренда просела в отдельных районах Сент-Джонса и Санта-Клары: там вакантность достигла 19,5% и 14,4% соответственно.
В 2020 году в Киеве введено более 125 000 кв. м новых офисных площадей, что на 20% больше показателя 2019-го. В регионах новое предложение с начала года отсутствовало в Днепре, Одессе и Харькове, однако во Львове добавились сразу 47 500 кв. м. Благодаря этому общий объем площадей составил 295 000 кв. м.
Общее предложение качественной аренды в Киеве наконец пересекло планку в 2 млн кв. м. Однако это вряд ли можно считать точкой насыщения рынка. Например, Варшава имела такое же количество офисных помещений аж в 2004 году.
По оценкам экспертов, в Киеве в этом году должны добавиться еще около 180 000 кв. м офисов. Хотя цифра, на первый взгляд, выглядит значительной, это все равно на 40% меньше, чем было запланировано девелоперами в начале 2020-го. В 2022–2023 годах строительство новых бизнес-центров просядет, ведь в прошлом году не было начато ни одного крупного проекта.
Основным трендом на рынке сегодня является адаптивность офисов, а также максимально гибкие условия для арендаторов. Крупные украинские компании заключают договоры аренды в среднем на два-три года. Однако из-за пандемии в Украине стали популярными сверхкороткие контракты.
Некоторые бизнес-центры уже предлагают заключать договоры на шесть месяцев, а также работают над созданием так называемых «гибких офисов». Такая модель предполагает, что в здании всегда держат пул свободных площадей, которые при необходимости могут наниматься компаниями параллельно с разрастанием штата. При вакантности более 10% такой подход позволяет собственникам помещений конвертировать вынужденный простой в преимущество для арендаторов.
Арендные ставки в среднем упали на 7% для офисов класса А, достигнув планки в $25/мес. за 1 кв. м (без учета стоимости содержания). Объекты класса B подешевели более чем на 10% – нижняя планка стартовала от $13/мес. за 1 кв. м.
Инвестиционная активность замедлилась на 89%: объем вложений составил $21 млн. На рынке зафиксировали три крупных сделки. Все они были заключены во втором полугодии 2020 года на фоне улучшения ситуации с вирусом и восстановления экономики.
Новое жилье: единственный сегмент недвижимости, который подорожал в 2020 году
Карантин повлиял на сокращение предложения и рост цен на рынке. Темпы ввода в эксплуатацию новых домов в прошлом году снизились более чем 45%. В столице было введено лишь 1,2 млн кв. м жилья (против 2,1 млн кв. м в 2019-м), или около 18 500 новых квартир.
Не последним фактором влияния оказалась реформа ГАСИ – во второй половине 2020-го регулятор почти полностью перестал выдавать сертификаты для готовых домов, из-за чего застройщики массово пошли в суды. Однако это создало задержки даже среди крупных компаний, и часть возводимых зданий формально перешли в 2021-й. Так же с 2021-го отменили долевое участие, и, как следствие, многие застройщики сознательно перенесли ввод объектов в этом году.
Большие города Украины расстраивались еще медленнее столицы: во Львове было введено в эксплуатацию 5900 квартир, в Одессе – 4400 квартир, в Харькове – 3000, в Днепре – 1700, в Ивано-Франковске – 1500.
Это стало одним из факторов, почему несмотря на карантины и пандемии цены на первичном рынке добавили более чем +20%. Сначала девелоперы занимали выжидательную позицию: они не поднимали стоимость квадратного метра почти всю первую половину 2020 года. Однако во второй – крупные застройщики, которые быстро восстановили продажи и не останавливали работы на объектах, догнали плановое повышение.
Самый большой спад количества сделок был в апреле-мае: объем рынка сократился до 20% по сравнению с аналогичными месяцами 2019 года. На фоне улучшения ситуации с коронавирусом покупатели снова вышли на рынок, и уже в конце лета продажи у многих застройщиков превышали плановые объемы.
Также карантин никак не повлиял на стратегические драйверы рынка. С одной стороны, около 90% жилого фонда столицы и 95% объектов в регионах были возведены до 1990 года. Сегодня они не соответствуют современным требованиям комфорта, которые предпочитает продвинутый средний класс. С другой – в Украине показатель обеспеченности жильем на одного человека составляет всего 20 кв. м, а, например, в Германии – более 39 кв. м. Реальный спрос на качественное новое жилье намного превышает возможности застройщиков по возведению новых домов.
Кроме обеспечения потребности в улучшении жилищных условий, квартиры в Украине также являются доступным инструментом инвестиций для среднего класса. Инвестиционный спрос составляет от 20% до 40% для разных ЖК.
В 2021–2022 годах первичная недвижимость будет продолжать дорожать. В 2020 году застройщики массово откладывали новые проекты. Поэтому уже в 2021–2022 годах на рынке столкнутся отложенный спрос и отложенное предложение, что скажется на уровне цен. В среднем в этом году стоимость 1 кв. м вырастет минимум на 15%.
ТРЦ: поиск «третьего места», рост food и entertainment
Девелоперы торговой недвижимости имели большие планы на 2020 год, однако единственным масштабным открытием столицы стал ТРЦ Retroville (80 700 кв. м). Благодаря этому общая площадь аренды в ТРЦ достигла 1,4 млн кв. м, что на 6,3% больше показателя прошлого года.
В 2021–2022 годах девелоперы запланировали введение еще более 490 000 кв. м новых площадей в столице и более 700 000 кв. м в целом по Украине. Среди главных трендов – увеличение площадей под food-зоны и entertainment. Во время пандемии жители больших городов привыкли делать покупки онлайн, поэтому в будущем ожидается снижение роли офлайн-ритейла.
Конечно, крупные бренды, такие как, например, IKEA, будут в дальнейшем якорями для покупателей. Однако массовый сегмент все же начнет посещать ТРЦ для развлечений. Работая из дому, люди хотят иметь так называемое «третье место», где они могут прогуляться, отдохнуть, провести время с друзьями и семьей. Уже в ближайшем будущем доля food и entertainment может достичь 50% для новых ТРЦ. Постепенно в этом направлении будет двигаться и остальной рынок.
Рынок недвижимости продемонстрировал умеренное сокращение темпов строительства, а также арендных ставок в 2020 году. Нетипичным стало новое жилье, которое дорожало даже на фоне пандемии. В дальнейшем развитие сектора будет зависеть от экономических ожиданий и темпов вакцинации, однако уже в 2022 году весь рынок должен стабилизироваться и войти в плановый режим.
Вы нашли ошибку или неточность?
Оставьте отзыв для редакции. Мы учтем ваши замечания как можно скорее.
